4万亿+100万套！数据比对简析房地产“两个增加”组合拳

2024年10月17日上午，国务院新闻办公室举行新闻发布会，住房城乡建设部部长倪虹和财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况。

此次会议明确指出，利用好“四个取消、四个降低、两个增加”组合拳，推动市场止跌回稳，而其中“4万亿+100万套”的“两个增加”备受市场关注，我们将结合相关公开数据与政策机制进行简要分析。

四个取消+四个降低

针对“四个取消”和“四个降低”落实情况，各城市因城施策、自主决策、一城一策。以北上广深一线城市限购为例，广州全面放开、深圳局部可增购、北京和上海适度放开限购条件。国庆前，各项政策正式落地实施，国庆期间北上广深四地房地产市场热度明显攀升，尤其是二手房市场的反应较为热烈，具体可见合一专题研究分析：

两个增加

一、通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村和危旧房改造

1、货币化安置概念

货币化安置过往在棚户区改造中比较常见。2015年6月国务院颁布《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》，棚改补偿模式由实物货币安置并重转向货币安置优先，棚改由1.0进入2.0。棚改2.0区别于棚改1.0的最大特征，在于补偿模式由实物安置和货币安置并重转向货币化安置优先。

过往货币化安置是指政府直接通过货币的形式补偿被拆迁棚户区居民，主要有居民自主购房、政府购买安置和货币直接补偿三种方式，其中货币直接补偿方式占比较小。

棚户区改造货币化安置方式解析表

关于房票安置，最先探索是在内陆城市的棚户区改造。据不完全统计，目前已有郑州、南京、南昌、昆明、贵阳、厦门、宁波、无锡、温州、绍兴、蚌埠等超过40个城市。广州是一线城市中首个提出房票安置的城市，2024年1月4日，广州市政府常务会议审议通过了市规划和自然资源局提交的《广州市房票安置实施方案》，标志着广州市房票政策的正式确立，同月首批和第二批房票在荔湾区发行；7月广东首个“房源超市”在广州黄埔开张，有利于破解广州城中村改造拆迁补偿安置问题。

特此，合一针对已推行房票安置的核心城市，梳理相关政策要点如下：

核心城市房票安置政策要点解析表

2、货币化安置规模分析

根据本次会议，拟通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村和危旧房改造。从商品房销售数据对比安置规模来看，根据国家统计局统计分析，2023年全国新建商品房销售面积111735万㎡，月均去化9311.25万㎡；2024年1-9全国新建商品房销售面积70284万㎡，月均去化7809.33万㎡，同比下降17.1%。若按每套100㎡预估，城中村和危旧房改造拟采用货币化安置房屋面积1亿㎡，相当于今年1-9月全国新建商品房销售面积的14.2%、去年全面全国新建商品房销售面积的8.9%。

3、货币化安置资金来源

从资金来源来看，核心关注央行PSL（抵押补充贷款）实际投放额度。PSL是央行于2014年创设，由央行向政策性银行提供期限长、成本低的资金支持，兼具基础货币投放和定向贷款支持两大功能定位。在棚改2.0货币化时代下，PSL是棚改货币化安置提供流动性支持的货币政策工具。目前PSL主要用于支持“三大工程”建设，即规划建设保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。

根据央行相关数据统计，2023年PSL净新增3500亿元，期末余额为32522亿元；2024年5月6日，PSL净新增3432亿元，期末余额为30269亿元。PSL期末余额将影响后续新增100万套城中村和危旧房改造落地实施。

二、关于房地产“白名单”项目的信贷规模

在8月21日的国新会，国家金融监督管理总局发布数据，商业银行已审批房地产“白名单”项目5392个，审批通过融资金额近1.4万亿元。10月17日的国新会，国家金融监督管理总局发布的数据，截至10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元。预计到2024年底，“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元。

而根据央行发布《2024年第二季度金融机构贷款投向统计报告》显示，相比一季度末，二季度末房地产开发贷款余额微涨100亿元。市场亦非常关注房地产开发贷投放增量规模，因为增量资金实际投放到位对于房地产止跌回稳极其重要。

2024年第一二季度金融机构贷款投向统计报告数据环比表

数据来源：央行发布《2024年第一季度金融机构贷款投向统计报告》和《2024年第二季度金融机构贷款投向统计报告》。

撰稿人：陈建塔

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