高新城开松云缦-郑州高新城开松云缦【官方售楼中心】楼盘+详情

高新城开松云缦
(建业时代和鸣) 售楼处电话☎：400-8854-706 【官方】里面提到三环内的价值“洼地”（可点击文章↑查看，里面有三环内各个区域在售项目以及对应的价格，对比之后三环内价值排序很清晰，有2个价值“洼地”），是西北方向高新区五龙口板块和西南方向二七区板块。

12000元上下的价格就可以买到郑州三环内。

本期就为大家详细分析五龙口板块，想在这个板块购房的一定要看！

02

五龙口板块优劣势！

五龙口板块位于三环内西北角，中原区、高新区、金水区三区交界，地理属性很多人误以为是中原区，但行政属性实为高新区。

也就是说房产证上面是高新区！

买房有行政区域要求的需注意啦。

图片来源：郑州地产细分板块

(建业时代和鸣) 售楼处电话☎：400-8854-706 【官方】区域优势：

众所周知，三环内的位置可以用寸土寸金形容。

这几年三环内新盘以高价改善盘为主。

五龙口板块就属于三环内的稀缺位置。

所以，这个区域曾经也是相当红火，板块内之前五龙新城一个单盘也时常上销售榜单。

后来整个板块新盘断档，市场关注度走低。

直到2023年底郑轨云麓项目开盘入市，板块才再次出现在大众视野里。

区域劣势：

当然这个小版块，还存在一些不利因素。

小编将北三环西三环农业路编组站围合起来的区域做了简单的地图标注。

小小范围内就涉及三个区，南侧城开、眀钻等属于中原区。利海绿洲花园属于惠济区，其他五龙新城、郑轨云麓、松云缦等属于高新区，五龙口板块主要指属于高新的小范围。

从图上可以直观看到五龙口板块3大不利因素，

编组站、污水处理厂、交通阻断。

编组站的存在直接让板块成为被割裂的区域，发展相对滞后。

叠加污水处理厂，让板块虽是三环稀缺位置，但却不具备主城改善盘（140㎡起步）的改善基因。

因此，板主打刚需刚改，适当的价格走量即可。

备注：仅标注部分项目

(建业时代和鸣) 售楼处电话☎：400-8854-706 【官方】亚洲最大的编组站

“铁路每天除了运输旅客，还要将粮食、钢铁、煤炭等货物发送到全国各地。货物列车也要像快递一样，在类似物流中转站的铁路编组站按照不同去向进行“分拣”。

北编组站，是亚洲最大的铁路枢纽编组站

郑州编组站南北长6.63公里，占地面积5.3平方千米，共有道岔898组、信号机828架，各种线路228条，线路总延长454千米，边界能力约为36,000辆。

上图：编组站实拍图，来源网络

编组站在板块的东侧，绵延较长，且24小时不停业，带来了断断续续的车辆刹车噪音。这个噪音在夜晚会尤其明显一些，周边沿线小区多少都会受影响。

搬迁已提上日程！但能搬走的时间还不确定。

(建业时代和鸣) 售楼处电话☎：400-8854-706 【官方】据说编组站将由发改委牵头，投资433亿元，将于2024年12月开工搬迁工程，但涉及层面较多，因此具体能搬走的时间不确定。

上图：网传的政府文件截图

五龙口水务—污水处理厂

污水处理厂作业时200米范围之内会有异味。

紧邻的小区，小范围会受影响。

据说，未来三年会搬迁至西四环双桥污水厂。

上图：污水处理厂实拍图，来源网

被截断的交通，目前已经有所改善

由于铁路线的存在，区域内东西横向交通被直接截断，这也是让板块处于割裂状态的主因。

但农业路高架、北三环彩虹桥的开通，区域内交通已经转好。

东风路贯穿工程规划多年，目前依然受编组站影响未能全打通，其中东风路嵩山北路段预计年底可实现通行。

上图：东风路规划图，来源网

综上，板块3大不利因素客观存在，但持续在转好中。

03

五龙口项目实地调研

板块内郑轨云麓是当下红盘，频频现身全城排行榜榜单。

还有一个销声匿迹后要换名字再入市的松云缦。

①郑轨云麓

地铁5号线的检修&停车场。

再亮相就是郑州首个TOD项目。

项目容积率比较低，只有2.99，分为高层和小高层，销量一直排名前列，面积区间101-144㎡。

合同交付时间为26年9月，预计会提前交付。

项目亮点

地铁入户、容积率2.99公园社区

项目巧妙利用地形差，小区抬高10米、先行修建市政公园极大的弥补地块三面不通路以及周边界面相对一般的现状。

上图：近期工程进度实拍

上图：实景拍摄云麓公园

上图：样板间实拍图

项目现场体验感较好。从落地的公园、儿童乐园以及景观示范区都可以看出项目的确用心了，品质与颜值都在线。

上图：入户大堂效果图

项目产品高层为两梯四户，小高层为两梯两户的设计，整体户型相对可圈可点。

优点：国企开发 地铁入户 三环内容积率2.99

1、三环内的位置。

2、首个TOD项目，地铁入户。

3、容积率只有2.99，在三环内比较稀缺，小高层主城也较为稀缺。

4、现场示范区较大，体验感较好。

5、品质、体验较强，产品力不错，再加上整体小高层、高层价格也不高，高层12500-13500元左右，小高层14500-15000元左右，所以销量一直不错。

6、国资背景，交付有保障。

缺点：地块周边噪音明显，目前道路不通

1、目前三面不通路，但是后续交付前后会改观。

2、地铁停车场区域，进入区会有一定的噪音影响，但进入速度慢且做了各种规避噪音的措施，后续影响具体待交付后验证。

3、编组站短期内没有明确搬迁完毕的时间，交付虽然有系统窗加持，但是开窗的时候还是会有噪音。

4、整个小区抬高10米，后续入户小区内有多处的扶梯、楼梯，生活习惯需要重新培养。

②高新城开松云缦

建业时代和鸣即将更名高新城开松云缦。

再亮相就是100%的国企。

上图：项目实拍图，正在整改中

项目23年初拿地，前期做过推广销售，精装修，销售约为200套。目前要改为毛坯销售。

2023年下半年来一直在做股权变更，因此市场声音较弱。

上图：售楼部实拍图

变更完属于100%纯国资背景，将作为高新城开在板块的首个亮相地块。

上图：售楼部实拍图，正在整改中

高新城开在板块内后续还有其他的地块待开发，这个值得持续关注。

项目位置是在五龙口南路与电厂路，更加靠近二环农业路，周边城市界面相对好一些，紧邻已交付小区，氛围成熟一些，有一些老城氛围感。

上图：实拍图

占地面积42亩，规划6栋楼。两梯四户，两梯五户设计，面积区间70-142㎡，除了89平米户型其他户型均为双阳台的设计。

交房时间分为2批次，第一批次26年6月，第二批次26年年底，预计会提前交付。

预计8月底会重新亮相，采用新的推广案名。

价格暂时没释放，预计12000元左右毛坯。

现场做了实体楼样板间，可以直观感受。

上图：样板间实拍图

优点：二环边 近农业路 改为国企开发

1、位置好，更接近二环。

2、目前有国资背景，交付有保障。

3、周边配套成熟，距离8号线地铁口约500米。距离西流湖公园800多米，闲暇时间可以去公园玩。

4、距离编组站相对郑轨云麓较远，噪音影响小。

上图：近期工程进度实拍

缺点：前期口碑受损，产品力一般

1、容积率4.86，略高，舒适度一般。

2、产品的品质以及户型设计尚可，但是和新项目相比，还有差距。

3、前期因建业有些许负面影响。

综上，2个项目基本上生活配套属于共享，差别不是很大，也基本都不受污水处理厂的直接影响

但是品质、容积率还是差别明显，交付时间差距在半年左右。

郑轨户型更好，产品设计新，距离地铁口更近，旁边就是市政公园，但是距离编组站近，但交付为系统窗，可最大程度上隔绝噪音。

松云缦噪音影响小，位置也更好，周边道路通畅，距离西流湖公园较近，但是产品设计、地块质素一般

04

五龙口这个板块值得买么？

这几年，板块内各项配套逐步完善。

商业、教育、医疗（待交付）、地铁（8号线即将开通）、城市公园等基础的配套都落地了。

但配套都不是特别亮眼，比如教育，没有强势名校，板块内主要科创中学一个中学，基本属于所有项目共享的配套。

比如商业，华强落地的商业以接地气的中端商业为主。

比如，大学科技园区目前尚在持续成熟中，入驻企业陆续增多但是还没有形成比较大的影响力。

三环内、有劣势，但板块在日渐变好中。

比较适合预算不高的刚需刚改客户。

上图：高新外国语小学实拍图

上图：华强城市广场实拍图

上图：东风路与电厂路实拍图

同时呢，要注意，编组站噪音短期内影响还是有的，可以根据需求做好利弊判断，如果对噪音敏感度较高，建议考察后再做慎重考虑。

片区内之前五龙新城之前最高售价在1.4-1.5万左右，目前二手房1.2-1.4万左右，目前的新盘高层售价1.2-1.3万上下，价格合理。

有三环情结、想要买新房、工作在8号线沿线区域、且能接受这个板块不利因素的客户，可以买，因为价格的确都不高。(建业时代和鸣) 售楼处电话☎：400-8854-706 【官方】