北京买房：理清思路，购房建议1304

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我的情况是: 女儿跟她男朋友都是北理博士毕业，刚刚在位于石景山的中电科智能科学研究院工作，年薪都在30W左右，准备明年结婚，毕业落户海淀集体户。对于孩子的购房两个家庭可以出资合计1100W，加上孩子的公积金贷款差不多能到1400W左右（孩子除了公积金贷款外不考虑商业贷款，不想压力太大），现在不知道怎么配置房产。

有四种考虑:

一是全部资金购买一套婚房，但考虑以后孩子上学和上班通勤，房子的位置不好确定。

二是在西四环附近买一套婚房，在西城买一套小面积的学区房，学区房兼顾孩子上学和父母居住照顾孩子。

三是在西四环附近买套婚房，在德胜片区买个学区占坑房（四个平方左右，约160W）到时候父母租房照顾孩子，现在有没有必要买学区占坑房，在德胜片区孩子上小学对于学区房的时间有什么要求？听说必须满六年是吗？

四是在领结婚证之前一方买一个单位福利的共有产权房（个人只需出资200W左右），一方买一套房子兼顾孩子上学。现在比较迷茫，作为外地父母，对北京政策，孩子上学，房屋保值等等不清楚，不知道如何配置更优。

A：

1、如果是总价1400万的房子，在注重保值和流动性的情况下，能选择的基本都是海淀和朝阳北部。在其他（东西城之外）的板块都总价偏高，出手时未必好卖，在不少地段儿这么高总价的还算“错配”呢，也就是只是宜居，但其他各方面都未必占优。

2、西四环买套婚房，1240万是吗？在海淀还行，石景山的话也略有偏高。千万左右的常规建议是古城一带的中海次新房，但这都五环了，而且一般也就是千万左右合适。另外买在海淀的话就没意义再准备西城的学区房了，海淀的本身就是学区房。

3、我认为没必要太早准备这套学区房，这会儿仍然算高峰期，哪儿的溢价都不算低。明年之后就是拐点了，而你们要至少六七年才用得上学位呢，不划算。一是性价比很低，二是得承担溢价部分的风险，三是政策谁也不敢预测，不如过几年看情况再定。

然后是这四平米的占坑儿房，怎么说呢？买了也未必用的上，反正按现在的政策是有风险。要不去派出所问问吧，看他们是怎么登记的？因为按规定是必须“实际家庭居住”，这4平米的未必符合要求，到时候得看人家审核的严不严？也得提防到时候举报的，得真能应付过去才行，因为按规定是要走访审核的。

落户在理论上没有时间要求，因为2020年731之后的都是多校了。过些年就更不会要求时间了，孩子少了小一半呢，学位宽松了就犯不上折腾家长们。

4、单位福利的共有产权房？怎么还有这种性质的，我还真不清楚。智能院是央企，福利房或是自己解决或是参与国管局的，而共产房都是北京市产权的，这怎么还能有单位的呢？

这问清楚是什么性质吧？如果是北京市的且按照市场价，那就没什么意义了，无非是得到个资格而已。这种房没有投资性也占不到便宜，就是纯自住。如果是单位自己的或是国管局的，那就必须得要了，至少不吃亏，大概率占便宜。

5、我要建议是这样，先问清这福利费的性质，只要不是北京市的共产房就行。当然也得看具体规则了，至少得是具备出租权和内部交易权的，否则就只对自己买不起商品房的有意义了，对你们这种家庭意义不大。

然后否定单独买学区占坑儿房的方案，实在没什么意义。虽然未必吃亏，但很可能是白折腾。

之后再看是更注重什么，如果注重自住那就看自己的喜好了，买哪儿都行。如果也注重保值流动性的话，买一套房尽量以海淀朝阳北部为主，两边差的就是个学区溢价。如果是在西边，那可以在石景山古城一带买套千万左右的三居，也足够住了，兼顾流动性什么的。剩下的钱自己看是怎么办吧，是存起来还是再在附近买套小的，给过几年帮着照顾孩子时用。

仅供参考。

二

Q:

刚出手了香河的一套房，算是幸运的没赔钱，到手60万。现在还有昌平的一套商住价值80万，门头沟的一套150万左右，都同样是不好卖。老家有两套回迁房但还没有房本，如果出手的话要打七折，感觉不划算。那如果就是以现在都卖掉之后再加继续凑足300万，想买在望京可以吗？预计贷款300万。宏源公寓您觉得如何？100多平带精装。

A：

1、凑足300万+贷款300万，那买望京当然可以了。甭说望京了，更贵的板块都能买到房子，只是面积和品质不同罢了。

2、宏源公寓不太好算望京，这是大山子，或者笼统的算酒仙桥也行，只是算望京有些勉强。望京过去是属于大山子的，但这毕竟不是分开了吗？再说算一个板块就不好说清楚了。

这公寓普通吧，2000年开盘的，当年北京低价砸盘的代表，甚至可以说是繁华地段儿中最便宜的外销公寓，5688一平，砸的周边几个项目都不知道怎么卖房了。

小区本身没什么毛病，而是整个老公寓的市场不太受追捧了，无论哪个板块或哪个小区，价格走势都不太强。所以优势就是相对经济实惠，租金收益高，但相对应的就是投资性不太强，最好成绩能不落后大盘。

这可以和典型的回龙观比较一下，当年2600一平，到今天中小户型的4万多吧，基本和北京大盘持平。那宏源的走势就偏弱了，主要是2008年之后造成的，近些年更明显了。但居住体验应该还不错，公寓都性价比高。

3、其他没什么建议，房子是用来住的，多考虑居住角度吧。

仅供参考。

三

Q:

我是资深北漂，也曾经买过房，但前几年创业给卖掉了。这几年做生意起起伏伏，再买回房子是没问题的，就是没什么太多的利润了。但有个问题，我的业务因为是互联网周边，所以前年遇到行业整体困难的时候受到了连累，一糊涂就把社保给停了，导致现在没有买房资格了。

现在是我刚办完离婚手续，孩子归我，也就要从老家转到北京上学了。那我如果买房用公司名义的话，学校能承认这种资格吗？我看您说朝阳区的入学政策对北漂友好，那我如果在东四环东五环买一套600万左右的三居或两居，对孩子转学有帮助吗？您能推荐几个小区或房子吗？

A：

1、没有北京购房资格，用公司名义。那这房子就是公司的啊，学校不承认，入学要求的都是孩子父母或监护人的房子，公司的房子不算。

2、朝阳的政策是对“非京籍有房户”相对友好，入学时的顺位在京籍无房户之前。但这前提是房子得登记在孩子父母名下啊，要不怎么能算“业主有房户”呢？所以公司名义的房子对上学没帮助，转学也没帮助。

3、这还是先说这资格问题吧，不过既然是转学，那未必着急吧，小学2-5年级都能转，初二也能转。那为了买房就办个工居证呗，一般不到一年就能办妥，自己有公司或许更方便点儿。但具体怎么办我不懂，得问专业的。

仅供参考。

四

Q:

我老公说您不仅专业还服务好，让我咨询您。我们是2017年买的固安的两居，到目前亏的太多不能卖。一直想在北京买，但就算卖掉山西老家的房子也只能凑100万首付，月供还能支撑5000，这种情况有必要现在买房吗？

能买也都是六环外的，我们工作在东二环朝阳门，买了也几乎住不了。现在是朋友推荐买商铺，认为现在是历史低点，您的建议如何？

A：

1、您老公说我专业，还服务好？这有点儿受宠若惊了，实在不敢当。

2、固安的不能卖，意思是把首付亏没了是吗？一旦卖掉就等于没有了，是这意思吧？

3、是否有必要在北京买房？房子是用来住的，有需求就买呗，没有就甭买了。这谈不上什么必要，只看自己是否需要，买了住不上的就是“不需要的房”，买不买的意义不大。

4、商铺是历史低点，有可能，现在的租售比是2008年以来最划算的时候，至少是近十年来最划算的时候，所以价格可以算历史低点。但商铺的难度大，一旦不好租可就比住宅损失的多。

或者说商业地产是个两级分化的市场，买到了旺铺赚大钱，买到了不旺的那就受罪了，租不出卖不掉的还得交物业费和房产税，很让人难受的。

5、总之考虑好吧，地产界内部的说法是：住宅是小学生玩儿的，公寓写字楼是中学生玩儿的，商铺得是大学水平的才能玩儿，就因为难度大，不是真懂行的谨慎参与。我是2012年之后就没敢碰过商铺，不敢提什么建议。

仅供参考。

五

Q:

我想咨询的房产置换问题具体如下：我石景山鲁谷有一套老塔楼电梯房户型还可以（有贷款），目前手头稍微还有些现金。近期想置换海淀或者东城学区，总价五百左右。近期已经关注一个月左右时间，目前房子还没有卖出去，但是感觉基调是下行不好卖；如果不卖出去房子，后期我们够着五百左右房子，每月还款就会压力较大。现在不知道怎么办好？

个人有两个想法：一是低价亏本卖掉鲁谷的，赶紧锁定海淀或者东城的房子；二是不追求海淀和东城学区了，在石景山再购入一套能够以后上京源学校的房子。请教参谋把关指导。

A：

1、学区的选择只能家长定，外人不好建议。而且海淀、东城和石景山的教育模式差距大，学区房的溢价率差距也大，不好放一块儿比较，这还是自己定吧。

2、不过为什么要这么着急啊，是孩子明年要入学吗？也没必要太着急吧，一般都是每年春天才是学区房的热度高呢，年底之前没什么太大行情。现在的学区房也只是热门学区受追捧，大多数的犯不上去抢房。

另外考虑好了，京源的学区房算是性价比高的，比如融景城都没什么溢价。但是之前对落户年限的要求高，基本都五六年，那如果明年入学的话能对口吗？而且之所以石景山的溢价低，也因为高中还不算顶级校，这点是和东西海的根本差别。

东城各学区的溢价差不太多，500万的也没高出多少。海淀则看哪个学区了，溢价率各有不同，都看自己的选择。

3、其他也没什么了，简单就这情况，反正要是我就不着急在这会儿抢房。买任何东西都尽量避免三种情绪，一是贪，二是急，三是志在必得，有可能吃亏。

仅供参考。

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