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科学城和智慧城作为广州GDP排名前两位的天河、黄埔智造中心的前沿阵地，分别拥有超过3200家和1300家的科创企业入驻。

新兴科技产业是一座城市发展的源动力，产业经济的发展会对区域的生态环境、基础配套和经济建设带来巨大的发展动力。

而与科学城和天河智慧城仅有5公里距离的保利翔龙天汇，就处于两台强力引擎的交汇处，坐享产业发展带动城市配套和土地价值提升的红利。更直接承接天河和黄埔大量高净值人群居住需求的外溢。

除此以外，黄陂片区的宅地供应并不算多。即使算上周边的旧改项目，在未来长达七八年的开发年限里，大概只有3万套左右的供应。

再加上黄陂板块背靠牛头山，坐拥丰富的山景资源和周边无工厂的宜居环境。这在产业分布密集的科学城，是非常稀缺的。

基本信息

【占地面积】：13.36万平米，

【建筑面积】：66.26万平米

【规划栋数】：28栋

【规划户数】：3100户

【容积率】：4

【绿化率】：35%

【车位配比】：1:1.12
【项目特点】：智慧小区，人车分流，封闭小区

【建筑类型】：高层，超高层，叠墅
【物业费用】：3.2元

8栋黄色32层高层，9栋46-47层超高层，12栋叠拼

规划建设16栋高层住宅，其中1-8栋32层，9-10栋47层，11-16栋46层，高层住宅南侧是12栋两排6层叠墅，配建一所24班幼儿园，并建设2栋商业大楼，具体引入的商业还未知。

项目面积包含83-190㎡，三到五房，主力的户型是80-120㎡为主，主要以两梯六户为主。

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项目分析

1--板块发展潜力巨大

项目在科学城和智慧城的中间，适合智慧城及科学城的上班一族。天河智慧城作为天河往东发展的重心，引入了非常多的高端企业，科学城就更不用说了是黄埔的核心发展。这两个区域有成长和发展的空间。黄陂板块还是不错的。

项目就在广汕公路边上，也靠近地铁。

2--地铁交通是最大的亮点

项目距离6号线黄陂地铁站仅400米，黄陂站属于地铁6号线二期的一个站点，整条6号线贯穿了珠江以北的广州，西到金沙洲，东到萝岗。6号线是通往越秀金沙洲的，但是如果要到珠江新城前往琶洲或者金融城就很绕，而且换乘也不是特别方便。

科学城这么多楼盘，保翔天汇离地铁是第二近的，仅次于纯地铁上盖的星樾山畔。

问题的关键是，科学城内的其他楼盘，离地铁都有点远，大部分都要步行10-20分钟才可以到达。

那这个优势实在是太大了。

对于强地铁需求的人来说，地铁就是刚需的解药。

自驾的话过广汕公路，一路向西，直抵天河，约5公里即达天河软件园，而距珠江新城约21公里。但是广汕公路是随时都在堵的路，没有限行大货车的，也就意味着随时都有各种重型卡车通行。

从保利翔龙天汇小区正门出来，走广汕公路向西往天河方向，必须在立交下调头。这里不但是广汕公路的掉头位，还是广汕公路车辆转向开创大道的分流点，早高峰会比较拥堵。

如果早晚高峰期出发的话，没有一个小时是到不了珠江新城的，所以自驾的舒适度是很糟糕的。

3--教育资源丰富但实际能读的很普通

项目配建了一个24班的幼儿园、一个托儿所。

黄陂在教育上利好兑现还是很快的，一方面黄埔军校广附已然成了黄埔带头大哥。

另一方面，117中学的土地回收也取得了重大突破，法院一审判决支持其回收土地，顺利的话今年可能就要开始扩建动工。

117中学除了生源条件变化之外，有一个巨大的隐藏优势：

靠近地铁、靠近天河、有充足的教师和学生宿位。

尤其是若能保证年轻教师住宿的话，黄埔区教师高工资+提供食宿+地铁，这对于对于高素质的年轻教师吸引力极大。

不信的话可以去问问今年毕业的师范生，他们面对能提供这种条件的学校，是不是趋之若鹜，削尖脑袋都想进？

黄陂地区的发展和117中学的扩建，本质是完成生源和教师双重提高。

4--商业方面，能满足日常的生活必需。

社区规划了2栋商业街，其中一栋是约3000平的三层高商业街，另一栋是两层商业街。入住以后基本的生活还是能有保证，不用到处跑。

项目东面还有一个东方汇广场，步行约700米，就有电影院、超市和肉菜市场，及诸多美食店，也是基本的中低端消费，满足生活必需还是不错的。

如果想要商场中端消费，自驾到萝岗万达广场、奥园广场、香雪城、天河万科广场等大型商业中心，距离都在约7公里范围内。

未来旧改启动的话，周边的商业体量还是有的。但是现在商业不是有没有的问题，是能不能经营得起来，毕竟现在都是电商时代了，中心区的商业都在关门。

噪音问题单独说

保翔天汇的噪音问题可以单独拿出来说一下，这是客观存在的，但或许并没有想象的严重。

我选取了A、B、C三个测量点进行噪音实测。

其中A点是保利翔龙天汇门口，广汕公路边；

B点是万科城顶层，冲广汕公路，模拟保利翔龙天汇北向实际夜间噪音体验；

C点是富春山居中层12楼，模拟保利翔龙天汇南向实际夜间噪音体验。

在晚上十点半左右进行噪音测量，得到的数据如下：

广汕二路一直卡车比较多，所以噪音问题是存在的。

但是保利翔龙天汇的噪音，尤其是夜间噪音是比金地峯睿要小的。

都是靠大马路边，为什么保利翔龙天汇的噪音要比广园快速旁的金地峯睿小不少（接近20db）？

主要原因有两点。

第一，保利翔龙天汇小区门口，有两个红绿灯。

因为这两个红绿灯的存在，经行保利翔龙天汇路段的车速被放缓，汽车胎噪与速度成正比，速度越慢胎噪越小。

红灯时，明显噪音情况要好很多。

第二，广汕二路夜间卡车数量，远少于广园快速路。

因为广汕二路全天并不限制卡车通行，所以司机大佬们没有必要非在夜间赶路。

此外，项目所在的板块，其实已经是一个比较成熟的宜居区域。

商圈、学校、医院……各项配套正在陆续加入。

教育方面，项目规划配建一个24班的幼儿园、一个3班托儿所。

周边教育，1公里范围内有科学城小学、黄陂小学、黄埔军校小学、联和小学；中学则有广州117中学、黄埔军校中学。同时，项目北面还有一个规划的小学。

另外值得一提的是，黄埔军校小学，已经开学，规划36班、1620个学位；黄埔军校中学，计划今年9月开学，规划48班、2400个学位。这两所学校，都由广大附中管理，统一纳入黄埔广附教育集团。

最后我们再来看看户型，目前在售99-196方三至四房。

约99㎡3+1房，三开间南向采光，多个房间都预留了飘窗空间，阳台升级到6米等，整体居住体验更好，且600万以内就可上车，适合预算有限的刚需买家。

建面约94平创意2房，为竖厅设计，动静分区更加明显，当长辈在客厅看电视时，也不会打扰到在房间中奋笔疾书的孩子。

建面约122平的户型，做成了创意3房设计，使用率更高，更加符合三胎时代的家庭居住需求。

建面约125平四房户型，就更绝了！每个功能空间都非常开阔，后期还为业主们省去了改造的麻烦。

厨房为可改造的开放式，整体的视觉延展性更强，连接餐客厅后可谓空间感十足。

约132㎡四房两厅两卫

✅四开间三卧室朝南，舒适度升级up

✅约6.5米超阔绰阳台，270°采光通风

✅主卧双面飘窗大开窗设计，通透极佳

✅入户➕大阳台➕全屋飘窗，实用超强

约142㎡四房两厅两卫（南北通）

✅超50㎡LDKB交互式大宽厅，空间MAX

✅超7米阔绰采光阳台，豪宅尺度

✅豪华主套设计，步入式衣橱尊享私密

✅全屋南北通透设计，采光通风极佳

✅南北山园双景，视觉双重体验享受

16栋196㎡3+2房两厅三卫‼稀缺楼王

✅超60㎡LDKB交互式大宽厅，阔绰空间

✅约7.7米超长采光阳台，豪宅尺度

✅豪华主套设计，步入式衣橱尊享私密

✅3梯3户低密设计，归家尊贵仪式感

✅单边位南北通设计，通风采光极佳

✅一线头排尊奢山景，山园双景享受

保利翔龙天汇项目距离6号线地铁还算近，步行直达;旁边是广汕公路，驾车出行也方便，但靠近路边也是会很吵;

小区配有商业街，周边有好几个商场，对面的翔龙商业综合体也在建设中。

周边有科学城小学和黄陂小学，中学是广州117中学，教育一般;周边有自然山景，森林公园、湿地公园等，小区内有园林，生态环境不错。

保利翔龙天汇是区域内综合条件最优的新盘，均价就有4.5万/平，它的核心优势是小户型+近地铁，对刚需人群比较友好，所以整个持销阶段卖得不错。

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