全都是大招！开始“拔毛救场”

记住今天，开始救场了。

上周五的文章里，我们对政策做了一个基本的预判《》。来的很快，开始拔毛了。

今天看到国新办发布会，央行+金监+证监三大部门联手发布超级猛料，要点有几个（我们只讲和房地产有关的）：

1）一刀切降存量房贷利率50个BP。

存量房贷利率下调，早在8月30日PB社就传了“大作文”，我当时判断真实度很高《》，意义也很大，能够给房奴家庭省下好几百乃至2000块的现金支出。按这次的说法，大概是降50个BP，跟预期的稍逊（原来预期是降它100个点，3700亿左右），不过也OK，每个月都可以省下来一个省内游。对于房奴来说，这是央行给出的实打实的家庭支持，也是不多见的真正的不是让家庭上杠杆而是“视同发钱”的好政策，提前还款的童鞋其实可以先缓一下。

现在存量房贷利率大约在4.3%左右，首套房利率在3.5%左右，像广州很多地方都低过了3%。那么这个问题就来了，有人说这一波降完存量房贷就不会再降了。我倒认为还是要走一步看一步，去年9月降了，今年9月再降，降与不降，取决于那个差值。如果继续给首套刚需优惠利率，LPR继续下降（目前的LPR太高了），那么，只要存量房贷与新增房贷利率差过大，存量就会存在下降的空间。对此，我持开放的观点。

2）统一房贷最低首付比例至15%。

首付比下调，这个两说。一方面，不区分二套下调首付，的确会利好一些刚改群体，给的首期款少，在预期与收入稳定的前提下当然算是一件大好事。但另一方面，要看到效果有限，边际效应更是疯狂递减。因为它的本质是加杠杆，而这与时局相悖。比较好的做法，是配套其它“改革”，比如参考国外做法，首付比可以降到令人吃惊的5%，但是按工程进度付款（每隔半年付5%），而直到交楼的时候才去贷款供楼，房主拿不到货就不需要供楼。这样做，是可以拉动更多需求入市的。SO，不要觉得这很低，还可以更低，就是说央行还是有后手的。

3）延长2年金融16条和经营性物业贷期限。

这两个政策主要是针对开发商资金链危机的，金融16条是2022年的政策，当时主要是用来为开发商暴雷纾困的，要求不区分所有制一视同仁，银行不能随便抽贷，适当给予还款展期等等。但这个据我了解，在执行中很僵硬，动辄“终身追责”，导致很多银行不敢放手干。另一个是经营性物业贷，这个是今年的政策，对开发商资金纾困非常非常重要，万科龙湖那些手里有丰富投资性物业的开发商，可以依据这个进行贷款置换，帮助非常大。两个继续延长2年，对开发商未来的经营安全，有很重要的意义。

4）保障房再贷款央行增资。出资比例从先前的60%提高到100%。

这个政策是5.17新政，当时落地市场就指出额度太少，现在增资是一个正面回馈，但是还是太少。建设保障房方向是正确的，只要政府不新建，从开发商那里收购，这个路径也是正确的——因为不导致供应进一步过剩。不过我认为，焦点问题不在这里了，一线的执行显示，这个问题在于收购价格，政府出的价钱太低了。

5）降准。近期将下调存款准备金率0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿元。同时，年底前可能还将下调存款准备金率0.25-0.5个百分点。没什么好说的，降准就是释放流动性，市场现在不缺。

6）第五项政策是支持收购房企存量土地。没什么好说的，还在研究，落地应该也不容易，国企央企都自身难保。

总体上说，我有几个感受。

第一，这一波政策刺激是源于对8月以来形势的回应。在5月大级别政策刺激之后，当时市场预期，较长时间内不会再有大刺激，我更预期，至少到中央经济工作会议之前都不会再有大级别的政策。但是8月以来，市场恶化的速度比想象的要快，快很多，快到GDP都完不（侧面也展示出过往的政策效果，其实是被高估了）。所以，我认为，这一轮的政策和5.17不同在于，它主力是在支持经济，或者说，经济和房地产、股市现在变成了三个难兄难弟了（二季度之前，GDP数据还好）。这也是我上篇文章里说的，TS比房地产调整更重要，现在的形势，不是救房地产，也不是救股市了，泥沙俱下。

依照这个逻辑，大招还没放完，央行这三个部门今天的动作是第一波，可以视作一个信号，但光靠他们不行，很快会有第二波。进而说，我们可以有一个更乐观的阶段性解读：这意味着政策在阶段性的回到“以经济建设为中心”上来，这个很重要。

第二，政策是对的，会起到作用。不能一说我们希望着市场来个大V天龙，那个显示出人们还没从“大周期”里走出来，这个旧思维很危险。我一再强调，房地产、股市、经济面临的挑战不是短期的，这个只能慢慢来。但是政策短期给不给药，也很重要，因为政策代表着希望。短期也只能靠政策，长期太长了，In the long run，we are all dead。今日的房地产和宏观经济，一体两面，房地产是BP，经济是TS，企业、家庭都需要降债务，需要支持。政策在这个方向上，多做任何一步都是对的。

这是房地产的“好日子”，我相信政策对10月的房地产交易量势必会形成正面刺激，保守估计交易量环比能有个至少3成以上。15%的首付，3.5%的利率（LPR不出意外在10月就应该就会继续下降），加上价格在过去这几个月以来又出现了不小的下跌，房价水平实际上也更加去到了一些刚需、刚改的合意水平。对于市场，走势自然不乐观，想靠着一次两次的政策就扭转局面怕是很难，但是，即便是一个消费市场，总还是有人需要买房子住。有好的产品，合适的价格，还是能卖的不错。

第三，预期新的财政政策和住房政策酝酿。从央行的动作来看，力度是不错的，政策层现场也给了开放性的答案，5000亿不够就再5000亿，3000亿不够就再3000亿。但是问题在于，央行给的流动性最终要流动起来，如果流动不起来，还是没有意义。而现在的政策（包括以往），一个很大的特征是：迄今为止，基本上都是货币政策在使劲，央行独自扛大鼎。降准、降息、降存量房贷、提供贷款支持等等，都是货币政策。这当然有用，但是不够。因为这个时局，企业、居民都不愿意再付债，连GJD都不愿意再付债，债务太大了，真的没有钱。不要光看M2，很多人现在担心的比你想象的严重。

市场更多的是在呼唤财政政策，减税降负，给大家提供就业，给大家发钱，提供更多的保障，减少后顾之忧。在这些方面做功课，效果一定会比货币政策好，只靠着央行扛大鼎，不够。

落到房地产这个重要的稳住经济的抓手，早先已经说了，之前所有的干预政策最好都一刀切的解除，尤其是限购政策。再有是税费政策，类似增值税什么的，都可以给出更多的优惠。

我个人非常期待财政部+住建部+资源部在近期也速度联手召开新闻发布会。

第四，希望细则快点落地。从央行的表态看，要各地去落地，就是还是会有细则，需要一点时间落地，考虑到商业银行的调整，也许没那么快。我个人是希望政策能够明确执行时间，比如不晚于某个时期，不要拖，一拖，股市又跌回去了。

股市的反应比楼市要快速，也要更大，但是回落也更快。有的粉丝今天问我，要不要冲进去，我的看法重点就是上面第三点，财政政策是最有力度的，大招还没放完，交易性的机会依然存在。这只是一个政策面的探讨，不要视作股票的操作建议。

为了庆祝今天这样一个“好日子”，我特地给大家伙儿找到了一个非常好的项目。许多小伙伴说，这个市场手里有钱也没有什么机会。我觉得不尽然，年初我做直播的时候说过，这时候是“举目世界天地宽”的时候，我们要站在世界看中国，而不是一直站在中国看世界。我们的未来一定还是充满希望的，但中短期内的挑战对于每一个人来说，超出个人能力，难以把握。这个不需害怕，调整时期恰好是拓宽认知圈、能力圈的好时机。这个时候多多放眼全球，四处看看，多方比对，也许可以发现，我们的市场也没那么坏，而别处也存在不错的机会。即便不下手，也会长见识。

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