宝安商圈群雄争霸 新综合体如何突围

　　深圳首座大悦城设计效果图。

　　去年10月，深圳提出了建设5个世界级地标商圈的宏伟计划，其中前海的宝安片区便占据了两席——前海·宝中商圈和空港会展商圈。

　　“深圳大悦城将于2025年与市民相见。”在日前举行的招商发布会上，深圳大悦城商业负责人朱云鹏如是表态。

　　对控股集团战略意义非凡的深圳大悦城，能否顺利撬动大湾区客群？落子深圳宝安，深圳大悦城面对的友商不在少数。宝安作为深圳拥有最多商业综合体的区，目前拥有商业综合体近40个、总面积逾310万平方米。

　　深圳首座大悦城能否交出差异化圈粉的新答卷？“我相信在这个市场如此内卷的情况下，娱乐体验业态的呈现会成为深圳大悦城强大的客流支撑。”朱云鹏表示。

　　全市最多 目前宝安有空港会展、前海·宝中两大商圈

　　曾有人称，深圳商圈的特产是商场。这并非戏言。第一太平戴维斯统计数据显示，光是今年第三季度，深圳就有5个购物中心开业，新增零售面积57.5万平方米，单季供应规模为近5年最高值，第四季度还将有两个购物中心入市，预计至年末深圳零售面积总存量将同比增长9.8%至753.3万平方米。

　　而把目光投到宝安，作为全深圳拥有最多商场的区，宝安目前有空港会展商圈、前海·宝中商圈。而宝安壹方城，是深圳单体最大购物中心，2023年的客流量超过4300万人次，销售额高达75.6亿元。

　　除了鸿荣源旗下的壹方城，宝安光是创业路就串联起10座购物中心。从海雅缤纷城、中洲购物中心、K+广场等宝安区级商场，到宝安欢乐港湾、南山万象天地、南山海岸城等城市级购物中心，深圳大悦城要面临的竞争不小。

　　“在这座充满魅力的国际化创新型大都市中，众多优秀的商业地产运营商争奇斗艳，”大悦城控股华南大区公司党委副书记、常务副总经理马千里表示。深圳大悦城商业负责人朱云鹏更直言，“众多友商已经在深圳递交了令人惊艳的作品。”

　　潮流地标 打造出4大特色主题空间、3大新潮场景体验

　　作为大悦城控股（000031.SZ）历时15年、斥资200亿元打造的大型项目，深圳大悦城是73万平方米的商业综合体的商业部分。作为控股集团布局华南地区的重要战略，深圳大悦城的最终落地，也将为大悦城控股补齐一线城市商业版图的最后一块拼图。

　　截至今年6月末，大悦城控股商业已在北京、上海、广州三大一线城市以及天津、武汉、成都、重庆等二线城市布局45个项目，管理面积500万平方米（商业建面）。在马千里看来，深圳大悦城作为大悦城控股华南大区商业布局的重要一环，对于大悦城控股在城市发展开拓上具有战略意义。粤港澳大湾区年轻人聚集，爱尝鲜爱创新爱玩，结合区域特点，深圳大悦城将打造成为粤港澳大湾区引领年轻潮流的新地标。

　　具体如何突围？朱云鹏表示，深圳大悦城将抛弃大而全的思路，聚焦时尚潮流，提出精致潮流零售、舌尖上的博物馆、城市里的潮能聚乐部三大业态标签。业态方面，引入高街户外定制店、主理人概念店、生活方式旗舰店、餐饮品牌非标剧情店，打造新潮轻极限运动娱乐集结地。

　　招商会上，深圳大悦城与寰映影城、覔书店、盒马鲜生、PARTYDAY MEGA、哈尼兔Magic Garden、城市英雄Game One等40余家品牌，签署了战略合作意向。按照规划，项目将构筑星厨花园、25青年时区、超级魔方十字街在内的4大特色主题空间、3大新潮场景体验，外观上也推出宝安首个裸眼3D大屏，展现科技与未来感。

　　此外，作为国内购物中心IP营销的鼻祖，大悦城也将把更多全国级IP首展、城市级公共潮流事件引入深圳大悦城。

　　观察

　　40.5万㎡商业体量 今年宝安领跑全市

　　宝安是深圳现代服务业的主战场，今年，宝安新增的6家商业综合体，以40.5万平方米的商业体量领跑全市，为全区商业总量的持续增长注入了强劲动力，使宝安商业总量继续稳居全市首位。

　　宝安中心商圈、沙井商圈、西乡商圈、空港会展商圈等近10个商圈，共同勾勒出宝安多元共生的商业生态图景。不断点燃的消费热点和持续增强的“西引力”，彰显了宝安这座高品质城区既能“拼经济”，又能“享生活”的双BUFF。

　　刚刚过去的国庆黄金周，叠加“金九银十”消费旺季，前海壹方城、宝安华强广场、海雅缤纷城等各大商圈纷纷放大招，前海壹方城资生堂×小黄人联名快闪、酷乐潮玩“豚豚崽烘焙坊”华南首展等多个网红IP潮玩展齐开。据商务部门数据显示，10月1日-6日，宝安中心商圈客流量超250万人次，同比增长7.14%。

　　商圈内商业综合体百花齐放，竞争之下是更好合力。在深圳市宝安区商务局党组书记、局长周方舟看来，深圳大悦城的落地将进一步巩固宝安中心商圈作为城市“流量新宠”和“人气之王”的地位，为宝安区的商业繁荣注入新动力，也为区域经济的发展带来新的活力。

　　延展

　　第四季度预计两个购物中心上新

　　日前，在第一太平戴维斯举行的2024年第三季度深圳房地产市场数据发布会上，就零售商业市场数据及表现进行了回顾与展望。

　　统计数据显示，今年第三季度，深圳共有5个购物中心开业入市，合计新增57.5万平方米零售面积，单季供应规模系近五年最高，受此新增供应入市影响，使得深圳零售商业总存量环比扩张8.5%至736.3万平方米。　　

　　餐饮时尚品牌主导租赁成交　　

　　据第一太平戴维斯统计，今年第三季度，位于龙岗区的深圳大运天地、坂田万科广场，宝安区的万丰海岸城、宝安华强广场和罗湖区的深圳天河城（南区）成为零售商业市场的新增来源。

　　三季度内，尽管零售商情绪倾软，但因新项目多填补片区零售存量空缺，故仍吸引较多连锁品牌入驻，并实现较高开业入驻率。此外，标杆项目大面积租户调改陆续完成。受上述因素共同带动，深圳全市平均空置率环比下降0.3个百分点至7.7%。

　　同期，餐饮及时尚品牌仍主导租赁成交，新店开业数占比达42.6%；时尚业态则继续录得多家首店开业，其租赁需求占比较上季升5.1个百分点。在此背景下，业主租金预期亦有所下调。截至季末，全市租金指数环比下降0.8%、同比下降2.5%，平均租金降至人民币每平方米每月533.9元。　　

　　标杆项目仍将进行优化升级　　

　　第一太平戴维斯数据显示，第三季度深圳零售商业市场净吸纳量为55万平方米。其中，宝安区和龙岗区分别以28.5万平方米和21.2万平方米的体量位列第一位和第二位，而罗湖区则以5.2万平方米位列第三位。新项目开业吸引了诸多连锁品牌入驻，推高对净吸纳量的贡献度达97%。

　　第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇分析表示，2024年第四季度，深圳预计迎来两个购物中心开业，合计供应面积17.0万平方米，至年末全市总存量预计达753.3万平方米，同比扩张9.8%。未来5年，预计深圳年均供应零售商业超过60万平方米，达到过去十年年均水平的1.2倍。

　　他指出，短期内，核心商圈的标杆项目仍将因应市场及消费者需求变化继续进行品牌组合优化升级，并引入更多适配深圳年轻化消费客群需求的新潮品牌进驻，其入驻表现预计持续稳健。不过，他同时表示，在多数零售商扩张情绪谨慎的背景下，于多数存量项目而言，业主方招商及运营压力不减。因此，第四季度全市空置率及租金表现或仍将承压。　　

　　采写：南都记者 陈盈珊 潘莹瑜 综合南方+ 受访者供图