房产合同律师解读：开发商延期交房及违约金的争议

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。) 以下是修改后的内容：

一、案件基本信息

1. 原告：林雅娟

2. 被告：美华公司（M公司）

二、原告诉讼请求

1. 判令被告向原告支付逾期交房的违约金，至实际交付房屋之日止（暂计金额为1215503元）；

2. 本案诉讼费由被告承担。

三、原告主张的事实与理由

2018年8月19日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》，购买位于北京市昌平区房屋，购房金额为13327883元。原告按合同约定履行了付款义务。合同约定被告应于2019年12月31日前交付房屋，同时规定了逾期交付责任，故原告起诉至法院。

四、被告答辩意见

1. 延期交付的免责事由

被告称涉案房屋延期交付是因遵守政府法令以及政府部门公布的公共卫生事件等导致，属于预售合同约定的免责事由。自工程项目开工建设以来，因多种原因被迫停工，包括空气重污染预警、政策要求、恶劣天气、特殊政府与社会活动以及重大卫生公共事件等，停工天数达336日，有权将交付房屋日期顺延至2021年4月29日。

2. 原告逾期付款

原告逾期交付购房首付款长达65天，根据预售合同附件十二补充协议规定，在原告支付全部应付违约金前，被告有权延期交付房屋且不承担逾期交付责任。

3. 违约金计算方式有误

原告全部按万分之二的标准计算违约金是错误的，应按合同规定，60日内逾期按万分之一算，逾期超过60日按万分之二计算。

五、法院查明的事实

1. 合同约定内容

美华公司（出卖人）与林雅娟（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定房屋总价款13327883元。合同对定金、房价款计价方式、付款方式及期限（见附件四）、房屋交付条件、逾期交付责任等进行了约定。

预售合同附件四对付款方式进一步明确，附件十二补充协议对出卖人有权拒绝交付商品房的情形以及可顺延交房日期的情形进行了约定。

2. 合同履行情况

林雅娟并未严格按照预售合同约定时间付款，但美华公司认可林雅娟已支付完毕全部购房款，并于2020年11月5日出具购房发票。

庭审中，美华公司陈述涉案房屋已交付，林雅娟认可交房时间为2021年10月27日（根据其提交的微信截图，该日开通燃气）。

因新冠肺炎疫情，2020年1月24日北京市启动突发公共卫生事件一级响应，同年4月30日应急响应级别由一级调为二级。

六、裁判结果

1. 北京美华公司于本判决生效之日起七日内向林雅娟支付逾期交房违约金887637.01元；

2. 驳回林雅娟的其他诉讼请求。

七、律师点评

1. 合同效力

林雅娟与美华公司签订的预售合同是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行权利义务，违约需承担相应责任。

2. 争议焦点分析

美华公司是否逾期交房

虽然美华公司辩称因遵守政府法令和公共卫生事件原因有权顺延房屋交付日期，但作为专业房地产开发企业，其应能预知或预判影响工期的因素，合同约定的交房时间应已考虑这些因素。因新冠疫情北京市启动公共卫生事件一级响应的时间在合同约定交房时间之后，故美华公司以此为由抗辩交房时间顺延97天，法院不予采信。而美华公司于2021年10 月27日交付房屋，超过了合同约定的2019年12月31日交房日期，存在逾期交房行为。

林雅娟是否逾期付款

预售合同未记载手写签订日期，仅显示打印时间，附件等也未载明手写签订日期，现有证据无法确定具体签订时间。依据查明事实及房屋买卖日常生活经验，法院认定合同履行过程中双方已对付款时间作出了相应变更，所以美华公司主张林雅娟逾期付款构成违约，法院不予支持。

逾期交房违约金的计算标准

美华公司主张如认定其存在逾期交房违约行为，原告主张的违约金计算标准过高。法院认为，虽然购房人未提供直接证据证明逾期交房损失，但逾期交房导致购房人使用房屋的目的无法实现，会产生房屋使用费损失。根据合同履行情况，并参照同时期房屋租赁市场同等地段同等户型房屋租金水平，原合同约定标准过高，法院予以调整。最终确定按日万分之一标准，以13327883元为基数，自2020年1月1日起至2021年10月27日（逾期666天）计算逾期交房违约金为887637.01元。

《办案心得》

一、案件难点

1. 复杂的合同条款解读

本案中，商品房预售合同及其附件包含了众多关于房屋交付、款项支付、违约责任、免责事由等方面的条款。这些条款相互交织，对于其理解和适用需要深入分析，尤其在判断双方是否违约以及如何计算违约金方面，需要精确解读合同条文。

2. 多因素影响下的责任界定

案件中存在多种影响房屋交付的因素，如政府法令、公共卫生事件、恶劣天气、政府活动等。这些因素是否构成免责事由，以及这些事由对交房日期的影响程度，需要综合考虑合同约定、行业惯例以及法律规定进行判断。

二、办案策略

1. 围绕合同约定构建辩护思路

交房日期的确定

强调合同约定的交房日期为2019年12月31日，而被告实际交房日期为2021年10月27日，存在明显逾期。对于被告提出的因各种因素顺延交房日期的主张，逐一分析这些因素是否符合合同约定的免责条件。例如，对于被告提出因新冠疫情顺延交房日期的主张，指出合同签订时被告应已预见可能的风险，且疫情爆发时间在合同约定交房日期之后，不应作为免责事由。

付款违约的反驳

虽然原告存在未严格按照合同约定时间付款的情况，但由于合同签订日期无法明确，根据合同履行过程中的实际情况以及房屋买卖的日常生活经验，主张双方已对付款时间进行了变更，从而反驳被告关于原告逾期付款构成违约的主张。

2. 借助外部因素辅助论证

参考市场租金水平

在讨论违约金计算标准时，考虑到被告提出违约金过高的主张，通过调查同时期房屋租赁市场同等地段同等户型房屋租金水平，来辅助说明原合同约定的违约金标准过高，应予以调整。

三、成功经验总结

1. 注重合同细节分析

在处理案件过程中，仔细研究合同的每一个条款，包括主合同和各个附件，不放过任何一个可能影响案件走向的细节。对于合同中模糊不清或者存在争议的条款，结合整个合同的上下文以及合同目的进行解释。

2. 综合多方面因素进行论证

不仅从合同本身出发，还考虑了行业惯例、法律规定以及外部市场环境等多方面因素。例如，在判断被告是否应当对工期延误负责时，考虑到被告作为专业房地产开发企业的预见能力；在调整违约金计算标准时，参考了市场租金水平，使论证更加全面和具有说服力。

四、对类似案件的启示

1. 合同签订环节

在签订商品房预售合同等类似合同时，双方应尽可能明确合同的各项条款，避免模糊不清或者容易产生歧义的表述。对于可能影响合同履行的因素，如不可抗力、免责事由、交房日期、付款方式等，应详细列举并明确其范围和条件。

2. 证据收集与整理方面

无论是开发商还是购房者，在合同履行过程中都应注意保留相关证据，如沟通记录、通知函件、付款凭证等。这些证据在纠纷发生时能够帮助双方明确各自的权利和义务，为解决纠纷提供有力的支持。

3. 纠纷解决思路

当遇到合同纠纷时，首先应仔细分析合同条款，明确争议焦点。然后围绕争议焦点收集证据，从法律、合同、行业惯例以及外部环境等多个角度进行论证。同时，可以借鉴类似案件的处理经验，灵活运用多种法律手段和策略来维护当事人的合法权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！