北京房产律师：因出售宅基地给本村有宅村民而起的效力纠纷

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告方诉求

翟俊辉向本院提出诉讼请求：

请求法院依法确认位于北京市平谷区一号房产为原告所有（价值暂计为5000元）；

诉讼费由被告负担。

事实及理由：

翟俊辉于2000年4月20日与翟涛勇签订了一份《买房房契》。该房契约定：本村翟涛勇北正房七间卖给本村翟俊辉使用，房价伍仟元整等。

之后，翟俊辉依约将5000元交给了翟涛勇，翟涛勇将房产交付给了翟俊辉。

现翟俊辉欲将户口迁入上述房产，但翟涛勇已经去世。为防止将来因房产所有权产生不必要的纠纷，故向法院提起诉讼，请求法院依法支持翟俊辉的诉讼请求。

被告方答辩

刘婕雅、翟萧明辩称：

不同意翟俊辉的诉求。理由如下：

涉案房屋宅基地使用权归翟涛勇父亲翟鹏翔所有，房屋也归翟鹏翔所有，翟涛勇无权处置他人财产，故翟涛勇与翟俊辉签订的房屋买卖协议无效；

依据土地管理法第26条，农村村民一户只能拥有一处宅基地，翟俊辉已经有一处宅基地无权再取得其他宅基地，故翟俊辉签订的房屋买卖协议无效；

根据相关法律规定在房屋买卖有效的情况下，应变更房屋使用权登记，涉案房屋没有办理过房屋使用权登记。综上，翟俊辉对涉案房屋没有所有权。

林芬慧未出庭发表意见。

法院查明事实

2000年4月20日，翟涛勇（卖方）与翟俊辉签订《买房房契》，约定：“本村翟涛勇北正房七间卖给翟俊辉使用，房价伍仟元整，搬走当天交款，经双方协商一致，空口无凭立据”。该协议由翟坤杰代笔，翟涛勇、翟俊辉签字，并加盖了村委会公章。双方均确认《买房房契》约定的房屋为涉案房屋。

协议签订后，翟俊辉将房款支付给翟涛勇，翟涛勇将房屋交给翟俊辉占有使用至今。翟俊辉称卖房时翟鹏翔将宅基地批示也进行了交付，并向本院提交了原始的《翟鹏翔房基批示》原件，刘婕雅、翟萧明对该原件为何在翟俊辉手中未作出解释，但称与涉案房屋不是同一四至。

2021年11月23日，F村委会出具证明，载明：本村村民翟涛勇（已故），在北京市平谷区F村有住房一处，翟涛勇于2000年4月20日将此处住房卖给本村村民翟俊辉。经村委会调查，有买房房契及证明人翟坤杰为证，情况属实。

经本院与翟坤杰调查，翟坤杰称：“买房房契是我代笔写的，当时翟鹏翔、翟涛勇、翟俊辉在场，翟鹏翔共三个儿子，批了三处宅基地，建完房后三儿子一人一处，一号就是翟涛勇的。当时翟鹏翔在场也没提出异议，两家说好了，就让我给代笔一下。”

经查，翟鹏翔（于2011年2月20日去世）与林芬慧有三个儿子，长子翟聪杰、次子翟德铭、三子翟涛勇（于2017年12月18日去世）。翟涛勇与刘婕雅系夫妻，二人育有一子翟萧明。1987年7月12日，翟鹏翔进行分家，但因当时有一处房屋未建，故未就房屋进行分割。盖好房后，刘婕雅称并未再次进行过分家，翟涛勇卖房之前一直居住在涉案房屋内。

裁判结果

确认位于北京市平谷区一号的房屋归原告翟俊辉所有。

房产律师点评

翟涛勇与翟俊辉签订《买房房契》，将涉案房屋卖给翟俊辉，双方形成农村房屋买卖合同关系。

刘婕雅、翟萧明辩称翟涛勇系无权处分，涉案房屋宅基地使用权系翟涛勇的父亲翟鹏翔享有，翟涛勇卖房应属无效。

根据代笔人翟坤杰的陈述、村委会的证明以及翟俊辉提交的《翟鹏翔房基批示》，可以证明买卖房屋时翟鹏翔知情且未提出异议。

结合本案查明的情况及本地区农村习俗，可以认定事实上的分家行为存在，翟涛勇对涉案房屋有处分权，故对刘婕雅、翟萧明的辩解意见，法院不予采纳。

翟俊辉作为本集体经济组织成员，买卖涉案房屋不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议应属有效，翟俊辉基于该协议可以取得涉案房屋的所有权，故对翟俊辉的诉讼请求，法院予以支持。

刘婕雅、翟萧明的相关辩解意见，于法无据，法院不予采纳。

办案心得

一、农村房屋买卖的效力认定

（一）处分权的判断

1.在本案中，被告主张翟涛勇无权处分涉案房屋，因为宅基地使用权归翟涛勇父亲所有。但从代笔人陈述、村委会证明以及相关批示等证据可以认定存在事实上的分家行为，翟涛勇拥有处分权。这表明在判断农村房屋买卖中卖方的处分权时，不能仅依据宅基地登记情况，还要结合家庭内部的实际情况、当地习俗以及其他相关证据进行综合判断。

2.律师在处理农村房屋买卖纠纷时，要深入调查房屋的来源、家庭内部的财产分配情况等。对于处分权的认定，应从多个角度收集证据，如家族长辈的证言、村委会等基层组织的证明等，以全面评估处分权的归属。

（二）法律强制性规定的遵循

1.翟俊辉作为本集体经济组织成员，其与翟涛勇的房屋买卖协议不违反法律、行政法规的强制性规定，因此被认定为有效。这体现了农村房屋买卖中，买卖双方的身份以及是否符合法律强制性规定是判断合同效力的关键因素之一。

2.律师在审查农村房屋买卖合同效力时，要重点关注法律对农村宅基地流转的限制，如是否为同一集体经济组织成员、是否符合一户一宅原则等。对于符合法律规定的合同，要坚决维护其效力；对于存在违反法律强制性规定嫌疑的合同，要仔细分析具体情况，为当事人提供准确的法律意见。

二、证据的收集与运用

（一）多类型证据的综合运用

1.本案中，法院综合了房契、村委会证明、代笔人的陈述以及房基批示等多种类型的证据来认定案件事实。这些证据相互印证，形成了较为完整的证据链条。这说明在处理农村房屋相关案件时，单一类型的证据可能不足以支撑案件事实的认定，需要综合运用多种证据类型。

2.律师在收集证据时，应拓宽证据收集的渠道，不仅要注重书证、物证等传统证据，还要关注证人证言、基层组织证明等证据。通过对不同类型证据的整合与分析，构建有力的证据体系。

（二）证据细节的把握

1.例如翟俊辉提交的《翟鹏翔房基批示》原件，被告虽提出质疑但未给出合理的解释。这一细节对案件的走向产生了重要影响。这提示律师在收集和运用证据时，要注意证据中的细节信息，对于对方提出的质疑要做好充分的准备，从细节处寻找突破点。

2.律师在处理案件过程中，要对每一份证据进行深入研究，不放过任何一个可能影响案件结果的细节。对于关键证据，要从证据的来源、形成过程、保存情况等方面进行全面分析，以增强证据的可信度和证明力。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！