【续】我为什么会建议：绍兴要推出二手房“限跌令”

昨天，本公众号发了一篇《【建议】绍兴政府应及时出台二手房“限跌令”！》的文章，建议明确告知购房者绍兴二手房房价的涨跌范围。

打个比方，规定好同一小区，同一类型的二手房房价一年内成交价的上涨和下跌幅度不得高于均价的10%，高于或者低于这个价格，二手房均不允许网签过户。

该建议吸引了很多朋友、粉丝的阅读、转发和评论，其实发这篇文章之前，笔者就已经猜到会有很多人，对此表示不理解，毕竟每个人的站位、人生经历、知识结构不同，一个有违常规的建议，自然会引发大家的热议。

今天这篇文章，我想集中回答评论区里比较理性的一些留言，让大家能更清楚的知道我提出“限跌令”的原因。

01.

房价快速上涨时，怎么没有限涨令，
下跌了怎么就要限跌呢？

这个评论是得到高赞的，可能提出评论和点赞的朋友，并不了解前几年绍兴的新房市场。

绍兴前几年新房房价高企的时候，政府就要求新楼盘开盘，必须到房管处进行一房一价备案，只有通过政府主管审批通过，才能拿到商品房预售证（或销售证），没有这个证，是不允许对外销售的。

▲相关文件截图

有了房价备案后，开发商就要以这个备案价为基准，前几年可以低于这个房价95折（如今是最低不得低于8折），但不允许高于这个备案价成交。

为什么很多人不知道呢？因为这个只要管控好开发商就行，文件主要是在房地产行业内流传，大众可能不太清楚。

说一个典型被备案价限制住的楼盘——位于镜湖大桥北侧的屹南半岛中心。

▲屹南半岛中心实景

2021年时，开发商觉得自己的项目位置好，打算向主管部门备案毛坯3.1万/平米的均价，争取了很久，房管处始终不予审批，给出的指导房价是2.7万/平米，房企不认同这个价格，所以一直没领出预售证，房子没法卖，现在房子都已经快造完，房价却下跌了，而楼盘更是一套未售。

这样的案例，在那几年还有很多，当时政府在审批备案价，限制房企涨价上的态度是很强硬的。

当然，有朋友会说，当年你新房房价是有限制，但你二手房并没有限价，为什么房价跌了，就要限制二手房了呢？

其实，这是对市场缺少全盘的分析与认知。

当年新房开发量大，成交量也高，政府管控住新房的价格，市场对于价格的判定就会有锚点，周边的二手房再如何涨，只要新房价格比它低，购房者就可以选择购买新房，所以那几年，虽然新房市场很热，但镜湖的二手房价格也一直维持在2.5万元/平左右，并没有普涨到3万、4万一平，或是更加离谱的程度。

▲数据来源：绍兴房地产信息网

现如今不同，虽然房地产市场持续下行，新房市场依然有不得低于备案价8折成交的规定，但二手房成交价格却是自由的，这样就导致新房卖2万一平，而周边二手房早已1.8/平，甚至1.6万/平，这也导致了越城区已经持续一年多二手房成交量远超新房的现象出现。

如果我们再不对二手房价格进行管控，那势必整个城市的房价还将持续快速往下探。

02.

让房价下跌到谷底，

会不会“一鲸落万物生”？

这个问题，我想接上面的话继续跟大家聊聊房价是不是越低越好？

对于很多没买房的家庭或者青年人来说，房价越低，意味着我买房的成本越低，生活压力也越小。

这样大家是不是有更多的钱去娱乐休闲、培养小孩、提升家庭生活品质呢？

从简单的金钱使用角度上来说，确实是这样。

但我们要结合历史来看，绍兴的房价是从当年7、8000元（以2014年前后镜湖的房价为例）的基础，通过大拆迁，用1-2年的时间，快速拉升到2.5万/平米左右的，在这个过程中，不仅仅是拆迁户，绍兴各行各业的，但凡有点钱的，都把钱拿来买房子。

据统计，2015年-2023年，仅越城区一地，共卖出15.5万套新房，每一套卖出的新房背后都是一个家庭，若一个家庭按3口人来算，涉及差不多是46.5万的人口，越城区常住人口一共114万的人口，占比40%。

而如今如果任由房价从2.5万快速下跌30%，甚至50%，多少人掏空家里6个钱包买的资产快速贬值，这不仅仅是钱减少的问题，更是对于未来敢不敢继续消费的问题。

当然，你也可以说，投资有风险，他们现在如此窘迫的境地，是他们自己当初选择的结果，活该！

那我们从房地产对于我们绍兴，特别是越城区的关联度来看。

越城区此前的工业基础并没有柯桥、上虞两区深厚，以2020年，疫情暴发之年为例，越城区涉宅土地总出让金额高达433亿元左右，占比当年全市总涉宅土地收入的72%，该笔资金约占当年越城区GDP的43%，这还只是明面上的收入，不包括家居装修、建筑业、建材类等等其他相关行业，越城对于土地财政的依存度非常高。

更关键的是，为了发展绍兴，此前都是用土地向银行做抵押，借钱发展，如今二手房价格快速下降，土地价值以房价为锚点，意味着旧债到期后，绍兴土地将面临价值重估，同样的土地还能否借到同样的钱，是个很大的问题，以及我们该拿什么还这些钱？

所以，房地产早已渗透到城市里的各行各业，应该说是城市经济生态中的庞然大物，很多行业都依存着它，如果想在短期内，任由这个房价快速下跌，喊出“一鲸落万物生”，势必会造成消费抑制、经济萧条。

还是那句话，我不反对房价下跌，但如此快速地下跌，半年不到就跌掉30%，甚至50%，而且还是在曝光率高、传播力强的互联网平台上，展示给所有大众的，其对于绍兴房地产、甚至绍兴的整体经济都是极大的不利。

相比“一鲸落万物生”，我更觉得我们应该看看《狼图腾》这本书，狼虽然很可恶，它的存在对人类、羊群都是极大的危险，但正是因为狼的存在，撑起了草原的生态系统，能控制住羊群发展规模，小草得以生长，土地不会被沙化。而我们如果短时间快速灭狼，将产生了极大的生态恶化后果。

大家都知道依靠房地产是饮鸩止渴，越城区早就发现这个问题，所以，这几年也在大力发展实体产业，比如：集成电路、生物医药、智能制造、低空经济等，但核心实体产业的培育需要很长的时间，新旧动能的转换也需要时间。

而控制房价快速下跌，调整下跌的速度，就是为了能在这个新旧动能转换的过程中，给市场以缓冲，让我们的城市切换赛道有足够的时间。

所以，有人说我提出二手房房价“限跌令”，是头痛医头，脚痛医脚，恰恰相反，维持二手房房价的稳定，是为了维持老百姓生活的信心、给城市下一次产业发展，争取足够的时间。

当前经济下行，老百姓对未来悲观，不敢消费，很多行业都不行，这么多问题如线团缠绕在一起，房地产这个“尿壶”，可能依然是解决当前经济、民生问题的一个好线头。

03.

房价“限跌令”是不是计划经济，

为什么不能让房价由市场来调节？

确实，“限跌令”是政府主动行为，其实中国的房地产本身就是一个行政高度管控的行业，从土地分成“国有土地”和“集体土地”的二元制，到绍兴政府16年推出大规模城市拆迁计划，再到局部区域特别是镜湖大量卖地，应该造什么样的房子，再到开头提到的前几年，卖什么样的价格，还有前几年绍兴的“产证未满2年不得上市的限售令”，这一系列背后，都是政府这只有形的手在干预房地产市场。

而如今，由于前几年大量造房，导致区域供应量过大，受大环境经济影响，购房者恐慌性卖房，造成当前二手房房价崩溃式降价，这时候，政府若不管房价，任由房价下跌，由市场来决定，这多少有些不负责任。

▲部分直播间截图，图源绍兴房车会

再说所谓的市场调控，它本身就充满了非理性，每个人在市场上所获得的信息是不对称的，现在每个人接收到的信息都是被大数据算计过的，抖音、视频号上有太多悲观、负面的信息，中介就可以利用个别房东恐慌心理，制造焦虑，让他看似自愿实则是被PUA后答应的低价成交。

所以，在经济萧条、人人自危时，市场自我调节的能力会失效，需要政府利用行政手段，对他进行干预，走出谷底。

再说，我提的是“限跌令”，不是“禁跌令”，并不是说不让房价下跌，而是通过政府行政干预，让他慢一点下跌，给我们绍兴的经济转换赛道留长一点时间，以彻底摆脱对房地产的依赖。

04.

开发商都能推出特价房，

也不影响整个楼盘价格。

为什么二手房房东低价卖房，

就会影响整个楼盘房价一起下跌呢？

显然，当前个别房东想急着变现，过度低价卖房的问题已经出现，在上一篇文章里提到的长业天悦城、保亿湖风雅园都出现了房价集体滑坡的情况，让整个小区的其他业主都产生了恐慌。

而开发商推出的特价房为什么不会呢？

因为房屋所有者不一样，开发商推出特价房的目的很大原因是吸引客户关注，特价房源一般位置较差，低楼或顶楼，或有明显不利因素的房源，客户来到售楼处，置业顾问会做引导去购买正常房源。

而二手房，房东是分散的，每位房东的家庭经济情况也不一样，认知也不一样，彼此是一种零和博弈的状态，有人提出这套房子200万，自然会有人提出卖180万，还有人会提出150万，而中介在这个过程中，他可能起到的是推波助澜的效果，毕竟房子能卖掉，他们中介费虽然少点，最起码能落袋为安，最终的结果就是低价房在网络上引起极高关注度，房子虽然卖了，但却让其他业主变得极为被动。

当然，在这个过程中，确实存在有人急缺钱，想快速卖掉来解决当前的财务危机的情况，但大降价也并一定是最好的办法，也可以参考开发商卖房的方式：送家具、送车位等。

市场下行时期，你越是着急卖掉，越有可能遇到“趁你病，要你命”的买家，相反，如果政府有限价令，大家房子价格有个底，政府作为背书，买房的人也安心点，原本犹豫出手的人才能更积极出手。

说到这里，此前政府高调鼓励“以旧换新”，即：国有企业收购旧房，让购房者买新房的政策，为何雷声大雨点小呢？

最重要的原因是，国有企业他们也不敢按评估价收购，因为当前二手房房价极不稳定，企业本月收这套房，下个月评估价可能也下跌了，就会形成国有资产流失，这个责任是很多领导不敢背的。

05.

房价快速下跌，

买房的人会越来越多吗？

显然，想买房的人会更加犹豫，因为他也不敢确认今天200万买进的房子，过一个月会不会变成150万，对于一个工薪阶层而言，50万可能是一个家庭几年的收入。

所以我们经常说的“买房自住无所谓涨跌”，根本不可能，就算我不卖拿来自住，我也不希望我这房子买来就快速跌价，毕竟谁家的钱都不是大风刮来的，花出去的都是自己的血汗钱。

▲数据来源：绍兴房地产信息网

房地产上涨那几年，越城区新房年成交量高达1.8万套，而按今年销售的月成交情况，估计越城新房一年成交4000套都够呛，房价便宜了为何大家不买呢？

因为大家寄希望下个月、明年还会更低，没有人告诉大家多低才是最低的，而我提出的“限价令”，最起码告诉大家一个底，今年房价200万买进，明年政府允许的最低成交价在180万，我心理是有预期的，那后年还会不会再跌，可能后年我们经济会走出低估，房价企稳也说不定。

我们要用时间换空间，政府托底房价，让房价能稳定点，别大起大落，给大家一点预期。

06. 写在最后

绍兴这座城市，拥有2500年的历史，这么多绍兴人在这里繁衍生息，有人看好，有人唱衰，你在绍兴这座城市里买房，就像在股市买了这家公司的股票一样，我们应该珍惜那些用真金白银支持过绍兴发展的这批人，让他们不至于在房价大起大落中迷失方向，丧失信心。

大部分人都是靠信心、预期活着的，昨天我看到一个砍价视频里，一个业主极其无奈的对主播说：绍兴一个地级市，房价怎么能跌成这样？他打算把房子卖了去杭州发展。

所以，在当前房子作为大部分绍兴人财富压舱石时，一定要谨慎处理降价事件，别让他们失去对这个城市未来发展的信心。

最后，我提出“限跌令”，并不是说我就确信就一定能控制住绍兴房价快速下跌，这也只是一个个人建议。

决定一个城市房价高低的其实是我们经济实体，我们只有大力发展实体经济，城市有自己的核心产业，吸引更多人来绍兴工作、定居，从长远来说，这样的城市的房子才有价值。

如果你有更好的建议，也欢迎大家在评论区理性讨论，但无论如何控制二手房无序下跌，刻不容缓。