上海
以下文章来源于财经人言，作者艳姐team
这个国庆假期，万科销售额超百亿，对上半年亏损近百亿的万科而言，这无疑是一个久违的好消息。
就在昨天，：
区域公司从7个调整成5个；设置四个直管公司；设置办公、商业两个直管事业部。
艳姐注意到，在组织架构调整的同时，万科商业事业部也同步进行了调整：
设立大型购物中心(Mega)工作组、社区商业工作组、历史文化街区工作组；
明确北方公司、华东公司、华南公司、华中公司、上海公司、西部公司、阳光事业部的业务单元模式。
不过，孙嘉继续出任商业事业部首席合伙人。
在连续出售上海万科广场、上海南翔印象城、上海松江印象城后，万科商业事业部的地位正在被重新定义。
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再迎“剧变”？
在万科这次的调整中，一个更加重大，但关注度似乎不高的亮点，就是商业事业部的调整。
本部组织架构方面：
设置职能部门和专项工作组。具体而言，职能部门包括财务资金投资部、工程物业部、科技应用部、审计监察部、运营部、招商部、组织协同部。专项工作组包括大型购物中心(Mega)工作组、社区商业工作组、历史文化街区工作组。
业务单元方面：
明确北方公司、华东公司、华南公司、华中公司、上海公司、西部公司，以及阳光事业部的“6公司1事业部”模式。
人事安排方面：
孙嘉为商业事业部首席合伙人；
姚海波为商业事业部执行总裁、上海公司首席合伙人，
公衍刚为北方公司执行总经理；
张雪东为华东公司首席合伙人、总经理；
陈旭存为华南公司首席合伙人、王维忠为华南公司执行总经理；
蔡梦怡为华中公司执行总经理；
时代为上海公司执行总经理；
蔡勃为西部公司首席合伙人、总经理；
陈军为阳光事业部首席合伙人、总经理。
就在今年初，万科设立了商业事业部，统一并入原七大区域商业业务和印力集团，并从事业单元（BU）升级为事业集团（BG），提到了与开发业务和已经独立上市的物业板块同等地位。
然而商业版图在今年一系列的瘦身后，不到9个月时间，万科商业事业部的地位似乎又回到了原点。
02
持续瘦身
万科这次对商业事业部的调整在意料之中。
今年2月，万科以评估价七折、23.84亿的价格，向领展出售七宝万科广场50%股权；
6月，向项目合作方新加坡政府投资公司GIC出售南翔印象城48%股权；
9月，再向GIC出售松江印象城48%股权。
这几座商业广场赚钱能力极强，也曾被视为万科的“印钞机”和“现金奶牛”，但在万科持续瘦身的大背景下，终究难逃被卖的命运。
交易完成后，万科彻底退出七宝万科广场，在南翔印象城、松江印象城分别持有2%股权。
其实早在1个多月前，我们就能预料到万科商业板块未来的归属。
在2024年上半年业绩会上，万科管理层频繁提及“加快推进大宗资产和股权交易”；万科执行副总裁、首席运营官刘肖当时便称：“今年前7月，万科大宗交易累计签约204亿元，涵盖办公、商业、酒店、公寓等31个项目，所以今年能够完成一揽子方案中大宗资产交易的目标。”
艳姐观察到，万科此前在商业地产领域影响力比较弱，前几年也一直在“补短板”的过程中。
2016年，万科通过成立投资基金以128.7亿元收购印力集团96.55%股权，加强了在商业领域的布局。
今年上半年，万科商业业务(含非并表项目)营收45.9亿，同比增长6.7%。其中，印力管理的商业项目营收27.1亿，出租率94.2%，同比基本持平；
累计开业197个商业项目，比去年末减少6个，开业建筑面积1106万㎡，规划中和在建商业项目的建筑面积为224.9万㎡，全年增量规模预计低于2023年。
从数据上看，商业事业部虽然持续向好，但与华润置地、龙湖相比，仍有一定差距。
另一方面，包括商业物业在内的万科经营性业务的收益率较低，有的甚至达不到银行贷款利率。
即使于万科这样的头部房企而言，如何盘活庞大的经营性资产，依然是不小的挑战。
结语：
上半年，万科亏损近百亿，遇到了创立以来最大业绩滑铁卢。
一系列压力之下，能够落袋为安的真金白银，才是实实在在的安全感。
不管是作为底层资产发行REITs，还是通过大宗交易出售回笼资金，商业于万科大有用途。
在经营质效好转之前，商业资产的持续瘦身，会是万科的最优选择吗？
主编：张艳
责编：Eric
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