案说合同法｜购房后未过户死亡，继承人可继承房屋的合同权利

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【正文】

【裁判要旨】

法院在查明房屋买卖协议是双方真实意思的表示，且不违反法律规定的情况下认定购房协议有效。由于房屋买卖行为发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，应适用当时的法律规定。根据《物权法》的规定，即使并未取得房屋的所有权，但拆迁后的产权取得的拆迁利益是合法的。买受人去世后，其继承人继承房屋的合同权利。

根据《中华人民共和国合同法》的规定，出卖人有义务协助买受人办理产权转移登记。

【关联法条】

《中华人民共和国劳动合同法》第47条、第87条。

【基本案情】

经审理查明，2004年8月6日，F与G签订卖房契约一份，约定F将自己所有的30.68平方米房屋出售给G。2007年，该房屋被拆迁，产权调换至H小区7号楼2单元301室51.4平方米房屋。在G去世后，被告A与原告签订房屋买卖协议，约定被告将上述房屋出后给原告，原告已经按照约定交付房款，被告A交付房屋以及房屋初始契约、回迁安置协议、发票等相关手续。上述房屋原告使用至今。F已经去世，被告C、D系其继承人，被告A、B系G的继承人。

【原告诉请】

原告向本院提出诉讼请求：1．请求确认房屋买卖协议有效；2．依法判令被告协助原告办理位于H小区7号楼2单元301室51.4平方米房屋的过户手续。事实与理由：2004年8月6日，F将位于X区30.68平方米房屋出售给G。2008年，该房屋被拆迁，回迁安置位于H小区7号楼2单元301室51.4平方米房屋。G去世后，原告与G的继承人即被告A签订房屋买卖协议，约定将上述回迁房屋出售给原告，原告于当日给付房款。被告B系G的另一继承人，F已经去世，被告C、D系F的继承人，为此原告特向法院起诉，请求支持原告诉讼请求。

【被告辩称】

被告A、B、C、D未出庭，亦未提供书面答辩意见。

【法院认为】

法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

本案案涉房屋的买卖行为发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，因此应适用当时的法律规定。

根据本院查明的事实，F与G签订的卖房契约系双方当事人真实意思表示，不违背法律禁止性规定，该契约合法有效。契约签订后，双方一直未办理房屋过户手续，根据《物权法》第九条规定，G并未取得房屋的所有权。上述房屋在2007年被拆迁，根据《物权法》第二十八条规定，G所购房屋的物权消灭，但上述房屋被拆迁后依据签订的回迁安置协议产权取得的拆迁利益为F出卖给G房屋的对价。

G去世后，因案涉房屋产权并未转移，因此，G的继承人系继承了案涉房屋的合同权利。因G的另一继承人即被告B对被告A出售案涉房屋的事实并未提出异议，因此，本院认定被告A与原告签定的房屋买卖协议有效，原告因此取得案涉房屋的合同权利。

《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权人的义务。根据上述规定，A有权要求F履行协助过户，原告有权要求A、B履行协助过户。

因F已经去世，原告起诉时《民法典》已经施行，因此应适用《中华人民共和国民法典》关于继承的规定。依据《中华人民共和国民法典》第一千一百二十三条、第一千一百二十四条之规定，F的继承人继承了回迁安置的房屋所产生的权利义务，因此，原告有权要求被告A、B、C、D履行协助案涉房屋产权转移登记的义务。

庭审后，原告同意承担诉讼费用，此属于原告对权利的处分，本院予以准许。

【裁判过程】

本院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第一千一百二十三条、第一千一百二十四条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、F与G签订的卖房契约及原告与A签订房屋买卖协议有效。

二、被告A、B、C、D协助原告E有将位于H小区7号楼2单元301室51.4平方米房屋的产权转移登记至原告E有名下。

案件受理费500.00元，由原告负担。