北京买房：理清思路，购房建议1311

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我刚在丰台买了一个新房，现在住的西二环广安门外，天宁寺社区的87年的老房子准备出手，但房子挂了一个月降了两次价也没卖出去。就想问您，这种西城老房子带弱学区属性将来还会继续贬值吗？

如果不会贬值甚至还有可能房价回暖升值的话，我就扛着不卖了，出租，以租养贷也能扛得住。我现在就担心这老房子还会跌，要是还跌跌不休就算割肉也得卖了，所以想请教您一下。

A：

1、广外的学区不算强，但溢价率却并不弱，这就是高峰期“劣币驱逐良币”的体现，风口上猪都能飞起来。但风口过了之后就得看自身的真实价值了，退潮了才知道谁在裸泳。

2、学区房也大概率是这种趋势，这些年入学高峰期，广外的由于上车方便还更受追捧呢。但明年之后趋势确定性的逆转，到时候就得看政策是否鼓励了。如果有就能支撑住，没有的话溢价部分有可能受影响。未必是直接降价，也有可能是跟大盘相比涨的慢点儿，逐年降低溢价比例。韩国和台湾省都是这种先例，北京的其他功能性房产的先例也不少。

3、这种老房的基础部分不至于单独贬值，本身就是板块大盘的组成部分，楼市回暖了自然也会跟随。只是那30%左右的溢价部分说不好，看明年之后的政策吧。如果真的放宽落户和高考，那学区房溢价还得涨呢。

4、常规建议是如果用不上学位了，那可以在高峰期过去之前出手，没必要去赌政策。赢了未必赢多少，广外总不能超过德胜吧？但输了就输了呗，跟大趋势对抗挺难的。这自己搜一下之后几年的入学人数吧，也看看妇产医院、月子中心、幼儿园等机构的现状，然后就能做出判断了。

另外学区房也有相对保值好的，主要因素就是游泳时穿着裤衩儿呢，退潮了也不害臊。按照韩国和台湾省的先例，人口减少后都是最牛学区仍然受追捧，好东西什么时候都稀缺。然后宜居的房产也受追捧，毕竟房子是用来住的。

仅供参考。

二

Q:

北京朝阳有没有好小学和中学？我是外地人，孩子4岁，看你介绍朝阳能以房子进行上学的顺位。但我认为这得有个前提，就是朝阳区得有好学校，否则就算顺位第一又有什么意义？

或者直接比较吧，我现在在海淀西四环租房，如果对口顺位的话是**小学，这学校放在朝阳区是几流几等？如果在朝阳东四环内（不能太远，还要兼顾上班通勤）以500万预算的话能买什么级别的学区房？比如华威桥一带价格相对低。

A：

1、您可能是不太了解朝阳的教育吧，或者是有什么误解？朝阳当然有好学校了，对口的房子也就有溢价，否则也就谈不上学区房了。

2、**小学，这怎么说呢，在海淀就是普通小学，放到全北京也基本就是中等，没必要非得跟其他区的头部校相比。

打个比方吧，我说海淀区的平均收入高但房租也贵，如果到朝阳挣同样工资的话那租房就能省钱。然后您说了，但这前提是朝阳得有高收入的工作啊，我在海淀能挣5000，请问这收入放到朝阳算几流几等？

我觉得没必要比，可能您觉得5000是高收入了，但在大众看来也就是普通。就像这小学，在您看来很不错了，但其实也不算太强吧。

3、500万，朝阳四环内，能买到学区房里的占坑儿房，最多小两居的老破小。级别怎么说呢，以80中的级别来说，放到海淀仅次于六小强吧。

华威桥一带没有学区房，或者说是没有带学区溢价的房子，居住的性价比都挺高的，只是学区方面不算热门。

仅供参考。

三

Q:

请问，首开知语城和嘉美风尚中心哪个好一点儿？

A：

1、怎么叫“好”啊？标准是什么，或者说需求是什么，想得到什么？要不然就相当于问汉堡包和肉夹馍哪个好一点儿？奔驰和特斯拉哪个好一点儿？

2、简单说吧，既然能问出这问题，就说明既想要公寓的价格和性价比，又想要普宅的环境和投资性。这不太容易吧，一般来说只能是取舍，看自己更重视什么了。

如果注重居住的性价比那肯定是嘉美，全北京大部分公寓都高于普宅。表现形式就是租金收益高，背后的逻辑是升值略慢，所以显的租金高。这种情况从奥运前后就出现了，不太好逆转，以后价格的最好走势就是不落后，逆转的可能性几乎没有，除非成为学区房。

如果更注重普宅氛围和价格跟随大盘走势那就是知语城了，虽然望京西在这些年没占到什么便宜，但跟北京大盘比至少不吃亏。

3、总之就看自己的主要需求吧，这两个选项有点儿极端，各有优劣不太好兼顾，只能自行考量了。

仅供参考。

四

Q:

请问石佛营附近有推荐的房子吗？预算800万左右，晨光怎样？三居室100多平500万。或者是中水金海，价格也差不多，大三三居600万。还有旁边的朝阳杰座行吗？投资潜力如何？

A：

1、晨光得说哪个区，C区是相对最好的。优势是宜居，户型虽然大点儿但也说的过去，总价不算太高，价格走势不落后大盘。其他俩区弱点儿，价格走势略有落后。

2、100多平500万？这房大概率是有硬伤的，至少也是低楼层有遮挡的。这看自己的喜好吧，房子是用来住的，自己喜欢就行。其他方面的期望值别太高，肯定做不到，就因为没人会把发财的机会留给别人。

3、中水金海，典型的自住为主的小区，否则也不会这么便宜。这也是看自己的喜好吧，不算投资房，就是自住合适。

4、朝阳捷座什么的都差不多，自住为主。谈不上什么投资潜力，朝青虽然还有待建用地，但整体来说也早就是成熟板块了，规划不会再有太大的调整，很难引入高新产业和大型配套，也就没什么潜力，只能看各校区自身的实力了。

5、总之这明显就是自住的需求，不用听别人的，就看自己的喜好。

仅供参考。

五

Q:

我是刚需购房，孩子明年入学，确定能在他中考前获得京户，所以必须买能确保进入好学校的学区房，兼顾自住（二居）与保值。如果以五棵松和中关村两地为选择，请问是否有推荐的？注：首房首贷资格，首付200万以上，月供能保证1万，请推荐楼龄尽量新的，客厅带窗户。

A：

1、明年入学，确保进入好学校，这怎么确保啊？谁敢确保啊？明年只是入学孩子的总量减少，但也未必真的宽松，尤其是海淀的好学校，大概率是仍然学位紧张的。反正按现在的政策都是有被调剂的可能的，我不敢确保。

2、首付200月供1万，那最多买400多万的呗，500万之内。客厅带窗户，这句话现在是什么梗儿了不成？这些天好几个跟我说过这句话了，看来都是住老破小被压抑的。

可如果是有客厅就是商品房了，户型偏大，两居室怎么也得7/80平吧，4/500万买不到海淀这俩地段儿的，差不少呢。

3、总之我没推荐的，这要求太高了。首先我不敢确保入学，然后也找不到这种价格的房，帮不上忙。

仅供参考。

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