细看新规，楼市产品如何迭代更新

近日，成都市规划和自然资源局发布关于明确建筑项目适用《成都市城市规划管理技术规定（2024）》（以下简称《技术规定2024》）有关事项的通知。

其中明确适用范围为“5+1”区域，即成都高新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区。对于已取得土地使用权、尚未开工建设的建筑项目，即可按照新规来设计产品。

时隔7年，成都再出城市规划管理技术新规，让我们来看看，就住宅领域而言，有何变化？

首先，住宅用地容积率总体下调。

《技术规定2024》中，针对住宅用地、住宅混合商业服务用地的规划控制指标作出明确规定，可以看到，住宅用地容积率总体下调。即使涉及容积率转移平衡的城市区域，原则上住宅用地最高容积率也不得大于3.0。

住宅用地容积率的下调，意味着建筑物的高度和密度会减少，增加绿地面积和公共空间，有助于提升城市的居住环境和空间品质。

△容积率为2.0的龙湖天府晴川实拍

其次，一、二类城镇住宅用地可自动混合5%零售商业。

《技术规定2024》中明确，一二类城镇住宅用地可混合不超过5%的零售商业用地；新建商住混合项目的商业鼓励独立设置。若设置社区底商，宜布局在宽度30米以下的非主要干道两侧，宜结合小区主要人行出入口、社区公共空间等规划布局，与周边商业形成连续界面。

△住宅小区街区底商

近几年来，市面上大多为纯住宅用地，虽保证了小区的整洁性、独立性，但却带来了生活不便，而如今部分零售商业的占比，能够满足住宅人群的基本生活所需。

为了保障城市功能的完善，提升居住环境质量，在《技术规定2024》中对于住宅领域建设用地规划控制，明确了部分配建要求。

①住宅用地机动车车位，以“户”配建

在此之前，住宅用地停车位均是按建筑面积来进行配比建设，或存在车位紧张的难题。而在《技术规定2024》中，首次提出以“户”来对停车位进行配建，并且以户型建面＜90㎡，90㎡≤户型建面＜144㎡，144㎡≤户型建面＜200㎡和≥200㎡来划分，精细划分停车位供给，解决停车难的问题。

②住宅建筑面积之和大于3万平方米，应配健身场所

《技术规定2024》中明确，拟建住宅的建筑面积之和大于3万平方米的项目，应配建全民健身活动场所，并配置健身活动设施。其中一分区活动场所的用地面积不小于 150 平方米(可设置于建筑物架空层内)，二分区活动场所用地面积不小于 200平方米。

健身活动场所用地面积按每3万平方米居住建筑面积为单位递增。全民健身活动场所宜结合绿地等统一规划建设。

△小区健身房及健身设施配置

③支持建设地上连廊，让生活更加便捷

相邻地块之间因功能需求或公共交通需求，在不影响城市景观、消防安全且经专题论证的前提下，可架设穿越城市道路的地上连廊。

地上连廊的宽度、高度及距离城市道路的净空高度应结合城市空间形态合理确定，且地上连廊距室外地面的净空高度不低于5米。

①飘窗、阳台以及非公共活动空间

建筑面积比例提升

《技术规定2024》中明确，每套住宅飘窗、阳台以及非公共活动空间(包含但不限于各类形式的入户花园、空中花园、露台、退台、设备平台、空调板、构造板、结构板、抗震板等)的水平投影面积不大于该套住宅套型建筑面积的 20%。

△图据成都规划和自然资源局

相比2017年版的规定，改建筑面积比例提升了5%。若以套内面积100㎡的户型举例，阳台、飘窗等赠送面积可达20㎡。对于购房者而言，不仅提高了得房率，公共活动空间使用面积增加，也让开发商对于户型设计更加多样化。

②新增首层架空管控要求

《技术规定2024》中明确，建筑高度大于33米的住宅建筑，首层架空建筑面积不小于其建筑总基底面积的 20%；建筑高度小于等于 33 米且层数大于 6 层的住宅建筑，首层架空建筑面积不小于其建筑总基底面积的 10%。首层架空宜临小区集中绿地设置。首层架空应作为公共活动空间使用，层高不应低于4.5 米。

△龙湖云河颂首层架空及配套设施

首层架空设计能够极大地增加小区内的绿化面积和休闲空间，使整个公共空间更加开放、宽敞，并且增加了居民的活动区域。

③住宅层高不应低于3米

《技术规定2024》中明确，住宅建筑层高不应低于3米，一般不应高于3.6米，局部层高高于3.6米，其高于部分应按其自然层高度折算层数计算建筑面积(不足一层的按一层计算)，住宅坡屋顶部分除外。

对于住宅层高不应低于3米的管控要求，能够满足采光、视野、通风等居住条件，减少压抑感，提升居住舒适度。

△锦江上院样板间实拍

总体来看，2024成都市城市规划管理技术规定对于未来居住产品打造而言，无疑利好。在今年3月，天府新区已率先出台《四川天府新区公园城市规划管理创新规定（2024）》，同样为居住品质提升作出明确规定。可以说，成都的居住品质提升，全城在行动。

在充分结合生活需求、提升居住品质的条件下，相信未来成都楼市将会继续涌现出一大泼“卷王”产品，城市建设也同步平衡发展。