区域缩编“七变五” 万科变阵把握市场机遇

市场持续下行，万科也开始缩编瘦身。

万科此次变阵，是将原来的七大区域公司缩减为五个，原本的东北区域、西北区域调整为总公司，总公司只设置一套管理职能，对片区内各城市项目进行集约管理。此外，开发经营本部进一步下沉业务前线，直接负责产品的管理和重大项目的操盘。

这是万科的无奈之举。随着行业整体规模缩减，万科也从2020年超7000亿元的销售额跌落至2023年的约3700亿元，今年前9个月销售也仅有1812亿元。规模急剧下滑，万科收缩区域职能也在意料之中。

万科曾经是房地产行业中管理效率具有自身特色的企业。在房地产行业持续上行的时期，万科并未采取总部决策型的管理模式，万科总部长期保持仅有百余人左右的编制，与其他房企动辄数百人甚至上千人有明显区别。

在此模式下，万科的总部更像是“大脑”，负责战略制定和发展规模，开发业务则对区域充分授权；此后，万科还成立开发经营本部并拆分区域进行“分权”，将总部与开发职能相关的业务部门下放至开发经营本部，再度将总部做精做强。

但是，随着市场下行，万科与其他遭遇短期流动性困难的企业一样，也需进行组织架构调整。万科通过调整非重要职能部门，再是寻求组织的扁平化管理，最终或将形成总部、项目的二级管理模式，一切的宗旨是为了活下去。

图片来源：本报记者 梁远浩 摄

精简职能

万科此次调整，主要是为了集约化管理。

万科的开发经营本部进一步下沉到业务前线，直接负责产品的管理和重大项目的操盘。其中华东区域、南方区域、北京区域、西南区域、华中区域本部精简职能，定位为开发经营派驻的“前方指挥部”，只设置与项目直接相关的业务职能，不再设置后台保障类职能。

实际上，据21世纪经济报道记者从万科多位区域及城市公司人士处了解到的信息，万科区域本部早前后台保障类职能已经基本与城市公司完成合并，“例如华中区域和武汉公司共用后台保障类职能的人员，既负责城市公司也负责区域公司”。

除了上述五个区域以外，万科还对两个区域进行“降级”。其中，东北区域和西北区域调整为总公司，总公司只设置一套管理职能，对片区内各城市项目进行集约管理；重大项目多、产能货值大的上海公司、广佛公司，则调整为开发经营本部直接管理，以加强对资源盘活、经营提效、交付品质、成本管理等方面的专业管控。

事实上，近段时间以来，上述东北区域、西北区域几无新增项目。以东北区域为例，根据万科2024年中报，万科在建项目共有20个左右，而这些项目的竣工时间基本都在今年下半年或明年上半年。这就意味着，这些项目完成竣工交付后，万科东北区域基本未有新增项目，也就不需要再保持区域的编制。

上海公司、广佛公司目前还有多个大型项目在开发，也是万科未来两年重要的粮仓。其中，广佛公司于2017年以551亿元拿下的广信资产包目前还在持续解包的过程中，预计将带来可观的货值；此外，广佛公司还有若干城市更新项目在推进过程中，例如今年广州销售榜排名前列的万科黄埔新城也将在未来三年有新的板块推出。

本次开发经营条线在进行组织结构调整后，万科在人员安排上仍保持了原核心班底不变，开发经营本部仍由张海整体负责，孙嘉继续担任商业事业部负责人，吴镝、周轶群、李嵬、易平安、郭继勋、曾巍继续担任所在区域或总公司负责人，广佛公司总经理曹江巍接替卢冰，重回北方负责北京区域，卢冰则调任办公事业部负责人。

提高效率

卢冰所调任的办公事业部，也是万科此次新设立的部门。

万科方面表示，为了进一步提高商业、办公资产的经营效益，万科的开发经营本部将组建办公事业部，聚焦办公类资产的经营提效，同时深化商业事业部组织建设，事业部本部未来将聚焦大型购物中心、社区商业以及历史文化街区的三大核心产品线开发，一线项目则合并为七大地区公司，以更加贴近当地市场和客户，聚焦项目深耕细作。

这是万科今年再度对经营性业务进行调整。今年1月，万科成立商业事业部，将万科七个区域的商业业务及印力集团统一并入商业事业部，万科自身的商业业务以及旗下商业地产平台印力完成初步整合。

万科董事会主席郁亮在今年年初的股东大会上曾经提到，万科聚焦综合住区开发、物业服务、租赁住宅三大优势主业，商业和办公其实并不在万科所列入的三大主业范围内。郁亮其时提到，万科将经过两个阶段的调整，第一阶段是坚定瘦身，调整融资模式，降解风险；第二阶段聚焦主业，做精业务，成为行业产品标杆、服务标杆。

目前，万科第一阶段尚在推进中，但大型项目的出让却不及预期。与之相对，万科的REITs却有一定的成绩，今年以来，万科多赛道REITs取得突破，其中商业REIT完成上市，物流、租赁住宅REITs也已进入申报过程。

在此背景下，商业、办公再度分兵作战而提升效益也符合商业逻辑。

万科方面对21世纪经济报道记者表示，公司每年都会例行开展组织检视和相应优化，以更好地适配形势变化和发展需要。本次组织架构的进一步集约化，有助于进一步提升项目的运营效率和效益，尤其是集中力量打造重点项目。在当前各类支持市场稳定的政策陆续出台的背景下，也将助力公司更好地把握政策带来的市场机遇。

近期，随着房地产市场政策的利好不断，万科经营也有所起色。今年“十一黄金周”，万科销售超百亿元，多个地区销售排名前列。万科南方区域新房销售回暖，共成交1098套，总销售金额达31.2亿元。

与此同时，万科股价也随着资本市场的整体转暖有所提升。截至10月16日收盘，万科报10元/股，上涨8.7%，总市值为1193.07亿元，时隔多日再度站稳千亿市值。