北京买房：理清思路，购房建议1314

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我现在也是住郭公庄的公租房，条件一般，孩子上学本来想第五实验，现在说很难，想上好点学校必须买房，愁死我了。就150万现金，市区的学区房够不上，想买大兴的，请推荐总价在300之内的两居。我暂时没有京户，买了有意义吗？还有一种想法是先回老家，等有了北京户口再回来，哪种好？但一旦买了房还得退出公租房了，这也是问题。

A：

1、第五实验的招生对象主要是丰科园子弟，然后是周边社区。应该也划片了吧，只是好像没按照划片招生呢。这我还真不清楚，如果是在丰科园工作的就问问单位吧。

但如果想以房子入学的话比较难，第五实验就算划片也接收不了多少周边的孩子。因为既然是要打造名校就要考虑生源，而周边小区以回迁房和保障房为主，学习考试方面的天分预计不太强。

2、大兴没什么学区房，之前就是亦庄的可以算，但现在亦庄学区独立了，那大兴其他的就不太算了。至少是都没有学区溢价，居住的性价比正常。这我还真不知道现在哪所学校合适，更不知道非京籍的入学政策，帮不上忙，还是问问当地中介吧。

3、既然是能够得到京户，那当然是最好一直在北京上学了，一是学籍的连贯，小升初时不吃亏。二是教材和教育模式的一惯性，免的过些年回来还得重新熟悉环境。第三很多人说北京的教育不如外地，这话在前些年没错，但现在不是了，北京的普遍教育资源已经超越绝大多数外地的非顶级校。也就是北京普校的中等生，到了外地大部分普校都是优等生。所以如果能在北京就尽量，教育资源的优势非常明显的。

4、其他我没什么说的，帮不上忙。不过既然是想买房，那公租房早晚也得退出吧？所以这在我看来倒没必要太纠结，还是多考虑孩子教育吧。

仅供参考。

二

Q:

最近考虑在丰台买个一居室，主要用来出租，弥补在内城租房的支出，也希望能保值，如果能小幅增值更好。看了角门附近的阳光花园、益星园、益明园、益城园。

第一，阳光花园楼龄比较新，里面有建筑面积50多平的南向一居室，也有建筑面积60多平的南向一居室，得房率都在80%。

第二，益星、益明、益城，楼龄比阳光花园多几年，但是价格并没有因为楼龄长而便宜。

想咨询一下：

1、在网上没有看到阳光花园太多信息，不知道这个小区怎么样？在这片算不算稀缺？

2、相比较而言，同样是60多平的南向一居室，阳光花园和益星/明/城，哪个小区更值得买？

3、60多平的一居室是不是比50多平的流通性更好？

A：

1、如果主要出租的话常规是首选朝阳，租金相对最高，保值也大多不落后。丰台也不是说不行，但反正也不自住，何必非得自我限制呢？再有干嘛非得买一居室啊？同等面积下小两居的坪效更高。另外租金和升值大多是相悖的，很难兼顾。

2、阳光花园挺好的，土地是北旅的，开发商是京投置地，都是北京市属国企，所以这小区中有一部分房源就成了市政府的内部团购房，物业维护和社区氛围都不错。

小区谈不上太稀缺，但当时的价格挺稀缺的。那会儿市场价2/3万吧，内部价据说是6000多，这种稀缺的事儿在十八大之后就基本没有了，越来越缺。到目前为止保值挺好的，肯定没落后大盘。

3、既然是同等小区的同类型产品，那就都差不多。买阳光花园的吧，物业相对更有保障，我印象中是金融街的，西城国企。或者让中介给算算租售比，看哪边儿低，如果没有硬伤的话就买哪边儿的。

4、未必流通性更好，这得看综合情况。不过常规不太建议投资大一居，这种户型自住更合适，宽敞舒服。但一般没有小两居的投资性强，毕竟一居室的适应人群窄，有了孩子的家庭就显的局促了。可以看看城南嘉园的小一居，45平南向的，相对各项更兼顾。

仅供参考。

三

Q:

请问您对抖音博主“*哥”的观点怎么看？或者说且不论是否卖房，您对保险怎么看？值得投资吗？

A：

1、我不知道这个博主，看了几条也没太看懂，人家是卖保险的，那唱空楼市很正常啊，但听听就得了，没必要太琢磨。同行是冤家，尤其是争夺同一拨客户的同行就更得互相拆台了，很正常。卖麻辣烫的不会说拉面更好吃，卖燃油车的也不会吹捧电动车的优点，但这都是商业竞争，不违法就是合理的。

2、我对保险没什么看法，有钱就买点儿，只是别过分而已。或者说在我看来这就是避险工具，但不是赚钱的手段。我听说过靠股票期货黄金比特币发财的，但没听说过靠买保险赚大钱的。如果能赚到大钱，那人家的精算师就该被开除了，或者说是自己以及家人被健康生活给开除了。

3、另外毕竟我是卖房的出身，大家都去买保险了，那还有钱买我们的房子吗？当然这看自己吧，愿意买就买。

但多说一句，我是最反感一种保险的，就是针对孩子的寿险。我认为是买各种正规的医疗和意外险都正常，但别附加什么投资性质的，尤其是别叠加寿险，太别扭了，还真的想用孩子的生命健康赚钱吗？

寿险这种东西最主要的受众，应该是家里的顶梁柱，在一旦发生意外而减少收入的情况下能获得些经济支撑。但对孩子的就慎重吧，意外伤害和疾病的还行，纯寿险别扭不别扭？就算是因为孩子早夭而得到了一大笔钱，花着别扭不别扭，真的忍心吗？

4、其他没什么可说的，我对这博主不熟，对他推销的保险更不熟，不懂。

仅供参考。

四

Q:

请问，丰台西四环的房能买吗？我就是想买套自住的，一家三口不再租房了。半地下室有大窗户，两居室，单价3万总价200万，能贷款，房间采光还可以，就是通风不太好，能入手吗？以后会不会砸手里？

A：

1、西四环的房当然能买了，只要是正规产权的房子就行，能卖的就能买。

2、我一般只能从投资保值角度说几句而已，自住角度最好是凭个人喜好，这没标准。半地下就是典型的自住，优势是经济实惠，但劣势是想卖的时候挂牌期长，不太好出手，而且价格走势也略弱于中间楼层。

但这也看具体情况吧，“大窗户”倒无所谓，关键是看“半”到什么程度？或者说房子探出地面越多越好。

3、砸手里倒不至于，北京市区的房子没有卖不掉的，只是看价格和时间了。肯定是不太好卖，出手的时候别着急，越着急越容易吃亏。能否入手看自己的情况吧，但如果预算是200万，那在四环的选择也真不多，想面积大点的也就是这种房了，没办法的事儿。

仅供参考。

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