说透风貌别墅：或许会压垮它的4个隐忧 | 风貌别墅观察系列（下）

新事物的产生，往往伴随着适应的阵痛期，最后才成为人们喜欢的样子。房地产市场也不例外。例如十多年前横空出世的大平层，又如这几年颇受关注的风貌别墅。

据不完全统计，2024年至今市场已有超310套风貌别墅进入市场销售，未来5年预计有2300套风貌别墅将陆续入市。市场上为何一下子出现这么多风貌产品？动辄上亿的风貌别墅，市场能消化得掉吗？市场上近期有一个声音越来越被认可：“不能为了风貌而风貌”。

更有业内消息传言，不久前，中央督导组正在上海调研风貌别墅项目，有个别项目已因为设计上“刻意的风貌”而被叫停整改。

地产申度编辑团队历时一个月整理调研风貌别墅产品，落笔完成《风貌别墅观察系列》共上下两篇，此为下篇。（上篇回顾：说透风貌别墅：关于它的3个真相 | 风貌别墅观察系列（上））以媒体的视角观察这个产品类型遇到的阵痛，为读者呈现出来。也期待更多风貌别墅回归政府设计它时的初衷，成为即可收藏又适合居住的传世人居作品。

根据上海市城市总体规划（2017-2035年），上海已划定44个历史文化街区（历史文化风貌区），其中中心城区占12个。伴随着中心城区更新理念从“拆、政、留”转变为“留、改、拆”，从过去的“大拆大建”转变为“以保护保留为主，以保护为原则，拆除为例外”的理念，在这12处历史风貌保护区周边的风貌别墅，作为城市更新的一部分问世。

从积极的一面来看，这是上海顶层设计前瞻性的表现——上海的海派文化具有独特的魅力，风貌别墅的规划可以将海派文化融入建筑设计和社区建设中，弘扬和展示上海的文化特色，增强上海人民的文化自信。通过风貌别墅这一载体，让海派文化在现代城市建设中得到更好地传承和发展。其次，在城市发展过程中，通过规划风貌别墅，可以对这些区域进行更好地保护和利用，避免大规模地拆除和破坏，使历史风貌区得以延续和发展。

但在这样的背景下，我们仍难以回避“风貌别墅”背后的一些隐忧。

01

市场层面

(1) 导向和市场的平衡

想要“风貌”的同时，也得兼顾市场的消化能力。目前待入市项目近50个（明细见上篇），动辄5000万以上，甚至1个小目标，市场是否具备快速消化的能力？

我们再往下细想：市场上是否需要这么多的风貌建筑？事实上，并非每一块土地都具备高的“历史价值、人文价值”。同样是风貌产品，哪些因素决定着风貌别墅的价值上限呢？

根据市场的反馈，首先是地段。譬如，新天地板块一直是上海豪宅的风向标，所以中海位于新天地板块的风貌别墅，总价虽高，但其凭借着卓越的地段优势，取得了领先的身位；其次风貌别墅很吃区位的文脉、地脉，既然是风貌别墅，理当是致敬项目所处的位置的人文和历史，项目所处区位历史沉淀越深厚，越容易赢得市场的认可。

综上所诉，导向上我们要去保护历史风貌，但是从市场的消化能力来说，适合做风貌别墅的产品应该更加精挑细选。而不是遍地开花。

（2）豪宅竞争格局

在豪宅的语言体系中，地段首当其冲；除此之外，上海还有“一江一河一山”，还有各大传统富豪聚居区的价值沉淀。一个小目标，左可拥佘山贵脉，右可揽江河入怀，这些无可复制的稀缺资源同样是塔尖客群向往的。相比而言，风貌别墅也并没有绝对优势。毕竟如我们上一篇所言，风貌别墅出于对历史风貌的保护考虑，在设计上会有很多阻碍，会影响居住的舒适度和体验感。

风貌别墅的出现，除了同类产品的集中厮杀，还将引动“风貌产品”vs“传统别墅”&“大平层”的大乱斗。

而我们担心的是，风貌产品在竞争中将呈弱势。

02

发展商层面

受市场现状影响，大部分开发商的资金承压，销售回去化慢，资金回流缓。对于开发商而言，都希望能快速周转并回笼资金。而恰恰上海的风貌别墅是个去化节奏慢，周期长的产品，前期还需要开发商投入大量资金。

近年来拿地本就谨慎的民营房企，显然无力负担风貌别墅产品的开发周期。部分的国央企亦承担不起旗下风貌别墅变成“不动产”的风险。因此，上海风貌别墅的核心玩家几乎都是资金实力强大的头部央国企或地方城投。

这对于开发商而言，也未必是一条好的发展赛道。

03

产品层面

风貌别墅的另一个现实问题，就是产品同质化严重。正如上篇提到的，风貌别墅产品由于保护条例的限制，开发商很难在设计上有个性化的方案。

象屿中兴社区项目

静安曹家渡信达·信安里项目

2024年上半年有不少风貌别墅公布了方案设计，从效果图来看，外形设计基本是大同小异，保留了老上海时期原汁原味的风格。且不说，有一些开发商本身产品设计能力就很有问题，普通住宅都做不像样，遇到风貌别墅这样的产品，更是捉襟见肘。

风貌别墅需要的是在产品上有研究，有投入的开发商。除了地段，文脉的门槛，对开发商也需要有准入的门槛。

04

需求层面

传统的城央高端别墅产品，其价值除了在于它的地段、稀缺性、产品价值等，还在于它无形的高端生活圈层。

这方面，风貌别墅又遇到了一个尴尬。很多风貌别墅都是高低配社区。圈层不统一，不纯粹的问题是很难解决的。高低配社区中的高层产品，人口相对肯定会比较复杂，流动性更大。这对于追求居住体验的高净值人群，会是一个很大的购买障碍。

另外一方面，回归产品本身。风貌别墅地块出让条件中，大多会有规划细则，比如保留老式里弄的空间肌理、格局、尺度等。说白一点，新风貌别墅要遵循老上海里弄建筑的道路宽度与建筑密度。这样的规划下的风貌别墅，不可能是有天有地、高私密度的“大宅”。

以上2个先天不足的短板，可能会动摇塔尖人群的购买意愿。

05

结语

风貌别墅作为上海豪宅市场的“新秀”，凭借全新理念的生活方式和优越的地段价值，受到市场广泛关注。然而，风貌别墅的井喷入市，与高净值人群需求的错配，让风貌类产品之间的“内斗”加剧。在持续震荡的市场环境下，在不确定因素叠加的竞争格局下，风貌别墅的未来充满了挑战与机遇。