北京房产律师分析：父母以买卖名义赠与房屋给部分子女引纠纷案例

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、原告诉称

原告李明向本院提出诉讼请求：

1. 依法判决确认孙梅与李华君、李华英于2013年6月5日签订的西城区A号房屋所签订的《房屋买卖合同》无效。

2. 依法判决李华君、李华英配合李明将登记在李华君名下的西城区D号、登记在李华英名下的西城区W号房屋转移登记至孙梅名下。

3. 诉讼费、保全费由被告承担。

事实与理由：李明的父亲李斌与母亲孙梅系夫妻关系，二人育有子女三人，分别是长女李华君、次女李华英、长子李明。李斌于2013年8月6日去世，孙梅于2019年3月21日去世。位于北京市西城区A号平房两间（建筑面积27.4㎡）系李斌与孙梅的夫妻共同财产，产权登记在孙梅名下。在继承诉讼过程中，李明得知孙梅于2013年6月将该房屋通过买卖方式过户至李华君、李华英名下。李明认为，孙梅未经李斌同意出售房屋，其与李华君、李华英之间的房屋买卖合同应属无效，为维护自身合法权益，遂向法院起诉。

二、被告辩称

被告李华君、李华英辩称：1984年6月23日，孙梅通过继承取得涉案房屋，李斌在《继承产权保证书》上签字，表明涉案房屋由孙梅个人继承。2013年5月29日，孙梅与李华君、李华英签订《房屋买卖合同》，李华君、李华英依约向孙梅支付房款，房屋已实际交付并办理过户手续，该买卖合同已履行完毕。2014年4月24日，李华君和李华英分别取得单独所有房产证。2018年，因政府下发危房通知，房屋进行了重建。

在海淀区人民法院的继承诉讼中，李明在2021年5月20日提交的书面答辩状及反诉状中认可案涉房屋是孙梅的个人财产，并主张分割购房款，这表明李明认可涉案合同有效。根据法律规定，一方当事人在书面材料中对己不利的事实明确承认的，另一方无需举证。李明主张孙梅无权处分房屋导致合同无效，缺乏法律依据。此外，涉案合同的签订与履行未侵犯李明的权益，李明不具备提起本次诉讼的主体资格。综上，涉案合同依法成立且有效，李明的诉讼请求不应得到支持。

三、法院查明情况

1. 诉讼主体及自然人关系：李斌与孙梅系夫妻，育有子女李华君、李华英、李明。李斌去世后，孙梅也于2019年去世。

2. 涉案房屋产权变化：1994年8月，孙梅通过法院判决继承北京市西城区XX号南房西侧两间及中间北房三间，并于1994年9月23日取得房屋产权。2001年9月25日，孙梅对房屋进行析产，取得北京市西城区XX号第二排北房西侧第二、三间（建筑面积27.4平方米，即涉案房屋）的产权证书。2013年6月5日，孙梅与李华君、李华英签订《存量房屋买卖合同》，将涉案房屋以50000元价格出售给李华君、李华英，并办理了产权过户手续。2013年6月8日，房屋登记至李华君、李华英名下，2013年6月27日，李华君、李华英领取共同共有的房屋产权证书。2014年4月10日，李华君、李华英取得按份共有的产权证书（各占50%），随后通过《析产协议》，将房屋分别登记至李华君、李华英名下。

3. 李斌立遗嘱情况：李斌于2013年5月10日书写自书遗嘱，将北京市海淀区XX房产及北京市私房平房两间（包括涉案房屋）等遗产全部由李明继承。2013年5月19日上午，李斌再立遗嘱，称5月10日的遗嘱是在李明强迫下抄写，并非其本意，全部无效，并表明北京市西城区XX平房2间产权归孙梅，其全部财产归李鹏所有。2013年5月19日中午，李斌又立遗嘱，将北京市海淀区XX房屋由李华英继承。在海淀区人民法院的继承诉讼中，经鉴定，5月19日的两份遗嘱与5月10日的遗嘱为同一人书写，法院以最后的遗嘱为准，认定5月19日的遗嘱变更了5月10日的遗嘱，且在继承案件中，因李明已提起本案诉讼，对涉案房屋未作处理。

四、庭审情况

庭审中，李明主张涉案房屋系父母共同财产，母亲出售房屋父亲不知情，母亲无权单独处分，且成交价格低于市场价格，母亲与二被告恶意串通，侵犯其作为李斌继承人的合法权益，故涉案买卖合同无效。李华君、李华英则认为涉案房屋是孙梅继承的祖产，为孙梅个人所有，孙梅有权处分。李华君、李华英提交了李明在继承案件中提交的答辩状和民事反诉状，以及《继承产权保证书》作为证据，李明对证据真实性认可，但不认可证明目的。

五、裁判结果

法院驳回原告李明的诉讼请求。

六、律师分析与办案心得

（一）律师分析

1. 房屋产权归属争议：涉案房屋登记在孙梅名下，对于该房屋是否为李斌与孙梅的夫妻共同财产，双方存在争议。若为孙梅个人财产，她有权处分给李华君、李华英；若为夫妻共同财产，孙梅处分房产时若未告知李斌，则属无权处分。然而，根据法律规定，出卖人在缔约时对标的物无所有权或处分权，并不影响合同效力，合同能否实际履行取决于能否产生合法的物权变动效果。李明以无权处分为由要求确认合同无效，缺乏法律依据。

2. 恶意串通的认定：李明主张孙梅与李华君、李华英恶意串通，但法院认为，首先，房屋买卖合同及产权过户发生在李斌去世前，现有证据无法证明李斌生前对此提出异议。其次，李斌虽在第一份遗嘱中提到将涉案房屋留给李明继承，但之后的遗嘱否认了第一份遗嘱的真实性，且后续遗嘱未涉及涉案房屋继承问题，不排除李斌与孙梅就房屋处分达成一致意见的可能。最后，关于房屋出售价格，李明未提供市场价格证据，即便交易价格低于市场价格，鉴于孙梅与李华君、李华英的亲属关系，也不能必然认定房屋买卖合同无效。李明未能达到排除合理怀疑的证明标准，应承担举证不能的后果。

（二）办案心得

1. 产权明晰的重要性：在房产纠纷中，房屋产权的明晰至关重要。本案中，由于房屋产权归属存在争议，导致了一系列的纠纷。对于夫妻共同财产的认定，需要综合考虑多种因素，如继承、遗嘱、产权登记等。在实际生活中，夫妻双方应尽可能明确财产的归属，避免在一方去世后引发家庭成员之间的争议。

2. 证据在诉讼中的关键作用：证据是诉讼的核心。李明主张合同无效及恶意串通，但未能提供充分有力的证据支持其主张。这提醒我们，在任何法律纠纷中，当事人都应注重证据的收集和保存。只有具备充分的证据，才能在诉讼中维护自己的合法权益。

3. 法律规定的准确理解与适用：本案涉及到对房屋买卖合同效力、无权处分以及恶意串通等法律问题的认定。作为律师，必须准确理解和适用法律规定，才能为当事人提供正确的法律建议和有效的法律服务。同时，也要引导当事人正确认识法律规定，避免因对法律的误解而导致不必要的诉讼风险。

总之，房产纠纷案件复杂多样，需要我们从多个角度进行分析和处理。在法律实践中，我们要不断提高自己的专业素养和业务能力，为当事人提供更加优质、高效的法律服务，同时也要注重维护社会的公平正义和家庭的和谐稳定。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！