天津
“国央企的劲头，有点颓了？”
2021年开始，房企出清，楼市生态修复。
正如“蜀山兀，阿房出”。
衍生出一句台词：“地产已成央国平的天下”。
2021-2023年，国央企的确有“逆势企稳”的傲娇，“覆压三百余里”。
但从今年开始，明显后劲不足。
2024上半年TOP5央企，销售额同比下滑30%。
保利2021-2023年都能稳定在四五千亿的销售额，今年上半年仅有1700多亿；
华润此前每年3000多亿的规模，2024上半年也只有1200多亿。
中海过去3年也是销售企稳年，但今年上半年依然降了18%。
天津楼市也是如此。
去年中海172亿的销售额，但今年1-8月才62亿；
保利去年在天津将近70亿的规模，今年1-8月仅31亿……
国央企的销售额，明显下滑。
肯定与大环境密切相关，当市场需求极度收缩时，覆巢之下，安有完卵。
但还有个原因——国央企红利消失。
外行看热闹，内行看门道。
国庆特别专题《七问天津楼市》第六问：为什么国央企的红利消失了？
原因一：楼市震荡期结束，情绪稳定
2021年下半年，民企陆续暴雷，兵败如山倒。
买房人如惊弓之鸟，对民企丧失信任感。
出于“趋稳性”，肯定都选择安全堡垒强大的国央企。
哪怕产品没那么时髦，哪怕房价没那么合适。
所以过去3年，大多数民企销售额普遍暴跌60-80%，但国央企却规模稳定，甚至还增长。
3年的楼市震荡期，在今年基本结束。
一方面，国家不断给房企输血保交楼；另一方面，只要现在还能留在桌上的，都比较安全了。
而且，很多民企的房子都正常交付了，甚至包括出险的房企。
比如，景瑞誉璟天地、旭辉铂悦公望、蓝光雍锦府……连新鸥鹏、津南悦府都交房了……
现房在售，没什么嘀咕的。
买房人情绪平稳，买房也不一定非选国央企。
原因二：国央企的市场份额饱和
国央企在2021-2023年的下行市场中，还能保持规模稳定，其实是吃到了民企空出来的红利。
民企批量暴雷后，释放出来的蛋糕空间，都被国央企抢走了。
一时间，国央企大力度“跑马圈地”，吃到一波红利。
谁拿的地多，谁的新盘多，谁的规模就大。
在天津楼市，招商、华润、保利也能抢份额，但当时都没怎么拿地。
就属中海拿地多，和平、河西、河北，遍地开花，所以去年干到“一哥”的位置。
以前的市场规模，民企占8成，国央企占2成。
现在“国进民退”的格局完成后，份额颠倒了——
国央企占8成，民企占2成。
但问题是，国央企8成的份额已经饱和。
仅剩2成的民企，也腾不出更多的市场份额了。
面临买房需求总量收缩，今年留给央国企的蛋糕就迅速变少。
国央企的红利，也就消失了。
原因三：代建江湖崛起
之前是“非此即彼”，民企不行，那就只有国央企。
现在代建模式已经炉火纯青，民企自己干不了，那就找代建。
精武镇良筑地块，找金地代建；李七庄嘉业地块，找绿城代建；中北镇正继地块，找新城代建；南仓华北集团地块，找龙湖和绿城代建……
“有地没技术”的问题解决了。
像中海、保利这些很少做代建的央企，份额肯定被分流。
原因四：头部央企拿地大收缩
前两年，国央企趁着40多家民企暴雷，迎来拿地窗口期，甚至都有点拿地“过度”了。
保利、华润，连续三年拿地金额都在1000亿以上。
去年保利拿地1359亿，行业第一。
中海基本都在1000-1500亿。
但今年1-7月，这仨的拿地金额才一两百亿，降了90%，明显收手。
保利在天津，前两年拿了武清的保利朗阅、保利锦上，咸水沽的保利时代。
但从去年开始，根本没再拿地。
中海之前更猛，仅河西就6个盘，去年又拿下了南开中医药地块。
可今年就拿了陈塘一块地，还属于“保护式拿地”。
为什么突然不拿地了呢？
当房价下行，土储对于房企来说就是累赘。
今年上半年还未见止跌迹象，国央企的首要任务就是去自己的库存。
行业的修复基本接近尾声。
所有极值都将回归均值，红利也将被均摊。
接下来拼的是“产品红利”。
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