房屋何以养老③｜“无痛”续筹、商业收益补充住宅专项维修金缺口

“通过梳理核对，我们发现大部分居民家维修资金余额没有低于50%，但是由于历史原因，有13户业主的维修资金账户低于首期筹集维修资金的30%。因此，请13户业主将维修资金补足至首期维修资金的50%，成为这次维修资金续筹的重点。”上海绿华新苑业委会主任郑汝亮表示。

“虹口党建”公众号显示，上海绿华新苑小区1998年竣工，为商品房小区，共有236户，首期筹集维修资金134.74万元。由于缺乏资金补充来源，多年来房屋修修补补使用，小区维修资金已所剩不多，影响到了大额维修项目的开展。

绿华新苑小区是房屋养老金账户中个人维修资金部分不足的解决案例。近日来，住建部表态建立房屋养老金制度，使其成为公众关注的焦点。

房屋养老金钱从哪儿来？住房和城乡建设部相关负责人表示，由个人账户和公共账户两部分组成。个人账户就是业主交存的住宅专项维修资金，交存按现行规定执行。

可以看出，22个城市的试点主要是把公共账户建立起来，而公共账户并不需要老百姓出钱。

但是需要指出的是，有的小区专项维修资金存在“缺口”，甚至一些老旧小区并无专项维修资金，而这些小区恰恰是维修需求和频率最高的房子，有更多的小区，专项维修资金普遍存在使用率较低的情况。

部分小区专项维修资金不够用：

“无痛”续筹、二手房业主续筹

位于上海的双阳综合大楼，是20世纪90年代初的独栋大楼，自2017年物业管理公司接掌以来，面临的挑战日益凸显，其专项维修资金储备初时不足60万元，显得捉襟见肘。随着时间推移，这栋大楼屋顶、电梯等公共基础设施纷纷亮起维修红灯，但是到2020年末，维修资金仅剩20万元，远低于30%续筹安全线，迫使维修资金的再筹集工作成为亟待解决的关键议题。

最终的解决方案是，该小区业委会听取区房管局和街道城建中心的指导意见，采用与物业费一并收取的方式，按每平方米0.2元/月的续筹标准开展日常筹集，通过细水长流的方式“无痛”续筹维修资金。

这是房屋养老金账户中个人专项维修资金部分不足的另一个筹集案例。

1998年，我国《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》出台，并于1999年1月1日正式施行。在2007年，《住宅专项维修资金管理办法》出台，正式取代了1998年出台的管理办法，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

住房专项维修基金在维护小区公共区域的日常运作及确保电梯等关键设施的及时更新与升级方面，扮演着至关重要的角色。

但是需要注意的是，随着大修大补，一些老旧小区的维修资金存在不够用的情况。根据上海市物业管理事务中心统计，截至2023年底，上海商品住宅维修资金低于首期交存金额30%的小区有400余个。

对于部分老旧小区专项维修资金“缺口”的问题，华中师范大学经济与工商管理学院副院长陈淑云表示：“过去老旧房屋，比如房改房，房屋专项维修资金由原房改房的单位来缴存的，这部分资金可以根据具体情况划归个人账户；如果房改房原单位破产的，或者是老旧商品房专项维修资金个人账户已经用完的，这种情况建议国家出台相关办法进行补建和续筹。”

根据上海今年8月30日印发的《关于规范本市住宅维修资金管理的若干规定》，小区维修资金余额不足首期筹集金额30%的，业主应当按照国家和本市的相关规定、专项维修资金管理规约或者业主大会的决定，采取一次性或分期方式再次筹集维修资金。

“今后，我国商品房市场逐渐转向存量市场，随着存量商品房市场增大，就可以通过二手房买卖来进行续筹，但部分不能够交易的二手房是当前的难点。未来，相关部门也可以出台相关法律，来明确房屋产权人履行对于建筑物全生命周期里面的公共部位、公共设施的维护的相应责任。”陈淑云说。

在中国城市经济学会房地产专业委员会委员谢海生看来，首期缴纳意味着后续根据需要还需补充，但考虑到现实情况，在业主之外应该探索多渠道筹措资金，尽量减少老百姓负担。一是政府、公房原产权单位有条件的适当补贴一部分，不少城市已进行了相关探索；二是挖掘小区商业潜力，获得收入补充到维修资金中。

专项维修资金使用难、利用率低小区：

优化申请动用程序

相对于一些小区专项维修资金的不足，另一些年代不算久远的小区则存在专项维修基金使用率较低的情况。

根据《物业管理条例》的相关规定，业主大会决定使用维修基金的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

由于需要业主投票同意、使用程序繁杂等原因，致使专项维修基金存在利用率较低的情况。

据上海市房地产科学研究院报告指出，目前，全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右，成都和深圳分别约为4%和5%，大量资金沉淀未有效利用，且单项使用率不均。总体而言，现行的专项维修资金制度难以实现房屋“应修尽修”。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，按照既有的提取-使用规则，专项维修资金用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，仍然存在程序冗长、提取和使用难，导致一边是资金“睡大觉”，一边是需要大修大补而不得、不及时，从而损害一个物业管理区域（一个账户）全体业主的权益。

谢海生认为，住宅专项维修资金使用效率低，一方面是由于多数建成的房屋还没有进入到设计使用年限的中后期；另一方面是专项维修资金“归集-提取-使用”的规定，特别是申请动用程序较为烦琐，或需根据现实情况变化进行一定优化。

无住宅专项维修资金老旧小区：

挖掘商业潜力、停车收入等

值得关注的是，还有一些老旧小区并没有专项维修资金，这些小区建立于专项维修资金政策实施之前，目前已经进入“老龄化”阶段，面临着体检与维修，如果没有专项维修资金，应该怎么办？

根据住房城乡建设部科技与产业化发展中心数据，截至2022年底，城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%。

上海市房地产科学研究院称，据《中国人口普查年鉴-2020》及相关数据显示，城镇存量住房规模已超过300亿平方米。以10年为一个周期来看我国家庭住房建成时间，2000年以前的房屋占比达到27.55%。

据新华社报道，天津滨海新区，无专项维修资金的房屋约占25%。

没有专项维修资金的老旧小区怎么办？目前，这类房子恰恰是维修需求和频率最高的房子。

在住房专项维修资金方面，根据今年6月份《天津市滨海新区房屋养老金管理办法(征求意见稿)》，对于无专项维修资金个人账户的情况，可以按照不配备电梯房屋40元/建筑平方米、配备电梯房屋60元/建筑平方米的标准，补交个人账户资金。

此外，目前，在不少老旧小区改造中，资金来源更多是财政支持与企业自筹。

谢海生建议，除了要利用好房屋体检和房屋保险制度，还要积极探索综合的、创新的、更加彻底的更新改造方式。比如，老旧小区在城市中地理位置一般相对优越，考虑到现实情况，在符合一定规则和程序下，按照“肥瘦搭配、片区统筹”的原则，采取推倒重建方式、并给予适当的容积率奖励支持（如在原来六层基础上加一层出售），这样既能解决老旧小区维修资金不足问题，又能对老旧小区进行彻底改造，如加装电梯、增加车位、功能完善、户型优化及适当增加面积等，还能带动房地产上下游产业发展和就业、促进建筑装修和家具家电消费等。

谢海生还表示，尽量挖掘老旧小区的商业潜力，利用盘活闲置、低效利用的空间，以及停车、广告等收入来弥补专项维修资金的不足。

新京报记者 段文平 徐倩

编辑 杨娟娟 校对 卢茜 陈荻雁

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