山东
3年前，2021年年底，济南楼市如火如荼，各房企成绩单耀眼无比。
那一年，济南市场前六名，全部过了百亿。分别是：万科、融创、中海、龙湖、绿地和恒大。
另外，前十名全部都是外来头部房企，华润、碧桂园、金茂等。
然而，2024年前八个月的业绩排行，济南本地房企回归势头明显。
银丰、济高控股、济南城投、历下集团等都杀入了前十名。几年前，这几家企业，对投资地产可没兴趣。
令人唏嘘的是，今年，不少头部房企已经从排行榜上消失。其中，有一些已经“放弃”济南市场。
更有甚者，正在逐步放弃山东市场，包括青岛、烟台。
1、知名头部房企，风光不在
2021年，融创在济南干了接近150亿，在山东实现了济南、青岛齐头并进的双城模式。
如今，融创完全放弃了这两个城市。甚至于西海岸新区的大量存储，比如星光岛某住宅地块都被拍卖了。
同样，龙湖和碧桂园情况类似。
那时候，凭借“高杠杆、高周转、强扩张”策略，在房地产高歌猛进的那个时代，知名头部民营房企也迎来了黄金发展期。
如今多数还有拿地实力的房企，都在重仓南方市场，江浙沪、广东等一二线城市。比如，已在济南市场近乎于隐身的融创，仍然在上海奋战，热销，业绩还不错。
看看山东市场，以济南和青岛为例，很多布局多年的头部房企不断在做减法。
万科不仅放弃了济南，连青岛、烟台也放弃了。仅剩的一些尾盘，艰难去化中。2023年，万科在山东没拿一块地。
恒大和碧桂园属于弃疗型的；世茂、旭辉，中南、中骏、金科、蓝光等外来房企还在挣扎中，但已经不可能在济南继续拿地了。
龙湖很有意思。说它正在放弃济南，因为龙湖在济南的市场份额不断下跌，从百亿到仅剩零头，肉眼可见。
但龙湖去年还在济南补仓了，目前西客站项目业绩还不错。
最近两年，龙湖在山东，基本就是去化库存，先放弃烟台，再放弃青岛。最辉煌时候，龙湖山东有三家城市公司，现在仅剩一家了。
中海的路线和龙湖相似。先是放弃了烟台和威海，进行合并、裁员。
去年，中海在青岛和济南分别拿了27.9万平、17.3万平土地。持续在济南拿地，这也是中海仍能霸榜济南楼市的原因。
能看得出，龙湖和中海虽然还在济南、青岛市场奋战，但明显谨慎了很多。
不拿地或者谨慎拿地，库存不断去化，很多房企开始缩减在山东的人员规模等。
比如，华润、金地、中骏、龙湖、新城、碧桂园等，有的把济南青岛合并成了山东公司，有的把青岛降成事业部，有的取消了济南分公司……
2、这真是一个围城！
四五年前，多家头部房企，轰轰烈烈地杀入山东，首选济南和青岛，其次烟台、威海。如今，不少房企已黯然离场。
能做到体面撤出的，很少。这像极了年轻人往大城市蜂拥，遭受挫折打击之后，重回梦开始的地方。
在济南，在青岛，也见证了诸多头部房企的崛起和衰败。衰退过程中，总会伴有阵痛和意外。就像这几天热度很高的新城控股。
王老板出狱后，雷厉风行，某副总裁、某区域总经理先后被送进去了。
万科济南前老总上半年也被带走了。
当外地头部房企，经过大洗礼之后，让出了山东市场。虽然，市场整体下滑，蛋糕小了，但还是有机会的。
这不，一部分本地房企，开始布局；还有一部分平台公司，在关键时刻托底。
济南这边，本土民营房企就是银丰地产，济南银丰玖玺城，稳定输出；鑫都置业、瑞马集团、众成、东海集团等省内房企，也在济南有布局。
今年，济南市场很明显的一个变化就是，平台公司的崛起。这里面有被迫成分，但至少比“跑路”房企强很多。
像济高控股、济南城投、历下集团等市场份额已经很高了，排行榜上很显眼。
青岛市场，海信地产和海尔地产，依然强势；和达、青特、天一、瑞源等本地房企还是中坚力量；外来房企，金茂、保利表现还不错。
青岛楼市也有本地国企的身影，比如，北岸控股、地铁置业、国信集团等。但青岛国企市场占有率没济南平台公司高。
不得不说，济南的平台公司是真下血本拯救市场。比如，济高控股，独立操盘了多个项目，同时还跟保利等房企合作开发，冉冉升起中。
还有一个细节。省内房企对青岛市场仍然有浓厚兴趣。
来自淄博的金鼎智达，两年“抄底”青岛三个地块，甚至跑到崂山高价拿地，勇气可嘉。
东营的海通在青岛城阳也布局了一块地……
市场再差，也挡不住“尝鲜”者。当然，也有从青岛市场悄然撤离的。
你看，昔日潍坊大佬恒信、日照大佬安泰，在青岛尝试两个项目之后，立刻就消失撤出了。
各位，咱们何尝不是如此？经常，自己亲自撞了南墙，才知道疼。
四年前，地不好拿，房子好卖；如今，地好拿，房子不好卖……
一个不能稳定、持续的市场，谁都发怵。
购房者，害怕买了亏；房企，担心拿地陷进去。
你说，路在何方？
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