通车9个月，亚洲最大火车站的枢纽流量如何转化为商业价值？

来源|赢商网（ID：winshang）

作者|潘伊纯

图片来源|粤胜广场

2023年12月，亚洲最大火车站综合交通枢纽——广州白云站通车。这座开创了“四个第一”的综合交通枢纽，正式揭开神秘面纱：

• 全国第一个站城融合的火车站，集结合了站场、办公、商业、酒店等功能于一体；

• 建设量全亚洲第一，规模约263万㎡，枢纽及周边综合开发面积约147万㎡；

• 综合交通能力全亚洲第一，车站分七层建设，涵盖国铁、高铁、城际、地铁、客运、公交、自驾车多维立体交通于一体；

• 接入地铁数量第一，共规划了6条地铁线路穿过。

通车至今，广州白云站吞吐旅客已突破700万人次（数据统计截至2024年8月中旬），今年暑运期间，日均发送旅客2.9万人次，最高峰日发送旅客达3.9万人次。

值得留意的是，广州白云站的枢纽流量已经逐步转化为商业价值。

位于广州白云站上盖的超30万㎡全业态商业综合体——广州白云站TOD粤胜广场（以下简称，粤胜广场），近期接连吸引洲际酒店集团旗下广州首家逸衡酒店、东呈酒店集团旗下的怡程酒店，以及麦当劳、肯德基、萨莉亚、喜茶、老碗会等品牌进驻。

“粤港澳大湾区（广州）双碳产业总部企业聚集示范区”也正式落户于此，未来粤胜广场将汇聚绿色低碳领域的头部企业和创新型企业，打造集总部办公、科技创新、产品孵化、众创空间、展览展示、金融投资、合作交流等综合服务为一体的产业集聚示范区。

在“站城融合”TOD模式的整体蓝图之下，粤胜广场正在不断将枢纽流量转化为商业价值，吸引知名企业、品牌进驻。

而不断壮大的合作伙伴矩阵，也让粤胜广场的商业、产业拼图逐步完善，形成“高铁-地铁-产-商-居-人”一体化的多向流量循环，而非单一依赖枢纽流量。

“站城融合”环环相扣

打磨TOD商业“六边形战士”

为什么粤胜广场能将广州白云站的枢纽流量转化为商业价值？关键在于，这座综合体从模块规划、业态组合、空间设计等方面，都对长期的“站城融合”有全面考量。

//呼应“站城融合”关键环节

粤胜广场总体量超30万㎡，由位于广州白云站东北、东南、西南、西北角的4座塔楼及盖下商业组成，是一座组合了“总部办公-总裁公寓-轻奢酒店-商业娱乐-生态空间”的全业态商业综合体。

与广州白云站的枢纽功能衔接，粤胜广场的各个业态模块，为城市运转过程中的产业发展、商业休闲、旅居、高端人居、日常生活休闲等必要环节，分别提供了相应的承载空间，打通了枢纽流量转化为商业价值的关键环节。

//小而美的多元化业态组合

粤胜广场枢纽商业体量约6万㎡，精心规划了四大主题区，围绕“全时段·一站式悦享社交中心”的整体定位，以多元业态组合回应不同的消费体验需求。

A区以“臻享天地”为定位，规划引入优品生活馆、粤式茶楼、休闲微醺花园、美容健康等特色业态，打造具有人文社交温度的品质邻里中心。

B区将着重面向时尚产业导入的年轻客群，打造以主题餐饮、潮玩娱乐、活力社交业态为主的24H潮流娱乐集聚地，打磨广州夜经济的全新场景。

C区以“悦潮天地”为定位，未来将汇集潮流文化、美容纤体、零售、餐饮及直播等业态，打造大湾区潮流发生地。

D区着力引入品质餐饮、无国界特色美食，打造“慢享受 高品质”美食文化体验场景。

粤胜广场枢纽商业的业态组合，不仅呼应了枢纽客流“来自天南海北”的属性，以业态丰富度覆盖不同的消费需求场景，同时也将产业办公客群、周边居住客群的需求考虑在内。

市场调研数据显示，粤胜广场周边3公里范围内，居住办公人群已达66万人，按照规划，其所在的广州时尚之都园区未来还将吸纳16万+人口。

不难看出，粤胜广场重视枢纽流量，但又跳脱出“枢纽流量”的单一维度，从“枢纽客流-产业人群-居住人群”的客群结构中提炼业态规划要点，最大限度延长TOD项目的辐射半径，同时也兼顾社区粘性，将小体量的枢纽商业打磨为业态丰富全面的“六边形战士”。

//自带松弛感基因

在落地细节上，粤胜广场也精准锁定了另一个关键点：自带与“快交通”形成反差感的基因——松弛感。

去年底，粤胜广场6万㎡枢纽商业已部分开放运营。如今，我们能看到这样的情景：在衔接地铁石潭站与广州白云站的进出站区域，粤胜广场的枢纽商业，为乘客们带来了一处可以“放慢脚步”的休憩空间。乘客们在这里享受一杯茶饮或一份小吃、简餐，停留空间不再局限于车站大厅与候车室。

目前，粤胜广场D区食尚天地已引入麦当劳、老碗会、潮品鲜、沪上阿姨等多个优质餐饮品牌，预计将在2024年第四季度开业，松弛感体验将进一步升级。

//空间设计融入商业思维

整体空间设计，粤胜广场打造了独特的“四首层”结构，不仅延展出丰富的外摆空间，更重要的是，为引入独家首店、旗舰店预留了足够的空间条件，让整个项目的商业独特性有了更大的想象空间。

不难看出，面对“TOD”这个商业命题，粤胜广场始终保持“站城融合”的解题思路，积极融入城市生活的各个方面，从中挖掘发挥自身优势的最佳发力点，这正是这个项目不断将“枢纽流量”转为“经济增量”的关键所在。

释放“首店”吸聚力

打通“产-商-旅-居”闭环

衡量一个商业项目的市场品牌价值，“首店吸聚力”是一个重要的判断标准。洲际酒店集团旗下广州首家逸衡酒店进驻，足见国际知名酒店集团不仅认可粤胜广场商业价值，也看好这个TOD项目的发展前景。

据了解，广州白云站逸衡酒店落户粤胜广场西北塔4-13层，面积约2万㎡，提供228间客房，预计将于2024年底开业。

这将一举填补白云站TOD商务旅居的配套空白。逸衡酒店将结合“随心自在，解锁健康好状态”的品牌理念，在客房内配备瑜伽垫等休闲运动设施，还将配置24小时健身活力馆、活力水站、衡食餐厅，带来“享舒适健康生活之 '逸'，平商务与休闲选择之 '衡'”的入住体验。

除了广州首家逸衡酒店，粤胜广场还引入了东呈酒店集团旗下的怡程酒店，带来多元化的旅居场景选择。

作为广州地铁资源经营发展有限公司“深耕酒店行业、推动轨道沿线TOD高质量发展、提升文旅消费品质”的重要举措，粤胜广场此次引入逸衡酒店、怡程酒店，也标志着粤胜广场正式打通“产-商-旅-居”闭环。

在广州白云区打造“一园两城三都四区”的全新规划中，粤胜广场所处区位，正是“三都”之一“广州时尚之都”，规划面积达7.8平方公里，未来还将推动时尚产业与时尚消费融合发展，加快建设为大湾区国际时尚产业集聚区，打造时尚企业总部基地、国际潮流发布中心、亚洲消费体验中心。

加上“粤港澳大湾区（广州）双碳产业总部企业聚集示范区”也正式选址粤胜广场，产业发展必然带来频繁的商贸往来，粤胜广场引入两家知名酒店，恰好为商贸往来的品质旅居，提供了“一站式”解决方案。与此同时，通过白云站抵达广州的旅游客群，提供了“就近入住”的多元化选择。

可以预见的是，随着“产-商-旅-居”闭环的打通，稳定的产业办公、商贸往来客群，也将进一步反哺粤胜广场的四大枢纽商业，带动整个项目商业价值的释放与提升进入新的正向循环。

“千万级”枢纽流量

商业价值开发才刚刚开始

国内TOD发展至今，已经从早期的「有站无城」逐步演变为「城站一体」，如今已进化到多功能复合的「城站融合」阶段。粤胜广场正是广州TOD「城站融合」阶段的标志性项目。

关于粤胜广场的众多讨论中，有一个值得留意的话题是：这个项目的商业价值开发，才刚刚开始。

首先，广州白云站带来的枢纽流量还将倍数级提升，未来预计年均客运量可超过5000万人次。

与此同时，广州白云站与白云机场的“距离”将进一步拉近。在建的芳白城际全长约41.1公里，南接广州地铁22号线至白鹅潭，北连广州白云站、广州火车站、白云城市中心、空港经济区和白云机场，将让广州白云站与白云机场的交通距离缩短至20分钟内。

另外，除了已经开通的广州地铁8号线，未来还将有5条地铁线路接入广州白云站。

广州白云站的交通路网格局的持续升级，将加速以其为核心的湾区枢纽生活圈的成型。这意味着，未来粤胜广场的“流量”将有“立体式、全方位”的提升，这个项目商业价值升级还有巨大的想象空间。

作为广州“轨道+物业”模式的综合开发运营者，广州地铁集团也正着力于将粤胜广场打造为国内TOD的代表作。一如广州地铁资源经营发展有限公司副总经理李沛文所说，“不断提升枢纽能级，推进站城融合，创造美好生活。”

枢纽之上，见证一座城的便捷舒适、产业商业共荣、日常美好生活，粤胜广场正在一步步建构广州TOD的全新图景。