昆明新规！阳台、跃层赠送面积大幅提高，得房率全面提升

时代的变化，总是从伟大的细节开始！

近日，昆明市自规局发布新版《昆明市城乡规划管理技术规定》，将于10月15日起施行。

新规取消了跃层户型中空面积限制、增加了阳台可建面及赠送面积...得房率全面提升。

具体变化如何，楼市君给大家一一梳理解读。

建筑新规调整了哪些方面？

昆明市原《城乡规划技术管理规定》自2022年12月1日起施行，本次修订的新规，重点对18个方面进行了调整。

调整内容，包括细化住宅建筑设计要求、提高阳台面积赠送、优化建筑面宽 （开敞率） 管控、优化停车泊位配置等。

适用范围｜图源：2024版新规

下面这些变化，都与大家息息相关：

01

调整阳台计算规则，提高赠送面积

按照2022版规定，昆明住宅的阳台比例，是对应每个房间的建筑面积，厨房阳台还设有进深1.5米的限制，超过就要按全面积计算。

而且，只有半封闭阳台，才有一半面积属于赠送，全封闭阳台，得按全面积计算。

但现在，新规把阳台面积改为对应整个套型建筑面积来设置，只要不大于套型建筑面积的20%，都符合规定。

换句话说就是，允许有更大的阳台，造更好的房子！

｜昆明楼市一线制图

新规还明确，阳台计容面积为围护设施（不封闭）或者围护结构（封闭）外表面所围空间水平投影面积的1/2计算。

也就是说，未来的新建住宅，阳台不管封不封闭，只要不超过规定面积，都按半赠送计算。

此举，不仅增加了阳台可建设的面积，还提高了阳台设置的灵活性，能丰富住宅产品的类型，激发市场活力。

政策解读截图|图源自规局

02

跃层中空面积可以做大

对于跃层住宅，新规取消了住宅跃层户型中空面积，不得超过30平方米的限制。

接下来，跃层的中空面积，将按照跃层户型下层面积比例（30%）核算。

举个例子，以往建面约200平的跃层户型，下层面积约120平，中空面积最多只能30平。

但现在，中空面积可以做到36平米（下层面积的30%），足足多了6平米。

要知道，跃层住宅的中空面积一般算为赠送面积，此举相当于给到买家更多可操作空间，提高得房率。

可以预见，跃层住宅很快也要加入卷产品的新赛道。

｜昆明楼市一线制图

03

住宅层高要求不低于3米

结合多样化改善性住房需求，新规明确，住宅建筑层高不得小于3.0米。

按照以往规定，住宅的层高是不低于2.8米，3米则是高端住宅的配置。

比如昆明云锦东方，所有住宅层高都做到3.15米，空间更开阔，舒适性更高。

而在新规后，层高在3米以上的楼盘，比起以往的二手房，将更具优势。

云锦东方样板实景｜项目供图

04

优化车位配比，住宅按户配建

根据2022版技术规定，昆明住宅小区的车位数量，规划标准是每100平米（地上建面）至少配套1个。

在这个规定下，很多楼盘会将车位配比做到1：1.2。

这也导致，官方在实际调查后，发现很多停车泊位未达到满负荷，空置较多。

所以现在变了，新规要求住宅按户来配。简单来说，就是允许开发商以需定产。

｜昆明楼市一线制图

从新规指标来看，回迁房、保障性住房的停车位配建，为0.6个/户，相当于每10户，设有6个车位。

再来看普通商品住宅，刚需小区配建的车位相对较少，豪宅车位更多。

尤其是套型建面低于90平的小区，平均100户只有60个车位。

套型建面大于200平的小区，每户可配建1.5个车位，相对充裕。

｜昆明楼市一线制图

事实上，在新规实行前，昆明已有项目开始调整车位配比。

比如，7月份调规的豹子头村城改项目，其中一 个住宅地块的停车位，就 将按照每户0.6个车位配建。

豹子头村规划调整｜图源：自规局

除普通商品住宅、中小学、医院外，现状以及已开工建设的轨道交通站点出入口500米范围内的建设项目，配建机动车停车泊位数量还可以适当降低。

这意味着，在车位去化难的大背景下，开发商只会减少车位配建，未来新小区车位会越来越少。

05

优化公共设施，减轻开发商包袱

另外，新规还优化地块基本公共服务设施设置。

当控规中已按照规划单元、社区单元配置了15分钟生活圈设施、5-10分钟生活圈设施，单个地块可不配或减配。

这些，能在一定程度上，减轻开发商的包袱。

｜图源新规文件

从住建部去年底提出“住好房”开始，各地都在推出新规。

比如广东就在减少公摊上下手，得房率从突破100%，到如今直奔130%。

深圳上半年就推出了新的规则，让阳台、凸窗可以做大，减少公摊、得房率增加。

目前，已经有越来越多城市，出现零公摊的房子。

昆明实景｜昆明楼市一线摄

新规落地前，昆明的楼盘产品就在不断迭代。

比如今年入市的邦泰臻境，邦泰悦九章，都设计有超大阳台，平均得房率接近100%。

到万科都会半岛、万科桂语东方，平均得房率直接“突破了100%”。：

新规之后，相信昆明会有越来越多以新规范为设计蓝图的“好房子”入市。

万科都会半岛建面约99平户型图｜项目供图

对于普通买家来说，得房率的提升，当然是好事。

但楼市君也想说，高品质的新房会越来越多，对二手房的围剿就越狠。

尤其是那些高容积率的塔楼，户型设计落后，没有核心资源，也没有稀缺地段，只会更难出手。

你觉得呢？欢迎留言区聊一聊 ，或者扫码进群，了解建筑新规更多内容。

加楼市君（kmlsj1）微信，获取政策全文：

免责声明：本文相关信息及数据，旨在提供购房资讯，仅供参考，具体以开发商或售楼部为准，不作为您进行相关投资、买卖的依据或风险担保。