“几乎是上周末的3倍！”楼市“银十”有望变“金十”，A股大涨叠加楼市松绑，买房更有底气？丨国庆消费调研

一线城市楼市新政落地后，市场反应如何？

国庆假期前夕，北京、上海、广州、深圳四个一线城市均出台了房地产新政组合拳。

北京出台8条楼市新政，其中非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满3年及以上。

上海发布“沪七条”，调整住房限购政策，对非上海市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。

深圳优化分区住房限购政策，其中，非本市户籍居民家庭及成年单身人士限购1套住房。在福田区、罗湖区、南山区和宝安区新安街道、西乡街道范围内购买住房，需提供购房之日前1年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明。

广州则宣布，取消居民家庭在广州市购买住房的各项限购政策。

步入10月，几大城市政策“大礼包”落地，而国庆假期向来是房企分秒必争的售楼旺季，一线城市楼市能否就此迎来“银十”行情？带着这样的疑问，证券时报记者实地探访了深圳、广州、上海的售楼处、中介。

深圳、广州：“银十”有望变“金十”

“政策带来的即时效果还是很明显的，新政推出后两天我们项目就卖了26套房，几乎是上个周末的3倍。”在深圳罗湖区一处新房项目，销售负责人在群发销售喜报，并给全体销售经理“发红包”。

10月1日是深圳优化房地产新政实施的首日：放宽限购、取消取售、增值税征免年限由5年调整到2年、优化个人住房贷款……楼市利好政策多箭齐发，让深圳购房门槛不断降低。

记者走访发现，国庆黄金周不打烊、加班加点全力销售正在成为这个假期深圳多地售楼处的“标准动作”。

目前，深圳楼市政策分为了“核心区”和“非核心区”。对于新房市场来说，由于“非核心区”的购房门槛和价格更低，反应更为明显。

记者在深圳北站附近的一处新房项目看到，有购房者成交并正在进行“砸蛋”抽奖。他们对记者表示，他们看房已经有半年多的时间，最近受益于股市上涨，加上楼市政策进一步放松，让他们终于“下定决心”。

现场销售人员表示，国庆假期前几天的看房人数和成交人数比中秋假期出现好几倍的增长，10月的深圳楼市很可能变“金十”，我们也把国庆节当成了“劳动节”。记者还留意到，某营销中心的销控表显示，大部分房源已经被贴上已售的标记。

两家深圳本地房企的营销负责人告诉记者，国庆假期期间会加强宣传力度，但价格暂时不会有变化，也在积极准备推出新房源。乐有家研究中心的数据显示，截至9月28日，9月深圳领取预售证的一手商品房住宅项目有5个，大部分为加推房源。

二手房方面，核心区的反应似乎要比“非核心区”要明显。记者在深圳罗湖和福田区走访时，多位房产中介经理表示自己手上的客户最近都在主动跟自己联系，询问之前看过的二手房是否会“提价”。

此外，优质学区房也是部分购房者关注的重点。“很多客户都是把自己手上的房源卖掉后置换，所以生活配套成熟加上优质学位的二手房源备受关注。此外，有部分二手房业主反价，但这些都是个人意愿，大面积反价现象还没出现。”罗湖翠竹片区一位资深房产经理表示。

数据显示，9月深圳一手住宅网签1686套，环比下滑33.5%；二手住宅过户3191套，环比下滑16.1%，二手成交套数为近7个月最低。到了月底，市场回暖趋势明显。

乐有家研究中心监测数据显示，9月30日深圳乐有家门店二手住宅成交量环比上涨近四成，是2021年2月以来的单日成交最高点；新房住宅成交量环比上涨24%，也处于近2年的高点。

据深圳贝壳研究院监测，9月第四周（9月23日至9月29日）深圳二手房签约量环比增长49.7%，新增供需、带看量也同步增长。深圳中原研究中心高级研究员邹少伟认为，9月底政策频出，深圳也在限购、限售、增值税等多方面松绑，力度非常大，市场信心显著回暖。相信10月一、二手成交都将大幅回升，二手房成交重回4000套无悬念，甚至有望突破5000套。

而在广州，全面放开限购不仅吸引了广州本地买家，也吸引了周边城市客户甚至港澳人士。记者采访了荔湾、天河和南沙区的多个新房项目，销售负责人透露，这两天就有深圳和香港的客户驱车赶来并当场下订。

中原地产项目总经理黄韬表示，从一线市场反馈的情况来看，新政出台后的这几天看房热情非常高涨，在不限购、利率、首付等系列利好政策的叠加下，今年广州“银十”以及第四季度楼市成交量一定有一个较为明显的反弹。

上海：业主期待潜在需求被激活 看房者趋于理性

国庆假期首日为“沪七条”施行第一天。当天，申城阴雨绵绵，记者实地走访多个外环楼盘售楼处获悉，受天气等因素影响，看房者数量适中，并未出现人流暴增的情况。多名售楼处工作人员表示，“沪七条”将释放一定的潜在刚需，有利于提振楼市成交量。看房者则普遍以理性为主，均表示要经过审慎考量后下手。

在上海浦东外环外某在建楼盘售楼处，记者看到，看房客流较为稀少，三三两两进出样板间参观。现场销售人员众多，但并不忙碌，一部分销售人员正在门口待客。

“今天的客流还可以，主要是天气不好，所以没有特别忙。”一位销售经理对记者表示，该楼盘为期房，预计两年后交房，产品主要是超过90平方米的户型，每平方米售价为6万元左右，定位为中端住宅区，因此主要吸引置换人群以及部分刚需客。

据他介绍，该楼盘二期将于10月中旬开盘，而市场对楼市新政的反应较为积极。“沪七条”隔天的9月30日，合计认筹数量为7组；10月1日上午又新增了3组认筹。

记者查询上海市房地产交易中心网站看到，该楼盘于9月进行了一期开盘，目前房屋去化率约为10%。

一名正在进行置换的看房者刘女士对记者表示，手中的一套外环“老破小”已挂在中介三月有余，看房的人数寥寥。希望“沪七条”出台后能加速房屋置换的进度。

“年轻人需要买房，刚需是肯定有的，但中介也说，现在加杠杆买房的人越来越谨慎。”刘女士说，希望“沪七条”能让观望的刚需人群行动起来，从而推动置换客群加速进场。

当天记者还走访了另一个在建楼盘，售楼大厅和样板间有稀稀拉拉的人群，现场咨询量适中。据介绍，距离产业园区较近、总价相对较低是该楼盘的重要卖点之一，因此该楼盘主要吸引刚需人群。

该楼盘销售经理对记者表示，国庆假期前一日及当天接到了不少咨询和预约看房的电话，数量较往常有了明显提升。自去年首次开盘以来，楼盘销售情况总体较好。随着上海楼市新政发布，预计国庆假期将出现一波小高峰。

记者查询上海市房地产交易中心网站看到，该楼盘每平方米售价为5万元左右，分别于半年前、一年前进行过开盘，目前房屋去化率接近70%。

从数据来看，上海楼市“金九”行情并不理想。第三方统计数据显示，9月上海一手房共计备案成交10717套，环比8月份的13724套下降21.91%；二手房共计备案成交15942套，环比8月份的17884套下降10.86%。

值得注意的是，九月最后几个交易日，上海新房、二手房成交量均迎来了不同程度的反弹。数据显示，9月28日上海二手房成交872套，创下近77天的成交量新高；9月29日新房成交823套，创下月内单日成交量新高。

中指研究院上海高级分析师陈炬兰对证券时报记者表示，“沪七条”的出台将有助于恢复市场信心，释放部分外环外刚需购房者的需求，助推改善性住房去化，降低购房成本。上海住宅市场热度预期将有回升，购房者情绪有望升温。

多地助力推销 企稳趋势可期

与往年国庆黄金周楼市不同的是，今年还有地方政府助力。

例如，深圳多区推出“好房嘉年华”等活动，集中推销区内的新房项目；南京市住房保障和房产局10月1日在官方平台发文，列举未来七天全市152个新建商品住房项目售楼处的各类福利信息，落实假期的住房消费服务；武汉市住房和城市更新局官微也发文称，10月1日—2日，汉口江滩三阳广场将举办“武汉金秋购房节”，40余家房企现场参与。活动政策支持力度大、优惠多。

中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦表示，短期之内二手房供应会增加，开发商也会乘机加推，接下来会迎来新房、二手房的大量推出，市场会很热闹。同时，大量需求也会被释放。在此次推出的政策当中，限购调整、首付降低和利率下降都会有效促进需求，但房价会平稳，不会有大升也不会跌。“我经常说，房价是走在成交量的后面，如果成交量持续增加，趋势已经很明显的话，当上升到某个水平那房价自然会提高。”

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，央行发布的完善商业性个人住房贷款利率定价机制公告，将从税费、利率综合力度产生较大的降成本效应。从房地产市场的特点来看，“金九银十”是一个重要的购房入手期。如果一线城市稳定了，以一线城市为核心的三大都市圈楼市就稳定了，全国近一半的交易市场也就稳定了，这是止跌企稳回稳的路径。此外，考虑到近期深圳、广州土地市场上高溢价地块、多家房企争抢地块现象的出现，以及“拿地即开工、交房即交证”的新举措，将从源头上提振开发商的信心，并延展到下游销售端，产生降门槛、降成本、提预期的综合效应，鼓励刚需和改善循环的作用。