戴德梁行报告：长租公寓/服务式公寓受投资人青睐

戴德梁行今日发布的《中国REITs指数之不动产资本化率调研报告》显示，从资产类型的投资偏好看，长租公寓/服务式公寓在所有资产类型中最受投资者欢迎，特别是在北京和上海。

报告显示，北京、上海各类资产受投资人关注的比例最高，体现了市场对北、上两座城市的投资偏好；非一线城市因其经济的快速发展和相对较高的投资收益率，正逐渐成为投资者的新焦点。关注度最高的前5名城市或区域分别为杭州、成都、苏州、大湾区（广、深除外）及南京。

报告指出，长租公寓/服务式公寓因其稳定的市场需求和政策支持，在所有资产类型中最受投资者欢迎，特别是在北京和上海。公募REITs的引入有利于实现长租公寓/服务式公寓的“投融管退”，从而带动其交易关注度的提升。从投资者类型来看，险资机构、不动产私募基金为长租公寓/服务式公寓投资的主力军。此外，对比疫情前，投资人对酒店业态的信心有所增强。

报告认为，甲级写字楼和商务园区的机构关注度下滑，以及交易活动向自用买家倾斜，表明市场正在经历结构性变化。当前经济环境下，机构投资人与自用买家对办公物业的投资逻辑有明显差异，市场从前几年以机构投资者为主，转变为当前以自用买家为主，尤其是那些寻求稳定办公环境和长期资产持有的企业，更倾向于直接购买甲级写字楼、商务园区。这些买家通常更注重物业的长期价值和战略适配性，而不是短期的市场波动。虽然市场整体面临挑战，但自用买家的活跃为市场提供了新的视角和机遇。

调研结果显示，上海、北京核心区甲级写字楼的资本化率在所有城市及区域中为最低，分布为4.5%—5.6%、4.6%—5.6%，长租公寓/服务式公寓的资本化率紧随其后，上海和北京分别为4.6%—5.5%和4.7%—5.5%。对于一线城市的长租公寓/服务式公寓未来一年资本化率的变化趋势，受访者普遍认为资本化率将保持稳定。

戴德梁行北京估价及顾问服务部副董事、资本化率研究报告主编张恺玲表示，资本化率体现了投资者对资产回报的预期及其对风险和收益潜力的评估。2024年，尽管国内无风险利率下降，但不动产市场的租金压力和交易流动性的降低导致资本化率普遍上升。在此环境下，长租公寓等抗周期性资产尤其受到投资者的关注。