全面解除限制性措施！杭州楼市“银十”火热开局

苗野/发自上海

紧随中央定调，“杭五条”重磅落地。

10月9日下午5时，杭州市城乡建设管理高质量推进领导小组办公室发布《关于进一步优化调整我市房地产相关政策的通知》（以下简称《通知》）。推出落实国家住房信贷政策、优化住房公积金贷款政策、取消新出让用地限价措施、因地施策加大购房支持力度、加大房地产融资协调工作力度等五条措施。

杭州打出的这一套“组合拳”，被业内称之为“杭五条”。这也是时隔5个月后，杭州又一次针对楼市释放稳预期强信心的信号。

值得一提的是，本次政策调整后，杭州在楼市过热时期推出的一系列限制性措施已经全面退出。

“新建商品房不再限价是否会引发杭州房价暴涨？”“摇号取消社保排序是不是意味着全国人民都能来杭州买房？”“以后还会新房摇号吗？”随着新政发布，也引发了网友针对杭州楼市的大讨论。

“新房限价取消之后，我们希望市场能够通过新的调节机制，为人民群众提供更高品质的住宅。”杭州市住房保障和房产管理局房地产业发展处副处长何陈煜表示，杭州此次政策调整全面恢复了市场机制对市场的主导作用。前期限购措施全面取消后，全国人民就已经可以在杭州买房了。此次限价取消后，新房销售价格也由市场确定和调节了。

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“杭五条”激活楼市

“杭五条”具体内容如下：

1.落实国家住房信贷政策。引导商业银行稳妥有序降低存量房贷利率。下调商贷首付比例，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为15%。

2.优化住房公积金贷款政策。公积金贷款最高额度提高到130万元，保底额度提高到20万元；购买经认定为绿色低碳建筑的新建商品住房或“以旧换新”的，贷款额度可上浮20%；统一贷款首付款比例不低于20%；使用1次住房公积金贷款已结清的，可按首套房认定。

3.新房全面取消限价，且不再实行社保排序和限售。自《通知》发布之日起，新出让住宅用地不再设置新建商品房限价要求，已出让用地按原有合同约定执行。同时，针对新出让地块项目的销售将取消社保排序和限售。

4.因地施策加大购房支持力度。支持鼓励各区、县（市）因地施策加快出台购房补贴、房票安置等措施，进一步推动商品住房“以旧换新”，加大购房支持力度，满足刚性和改善性住房需求。

5.加大房地产融资协调工作力度。推动房地产融资协调“白名单”扩容增效，加大“白名单”项目贷款投放力度。

中指研究院华东大区常务副总经理高院生表示，本次杭州新政的出台，既是对中央精神的积极响应和贯彻，也是杭州市政府基于对市场现状的精准把控。本次新政涵盖了土地、新房市场，从多个维度打出“组合拳”，预计对杭州市场的活力将有较大的改善效果。

据中指研究院监测数据显示，9月杭州新房、土地端市场表现都呈现疲软趋势，供需两端观望情绪均较浓郁。

新房方面，9月杭州市区成交61.6万平方米，环比增长54.2%，成交规模的增长更大程度上源于供应的放量（9月新批上市规模环比增幅93.8%）。从整个三季度来看，成交规模创近五年同期新低，且三季度参与登记买房的客户环比缩减49.1%，市场购房信心明显不足。

再看土地端，三季度杭州市区土拍收金210亿元，同比下降63.9%，规模创近两年季度新低。9月土拍溢价率下行至10%以内，远低于7、8月份，房企拿地热情也在走低。

这也被认为是杭州此次新政出台的背景。

在“杭五条”中，最为重磅的一项是取消新房限价。多年来杭州新房价格一直处于限价中，几乎框死了地价与房价之间的价差，也限制了楼盘的产品力以及开发商的盈利空间；另一方面，因新房限价政策的存在，杭州热门板块一直有新房、二手房价格倒挂现象，这是杭州新房“打新热”一直延续的重要原因。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，在当前止跌回稳的趋势下，“杭五条”将为房地产市场的交易带来新一波行情。取消限价意味着房企迎来投资拿地的新机遇，预计后续“杭帮”房企将有一波拿地热潮。从实际过程看，限价取消后，对于房价止跌回稳的预期影响很大，也有助于进一步提振住房消费需求。

杭州某房企营销负责人表示 ，杭州全域解除新房限价是一针“强心剂”，将极大调动房企拿地的积极性，市内核心区和次核心区的优质地块预计会引发有实力房企的争夺，接下来房企比拼的是创造溢价的能力。

“在确保利润的前提下，公司在杭州重仓区域会及时补储。”华东某房企内部人士认为，杭州市场的需求一直存在，只要能为市场打造更好的产品，就能让新房项目卖出更多溢价。

“杭五条”发布后，动作最快的是滨江集团，随即放出消息称旗下6个楼盘确定10月将首次开盘或加推新房源。

滨江控股执行总裁朱立东在接受采访时表示，限价放开，行政干预退出，回归到市场本原，是房地产市场长久稳定发展的一个基础条件。市场的基本原则就是质价相符，在好的地段做好的产品，推向市场也应获得适当的溢价，这是比较正向的市场逻辑。此次新政并不是应急的救市措施，而是为今后市场健康稳定发展打造基础。

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“银十”可期

在监管层一连串利好政策的刺激之下，杭州楼市在国庆节期间也表现出了向好的态势。

据中指研究院统计，国庆节期间，杭州市区共计8个项目开盘，开盘房源超700套。8成以上售楼处人气显著好于前期，到访和成交数据均有明显提升。尤其是高端改善和热点刚改项目，国庆七天到访量在500~1000组不等，认购规模在60~80套。

此外，杭州各大房企在国庆期间营销积极性高涨，到访礼、认购礼、买房送车位、购房优惠券、房价直降、砸金蛋等促销手段层出不穷。

部分品牌房企相继推出主题活动，如保利发展浙江区域开展“安家金秋，保利游礼”活动，在杭州、宁波、舟山3个城市多个项目中落地“国庆漫游”；兴耀房产杭州六盘联动推出“年轻力购房节”活动，购房可享6重大礼。

随后，开发商陆续发布国庆热销喜报，如滨江集团销售1016套房源，揽金破46亿元；绿城浙江区域7天累计成交房源超600套，销售额超25亿元；保利发展浙江公司销售业绩突破15亿元……

二手房方面，据杭州贝壳研究院公布的最新数据显示，国庆期间杭州贝壳二手房的新签约量超过900套。与去年同期相比，今年国庆黄金周杭州贝壳二手房带看量增长102%，下定增长170%，其中下定量是2019年以来国庆期间的最高值。

杭州贝壳研究院院长上官剑认为，新政后，核心区新房价格会提升，比如倒挂明显的奥体、申花、滨江核心区板块在取消限价后，开发商可以根据地块属性打造高品质的产品带来更高的售价，形成一定的“灯塔”效应。当前一批有倒挂的在售新房会受到追捧，对二手的次新房短期利好，核心板块的新房、二手房价格都会被重塑。

高院生认为，在积极政策影响下，杭州楼市预期向好，“杭五条”将有效刺激部分刚性和改善性住房需求的释放，给四季度楼市回稳打好了基础。后期随着监管层各项细化政策逐步落地，市场预期将得到明显修复，叠加四季度房企冲刺年度业绩加大推盘力度，10月楼市成交规模增长可期。

据不完全统计，10月杭州预计有20多个新盘入市，主要集中在钱江新城二期、滨江、丁桥、东新城等板块。其中，国庆期间已有8个项目开盘，新开盘房源总量超过700套。

截至10月9日，据杭州市住房保障和房产管理局官网公示信息，国庆节后新增3个项目领出预售许可证，本月批准预售商品房433套。

“‘杭五条’或为这波成交放量做准备。”有市场人士分析，四季度杭州楼市或迎来翘尾行情，为深耕杭州的房企业绩保驾护航。

何陈煜表示，对于限价取消之后，可能会出现的一些市场秩序相关问题，主管部门会加强关注，对于违规行为坚持露头就打，严格规范市场秩序。今后主管部门也会加强对市场发展形势进一步监测分析，通过进一步优化调整相关的支持措施，确保市场的平稳健康发展。