高新区某业主迟疑1年多，好房子房价腰斩了……

近期新房卖的火热，但二手房的关注度依旧未减，节后第一周，合肥二手房市场成交量环比前一周增长了59.27%！

图源：合肥楼市航拍

NO.1|壹

合肥二手房价格跌破1.5万/㎡

我们来看下合肥1-9月的二手房市场，从3月开始，挂牌量猛增，挂牌面积环比上涨118%，同时挂牌价和成交价也是有明显上涨，5月份有个回温趋势，成交均价上涨9%，6月的成交价、成交量也有小幅度上涨，主要是因为5月合肥发布了楼市新政，落实换购住房个人所得税优惠政策，鼓励居民换购住房。所以5月份的挂牌量也是有增加，8、9月的挂牌量增加，但成交量减少。国庆假期，新房、二手房成交双增，当前二手房成交均价1.5万/m²左右。

国庆假期很多新房楼盘打折已经是“家常便饭”，虽然成交量短期明显上涨，但不论是新房还是二手房，整体成交依然以价换量为主。有很多二手房业主看到市场现状涨价，但这只是少数，也有很多真心想卖房的业主都是很“淡定”，现在二手房价格已经“触底”，有二手房需求的可以现在考虑了。

对于很多有二手房需求的集中在高新区，因为高新区有大量的高科技产业以及高端人才，区域存在巨大的潜在购房需求，2019年高新区二手房成交价格1.66万/㎡，到2020年价格上涨到1.77万/㎡，2021年高新区二手房价格涨幅最大，上涨了3000+/㎡，而在2022年价格最高，达到2.2万/㎡。随后价格开始下跌，今年截止目前价格重回1.7万/㎡，已经与2020年价格差不多。

作为合肥“创新高地”重要使命的高新区,一度成为合肥的富人区，和政务、滨湖成为合肥购房热门区域，也是合肥价格高地，而蜀西湖板块作为高新区重点发展的核心板块，更是很多购房者置业优选板块。

说到蜀西湖板块不得不提的一个项目，那就是龙湖光年，由于限价，跟周边二手房形成鲜明的倒挂，这也让项目每次开盘都基本是千人摇号，被称之为“摇号王”。项目开盘价格大概2.2万/㎡，2023年项目交付后挂牌价格3.1万/㎡，最高备案价格超过4万/㎡，成交价格接近2.9万/㎡。而今年挂牌价格已经跌到2.6万/㎡，成交价格2.2万/㎡。

根据小区最新成交房源来看，成交价格基本在2.5-2.6万/㎡，整体小区成交价格较低，主要是因为低楼层复式拉低价格。即便如此，目前的成交价格已经快接近开盘价格了，想当年可是千人摇号，非刚需购房者首付8成。

蜀西湖大部分小区二手房成交价格基本在2万左右，再低点的1.7万，部分小区二手房价格甚至跌至当初开盘价格，而对于当初挤破头未“上车”的购房者而言，二手房已经在 “倒车接人”。接下来为大家介绍的就是本期《粉丝卖房》的小区：海亮九玺。

NO.2|贰

捡漏！总价100多万买精装四户！

本期《粉丝卖房》为大家推荐的是位于高新区蜀西湖板块海亮九玺小区。

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小区基本情况

首先来看下该项目，属于蜀西湖板块，周边有砂之船、蜀西湖等配套比较成熟。

图片来源：合肥楼市航拍

小区实景图

小区实景图

通过“好房新选”小程序，我们可以看到项目2021年挂牌价突破3万/m²，成交价也是接近2.7万/m²，此次房主报价176万，折合单价16868元/㎡。相对比而言，价格降了约1.5万元/㎡，价格方面是非常有诚意的。

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业主户型解析

来看下这套房源户型，这套房是海亮九玺高层，总层高27层，房源位于18层，高楼层，而且前面是别墅，无遮挡，户型面积104㎡，房主报价176万，折合单价16868元/㎡。

户型是4室1厅1卫，104m²的面积做到了4户，也充分保证了二胎、三胎子女家庭的需求。户型朝南，南边有个7m²的阳台，采光较好。

图片由业主提供

看下室内实景（均为业主拍摄，未加任何滤镜）：

房子带装修，从拍摄的视角可以看出业主是非常注重卫生的，房子保留的十分整洁。客厅和餐厅相连，空间感更大。

图片由业主提供

厨房和餐厅做了拉门，隔绝油烟“跑”到客餐厅。

图片由业主提供

卫生间做到了干湿分离，保持卫生间的干燥。并且卫生间有个窗户，通风良好。

图片由业主提供

南向主卧，带飘窗。

图片由业主提供

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首付与月供

房东希望售价176万，以首付15%，等额本息30年还款，当前3.35%利率计算，每个月需要承担6593.07元的月供。

房贷计算器截图

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区域与配套

休闲：公园有蜀西湖公园，大蜀山森林公园，

医院：妇幼保健院、安医附院高新分院、解放军105医院。

商业：砂之船奥特莱斯、万达广场、高新区合家福、北京华联

交通：轨道2号线客运西站300米；29路、605路、607路到西门换乘(步行至创新大道与皖水路交叉口)

学区：杨林小学、合肥高新创新实验中学

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房源综合评估

整体来看，作为104平米小户型，4室非常适合多孩的刚需家庭，并且距离地铁站很近，交通便利。

NO.3|叁

结语

蜀西湖板块作为合肥高新区的核心发展区域，曾引领楼市热潮，二手房价格一度飙升。然而，随着市场调整，该板块也未能幸免价格回落的命运。从祥源城、海亮九玺等代表性楼盘的成交价格来看，普遍出现了较大幅度的下滑，部分楼盘甚至跌回开盘价附近。

海亮九玺目前小区二手房价格已经触底，2021年挂牌价最高突破3.1万/m²，对比房主报价折合单价16868元/㎡。相对比而言，价格降了约1.5万元/㎡。

年初挂牌均价还在2.3万/m²，现在已经在1.7万/m²，半年多跌了6000元/m²。100m²的房子已经下降了60多万。

根据近期的成交来看，9月份最新成交，一套104平米的成交价1.7万/㎡，跟粉丝提供价格都是差不多的。

海亮九玺这套房源，位于高新区蜀西湖板块，有成熟的配套设施，从商业的砂之船奥特莱斯、万达广场，到医疗的妇幼保健院、安医附院高新分院等，再到便捷的交通——临近轨道 2 号线客运西站，以及优质的学区资源，都为生活提供了极大的便利。小区本身的品质也可圈可点，房源户型设计合理，104㎡做到了 4 室，满足了多孩家庭的需求，采光良好，室内装修整洁，各个功能区布局得当。

当前的市场形势下，这套海亮九玺的房源无疑是一个难得的捡漏机会。对于刚需购房者来说，它不仅价格合适，而且能够满足家庭的实际需求。

高新蜀西湖板块，海亮九玺，南区15栋18楼，建筑面积104㎡，总价176万，单价16868元/㎡，精装修，电话：4009687908

房主自述：边户，4个卧室（有赠送面积，户型和位置都挺好）,海亮九玺离2号线地铁口和医院都很近，配套成熟，生活便利。南区远离高架和高速，比较安静；15栋是海亮开发商少有的精装房，四个卧室户型布局经典合理，靠近西门，前排别墅无遮挡；同一楼层邻居素质高、很友好。

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