北京
万联证券近日发布房地产行业快评报告：供需两端政策齐发力，关注地产链β行情。
以下为研究报告摘要：
行业核心观点：
当前房地产行业基本面仍低位波动，此次政策继续从供需两端发力，意在提振市场需求，化解房地产行业风险。需求端，调降二套房首付比例、降息进一步引导新发贷款利率调降、降低存量房贷利率减轻居民还贷负担，均有助于进一步提振市场需求；供给端，延长两项房地产金融政策文件的期限，持续支持房企融资，支持收购房企存量土地，有助于进一步缓解房企资金压力；库存去化方面，提高保障性住房再贷款中央行支持比例，有助于降低收购主体的收购成本，推动行业库存去化。我们预计在一系列政策推动下短期行业基本面或将边际改善，后续仍需持续关注行业成交量以及房价的表现情况，市场方面，短期建议关注在政策推动下地产产业链β行情。
事件：2024年9月24日，国新办举行新闻发布会介绍金融支持经济高质量发展有关情况。地产相关政策包括（1）降低存量房贷利率；（2）统一房贷最低首付比例；（3）将5月份人民银行创设的3000亿元保障性住房再贷款，中央银行资金的支持比例由原来的60%提高到100%；（4）将年底前到期的经营性物业贷款和“金融16条”这两项政策文件延期到2026年底；（5）支持收购房企存量土地。
点评：
调降存量房贷利率有助于缓解居民提前还贷，降低居民还贷负担，维护房地产市场平稳健康发展：会上提及将引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，预计平均降幅大约在0.5pct，预计这一项政策将惠及5000万户家庭，1.5亿人口，1523平均每年减少家庭的利息支出总数大概1500亿元左右，有助于促进扩大消费和投资，也有利于减少提前还贷行为、压缩违规置换存量房贷空间，维护房地产市场平稳健康发展。
统一房贷最低首付比例至15%，进一步刺激购房需求。
“5·17”政策将全国首套首付比例降至15%，二套降至25%，“9·24”将首二套房统一为15%，各地因城施策。二套首付比例调降，给与各地更大政策空间，有助于提振市场需求，推动行业修复。我们预计后续核心城市亦有望进一步调降首付比例、房贷利率等，建议持续关注各地政策落地情况。
延长两项房地产金融政策文件的期限，缓解房企融资压力，助力房企纾困：当前房地产行业销售端仍较弱，房企自我造血功能尚未完全修复，对于融资端的政策支持仍有必要，此次房企存量融资展期、经营性物业贷款等阶段性政策延长到2026年12月31日，将继续支持房企现金流修复，化解行业风险，促进行业健康发展。
优化保障性住房再贷款政策，推动行业去库存。5月17日，人民银行宣布了设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。此次政策将保障性住房再贷款政策中人民银行出资的比例，由原来的60%提高到100%，进一步加强对银行和收购主体的市场化激励，有助于加快推动商品房的去库存进程。
支持收购房企存量土地，有助于缓解房企现金流压力。此次会议提及“在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。”
风险因素：政策支持力度及政策效果不及预期、房地产行业修复不及预期、房地产行业信用风险超预期、需求端信心修复不及预期、房价持续下行等。（万联证券 潘云娇 ）
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