葫芦岛房企卖地遭拖欠上亿元，起诉追讨反被索赔7000余万元，关键证据存疑

本报（chinatimes.net.cn）记者帅可聪 葫芦岛报道

“买东西还能不付钱？这可是价值一个多亿的土地使用权！”提起在葫芦岛兴城市的遭遇，兴城铂翔房地产开发有限公司文新分公司（下称“文新公司”）负责人李某霞郁闷不已。

2020年4月，文新公司将名下5万余平方米的土地使用权，转让给当地开发商兴城市恒大房地产开发有限公司（下称“兴城恒大公司”），转让款及各项费用合计约1.3亿元。兴城恒大公司随后在该地块上建设了兴城大院地产项目，如今兴城大院已有不少业主入住，但土地转让款仅支付了1000多万元。

文新公司起诉兴城恒大公司后，官司打了三年至今未决，先后经历一审、二审，目前仍处于重审中。据悉，兴城恒大公司提起反诉，以土地存在瑕疵为由，索赔7000余万元。

5万多平土地仅付1000多万元

李某霞告诉记者，兴城铂翔房地产开发有限公司有三家股东，后因内部问题分家，三家股东各自成立分公司，并按权益分割了总公司的土地。为了天津的地产项目能够顺利进行，文新公司后将分配到的三宗土地使用权转让给兴城恒大公司。

2020年4月，双方签订了土地使用权转让合同。合同显示，该土地使用权面积51522.5平方米，性质为商住用地，价格150万元/亩，总测定面积为77.283亩，合计价格1.16亿元，土地转让款及各项费用总计约1.3亿元。合同同时约定，标的物转让登记过程中，涉及的各种交易税费、滞纳金、罚金等及其他交易费用，均由买方兴城恒大公司承担。

相关协议同时约定，兴城恒大公司应于2020年12月30日前分期支付共计1.2亿元。兴城恒大公司实控人李某武等人为此担保，并以兴城恒大公司100%股权、交易地块抵押。此外，双方还约定了印章共管、开发销售款的70%优先用于清偿土地转让款等。

协议签订后，2020年4月，兴城恒大公司便开始对地块的基础进行施工，建设兴城大院地产项目。2020年5月，文新公司将交易的三宗土地变更登记到兴城恒大公司名下。

2024年9月23日，《华夏时报》记者现场走访兴城大院发现，该地产项目早已建成，目前已有不少业主入住。

兴城大院售楼处一位销售人员在电话中告诉记者，兴城大院小区共计600多户，目前已基本售罄，仅剩三四十户待售，均价6000元/平方米。

然而，时至今日，上述协议约定的土地出让款大部分并未支付。相关资料显示，兴城恒大公司仅陆续支付了1400余万元，其中包括协议签订前支付的定金500万元。

官司打了三年至今未决

2021年1月15日，文新公司依据协议约定，在协议签订地向北京市第三中级人民法院提起诉讼，追偿土地转让款、税费、违约金等，后该案被移送葫芦岛市中级人民法院（下称“葫芦岛中院”）审理。

兴城恒大公司则提起反诉，索赔7000余万元。其主要理由是，在办理规划许可证过程中发现，三宗交易地块中的一块土地（0007974号土地）存在瑕疵，不动产登记信息证明显示文新公司的会所（物管用房）已于2018年5月办理不动产登记，文新公司未予办理撤销，导致该地块延迟开发，公司增加了建设成本、错过了最佳销售时机。

兴城当地一位熟悉落盘程序的政府人士告诉记者，落盘是地产开发中的一道程序，需要在盖好楼并拿到预售许可证后办理，如同给房子办理户口一样。落盘并不影响盖楼，但是可能会影响到销售，因为落盘后才能办理按揭贷款等手续。

不过，文新公司方面对此表示，涉争议地块会所的权属登记问题不属于土地瑕疵，兴城恒大公司在反诉前从未要求过文新公司办理撤销会所的相关手续，按照合同约定兴城恒大公司应自行办理相关手续。且兴城恒大公司早在2019年11月就已将会所拆除，并在办理相关手续前，在会所原位置新建楼座。

2022年9月，葫芦岛中院作出一审判决，兴城恒大公司支付文新公司土地转让款约1.16亿元，支付转让税费3000余万元及逾期缴纳滞纳金，以及支付财产保全费用等。双方此后均提起上诉。

2023年12月，辽宁省高级人民法院二审后认为，一审判决认定事实不清，审判程序失当，裁定发回葫芦岛中院重审。目前，该案仍在重审中。

关键证据真实性存疑

《华夏时报》记者获悉，在诉讼过程中，兴城恒大公司提交了一份由兴城市不动产登记中心于2022年1月出具的证明文件，这份证明称：兴城大院项目三块土地中的0007974号地块，存在着物管用房，至今此地块上的物管用房信息没有灭失，兴城大院项目该地块楼盘信息在不动产登记中心无法落盘。

不过，这份关键证据真实性存疑。2024年9月23日，兴城市不动产登记中心一位主要负责人接受《华夏时报》记者采访时表示，这份证明文件表述0007974号整个地块楼盘信息无法落盘，但事实上兴城恒大公司在该地块上盖了6栋楼，其中仅有2栋受到之前物管用房存有落盘信息的影响。在这份证明文件出具前，2021年该地块已有2栋楼落盘，2023年6月又落盘了剩下4栋。

该负责人还介绍，按照正常的登记程序，在一个地块上可以有建筑物，但是不能有重复的建筑物存在。需要先把原有的建筑物拆除，消除原建筑物信息，然后再落新的建筑物信息。要完成这个程序，正常而言并不是很麻烦的问题。对登记部门来说，最主要的问题是要有权利人来申请做这个事情。

前检察官、北京市中盾律师事务所魏景峰律师在接受《华夏时报》记者采访时表示，一份证据能否作为法律意义上的证据，需要分析这份证据材料的真实性、合法性和关联性。上述证明表述如果存在不明确的情况，也即意味着这份文件的真实性可能存疑，有异议的当事人可向相关行政部门申请公开相关资料。

2024年10月9日，就文新公司与兴城恒大公司诉争有关问题，《华夏时报》记者致电兴城恒大公司实控人李某武，其向记者表示，公司并非拖欠土地出让款，这其中有很多环节，文新公司交付的土地有瑕疵问题。对其他有关问题，李某武表示无法核实记者身份，暂未予以置评。

文新公司有关负责人则向记者表示，公司向兴城恒大公司交付了土地，对方盖了楼、卖了房，依约支付土地转让款是很简单的商业逻辑。起诉追偿至今已有三年，公司迟迟拿不回应得的款项，已经对公司经营造成沉重的拖累，期待法院能尽早作出公正的判决，为当地营造公开透明的法治化营商环境。

本报记者将对此案持续关注。

责任编辑：麻晓超 主编：夏申茶