小区公共平台成“私家菜园” 业主对簿公堂 法院判决恢复原状后迟迟难执行｜云求助

封面新闻记者 宋潇

原本沿街商业可以上人的屋面，被弄成了“私人菜园”，公共平台被占用后，商户和业主多次协商，甚至闹到了对簿公堂、剑拔弩张的地步。

成都市锦江区人居东湖长岛小区业主朱先生向封面新闻求助报料平台求助称，该小区1栋2层房屋屋顶的屋面，由开发商种植草坪并计入小区绿化率，但是1栋3楼的几户业主将窗户改建铲除了草坪，在外墙搭建遮阳棚，成了“私家花园”、菜地和生活阳台。此事诉讼后法院也作了判决，但目前屋顶仍处于被占用状态。对此，封面新闻记者走访小区商户、业主、物业以及社区，对这一情况进行了核实了解。

成都人居东湖长岛一栋2层屋顶的屋面原本是一块草坪（受访者提供）

成都人居东湖长岛一栋2层屋顶的屋面被改造的区域

共有屋顶平台变成“私家菜园”

商户称有业主把上屋顶的大门锁死

朱先生是该小区一栋2层房屋业主，1栋2层的房屋屋顶属于该小区业主的共有部分，所有业主享有共有和共同管理的权利，据他说，在2021年楼盘交房之后，他发现，这个屋顶被3楼几户业主陆陆续续改造成了私家花园、菜地和生活阳台。

“根据东湖长岛各楼栋风险提示，小区三层2、3号的房屋，原本是沿街商业可以上人的屋面。”朱先生说，发现部分屋面被改造成私家花园和菜地后，他多次向小区物业以及社区反映，并与1栋2层屋顶屋面改造涉及到的住户进行过多次协商，双方未达成统一意见。

在了解过程中，朱先生也讲到一个情况：二层房承租后开了一个幼儿托育性质的场所，“最开始是希望小孩子能够上这个楼顶活动，就铺了木地板，小区物业不允许，起诉了我们。”

成都人居东湖长岛一栋2层屋顶的屋面被改造的区域

朱先生说，他们被起诉后也争辩过，认为当初他购买此处的商业楼盘时得到过销售方的文件明确提示，上面有注明1号楼3层的多处房屋外有沿街商业商人的屋面，可能对相邻住户隐私、视线等产生影响，商业可能对相邻住户产生噪音及异味等影响。在他看来，根据这份风险提示，那么1栋2层的屋面对沿街商户而言是可以上人的，不管是托育机构还是其他商户，是可以通过消防通道上到2层屋顶屋面的，“但是3楼的几户业主直接将消防通道的大门用工具堵上了，不让我们上去，对我们的正常经营造成影响。”

记者了解后发现，根据朱先生的所说情况，实际上之前实际使用了这个屋顶平台的也有他们。

但他则表示，2楼的托育机构被小区物业起诉后，已经重新将木板拆掉，“逐步恢复了原状”。但同样都是改造屋顶的屋面，物业却放任业主改造成私家菜园，“这不是双标吗？”

成都人居东湖长岛一栋2层屋顶的屋面被改造的区域

现场探访：

屋面菜地还在，托育机构轮胎分割线也在

记者现场探访发现，此处被划分为多个菜园和托育机构的活动场地，并用轮胎作为分割线，分割出多个方格状的区域。

整个2层屋顶屋面由于下雨，草坪和菜地里都有积水。其中，涉及菜地的区域，毗邻小区多户业主房屋的窗户，3楼某户业主将窗户改造成直接进出的门，并种上了农作物和植物。

另外，进出屋顶的消防通道，被铺上了木地板，托育机构的工作人员是把这里作为小朋友户外活动的区域。

成都人居东湖长岛一栋2层屋顶的屋面被改造的区域

业主发声：

屋顶为共有平台，已按法院判决推进整改

17日下午，记者在现场见到了其中一位被告的业主梁先生。

在他看来，根据法院判决书，东湖长岛建筑区划商业1栋2层房屋屋顶属于业主共有部分，包括朱先生、刘某、梁某某、王某兵、易某倩在内的所有业主享有共有和共同管理的权利。

梁先生认为，对方首先建幼儿托育机构就存在问题，开办后小孩子上屋顶活动产生噪音，众多业主也投诉过这个情况，而且通道平时有人员进出存在安全隐患，所以通道门之前是被关过，但具体是谁关的他并不知情。“按照《成都市幼儿园建设技术导则》 ，幼儿园建筑修建不应该和住宅楼连接在一起。”梁说，他在网上查到的公开规定，比如成都市住宅小区配套幼儿园的建设管理相关办法，就有与住宅小区及其他用地界限明确的要求，质疑当初托育机构经营手续办理是否合规。

对于纠纷诉讼一事，梁先生则说，朱先生没有说清楚全部事实。朱先生所展示的判决书确实是2023年3月份判决的，但是前提是原被告双方没有上诉的情况下才会发生效力。据他得知，原告和案件其中一名被告选择了上诉，因此一审判决就不再发生效力。

但梁先生本人也没有在一审判决生效之日起十五日内整改。对此，他解释称，自己工作太忙，但是现在他已经严格按照法院的要求进行整改，并且跟法官对接整改的情况和进展。

他也给记者展示了他与法院法官的短信交流截图，并表示在当天下午，已经在安排将改建的区域恢复原状。记者在现场看到，他们家之前是把窗户改建成了可以进出平台的门并加了雨棚，门口搭建了两块草坪。目前草已铲除，但框架轮廓还在，目前门和雨棚还未恢复原状。

法院一审、二审判决：

业主需在十五日内拆除违建 责令恢复原状

记者走访后了解到，因为屋顶平台的使用问题，朱先生和小区其他几位业主多次发生纠纷，2022年他将1栋1单元、2单元3楼多户业主以及物业公司告上法庭，锦江法院于2023年3月下达了判决书。

一审判决书是这样写的：东湖长岛小区1栋2层房屋屋顶为沿街商业上人屋面，由开发商种植草坪并计入东湖长岛小区绿化率。东湖长岛小区1栋1单元3楼某户业主、1栋2单元3楼某业主房屋外系商业用房屋顶，与1栋2层屋面毗邻。

成都市锦江区人民法院判决被告刘某等四位业主在判决生效之日起十五日内将屋顶恢复原状

业主刘某、梁某某（即前文梁先生）将房屋靠近案涉平台窗户改建成直接进出的门、铲除草坪、铺设地砖等硬化装饰、在外墙搭建遮阳棚，占用案涉平台用于住宅花园、菜地和生活阳台。业主王某兵、易某倩将1栋2单元3楼302号房屋进行装修但尚未入住。王某兵、易某倩将房屋靠近案涉平合的厨房窗户改建成直接进出的门、铲除部分草坪。另查明，在刘某等四位业主装修前，仅能通过沿街商业房屋的消防楼梯进入1栋2层房屋屋顶，小区物业公司对四位业主行为也提出相关整改要求，但刘某、梁某某、王某兵、易某倩并未整改。

最终，法院一审判决被告刘某、梁某某立即停止对东湖长岛建筑区划商业1栋2层屋顶的占用行为，并于本判决生效之日起十五日内拆除铺设的地砖及其他硬化设施、清运堆放的生活物品、修复破坏的草坪，将屋顶恢复原状；被告王某兵、易某倩于本判决生效之日起十五日内修复破坏的东湖长岛建筑区划商业1栋2层屋顶草坪，将屋顶恢复原状；驳回原告朱某某的其他诉讼请求。

判决之后，其中一名被告的业主易某倩选择了上诉，请求撤销原判，改判易某倩不修复破坏的东湖长岛建筑区划商业1栋2层屋顶草坪，不将屋顶恢复原状，保持现状。易某倩在上诉过程中提出，作为业主，她对自己的房屋享有合理使用的权利。二层的屋顶经常积水，还常有垃圾存在，严重影响易某倩对自己房屋的使用，她自己出资对屋顶草坪进行整改避免自己的房屋受到侵害，是在其专有部分利益和共有部分利益之间的平衡，也曾多次向物业工作人员反映情况，但物业公司一直没有妥善处理，朱先生也不解决积水问题，易某倩只能进行自我救济，将屋面草坪进行整改。

成都市中级人民法院于2023年10月27日判决，驳回上诉，维持原判，本判决为终审判决。

成都市中级人民法院于2023年10月27日作出判决，驳回易某倩的上诉，法院认定一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本判决为终审判决。该案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

物业回应：进行多次劝阻

也下达了整改通知书

记者在该小区与物业相关负责人了解此事的一些情况。物业负责人告诉记者，关于朱先生与小区多位业主就1栋2层屋顶屋面的使用问题，作为物业对于小区内业主的违法搭建、改造行为不具有行政执法权，物业公司前期已经对四名业主改造行为进行多次劝阻，也下发了多次整改通知书要求恢复，“如果业主没有恢复，我们肯定要配合城管部门进行执法的。”

小区物业给业主下达的整改通知书

记者在小区物业服务中心内，看到了几份张贴的整改通知书，其中下达给1栋1单元3楼某业主的整改通知书中注明，“业主涉及平台占用，涉及窗户改门，按照《民法典》相关规定，责令限期改正，停止占用平台、窗户改门的行为。”同时，另外两份下达给托育机构的整改通知书显示，该托育机构涉及违规占用消防通道，按照《民法典》相关规定，责令停止占用消防通道的行为。

社区回应：

已组织专人协调和劝导

东湖街道锦华社区相关工作人员告诉记者，社区这边所了解到的情况是，之前托育机构打算使用小区2层的房屋平台进行托育活动场地，与业主发生过纠纷。一方认为弄幼儿园活动场地有噪音和安全隐患，一方认为屋顶占用种菜铺草影响楼下商户的房屋，矛盾比较尖锐。但总原则还是占用消防通道和改变房屋屋面原有性质都存在安全隐患，任何业主都不能私自占用，“我们曾安排负责托育的科室人员上门协调，社区也配合对双方都进行过劝导。”

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