头部房企中报透视：毛利率继续探底，七成房企有息负债同比下降

房地产上市公司2024年中报披露已经收官。面包财经研究员以2024年上半年全口径销售额居前的上市房地产企业为样本，分析了50家披露年报业绩的房企2024年上半年的财务表现及业绩变化。

统计显示，上半年七成头部房企营收下滑，过半房企归母净利润告负，主要原因包括房地产市场下行、高地价项目销售不及预期、资产计提减值等。剔除中国奥园因重组巨额收益外，中国海外发展、华润置地两家房企上半年净利润超过百亿元。

头部房企2024年上半年毛利率平均数进一步下探至9.04%，同比下降超过4个百分点。

从债务结构来看，约半数房企上半年资产负债率结构同比优化，七成房企有息负债总额同比降低，金地集团、金辉控股等5家房企有息负债同比降幅超二成。

七成房企营收下滑

2024年上半年营收超过千亿元的上市房企有3家，分别为万科、保利发展及绿地控股。

其中，万科以1427.79亿元的营收排在首位。2024年1-6月，公司累计实现合同销售面积939.5万平方米，合同销售金额1,273.3亿元，同比分别下滑27.56%、37.56%。

营业收入同比下滑的房企数量达35家，占比达到七成。其中，佳兆业集团、中国奥园及首开股份营收同比跌幅均超五成。

归母净利润方面，中国奥园、中国海外发展、华润置地房企盈利超百亿元。其中，中国奥园以223.12亿元的股东应占溢利排在首位，主要由于报告期内完成境外债务重组录得重组收益所致。

中国海外发展上半年股东应占溢利103.1亿元，同比下降23.54%。华润置地上半年盈利同样居前，公司上半年股东应占溢利为102.5亿元，核心净利润为107.4亿元，其中公司以购物中心、城市建设运营等为代表的经营性核心净利润占比达到51.4%。

超六成房企上半年归母净利润告负，多受房地产市场下行、高地价项目销售不及预期、资产计提减值等因素影响。世茂集团、融创中国、万科、雅居乐集团等7家房企2024年上半年亏损超50亿元。

2024年前6月万科亏损达到98.52亿元，同比下滑199.82%，主要由于开发结算规模显著下降、计提减值、部分非主业财务投资亏损、部分大宗资产交易和股权交易亏损导致。中报显示，万科对部分项目计提存货跌价准备21.0亿元，针对部分应收款项计提信用减值损失21.0亿元。

剔除境外债重组的中国奥园，中国金茂上半年归母净利润增速位列第一。上半年，中国金茂股东应占利润同比增长133.33%至10.1亿元。

超七成头部房企归母净利润出现下滑。其中，中梁控股、宝龙地产等房企归母净利润同比跌幅均超过1000%。

毛利率持续探底

从中报数据来看，行业整体毛利率持续探底。统计显示，头部房企2024年上半年销售毛利率平均数为9.04%，同比下降超过4个百分点。

头部房企2024年上半年净利率平均数为-9.79%，同比上升0.23个百分点，主要是受中国奥园一次性因素的影响。

整体来看，业务多元化或具有一定规模的商业地产业务的头部房企在盈利能力方面表现更佳。数据显示，合生创展集团、华润置地、中国海外发展、龙湖集团等6家房企毛利率水平高于20%。净利率方面，华润置地、龙湖集团销售净利率居前。

七成房企有息负债同比降低，部分未能刊发业绩

现金方面，2024年上半年头部上市房企现金及现金等价物总额约为1.15万亿元，同比减少近二成。10家房企在手现金较去年同期上升，包括旭辉控股集团、合生创展集团、中国金茂等。

从债务结构来看，Wind数据显示，2024年上半年头部上市房企剔除预收账款后的资产负债率平均值为78.93%，同比微增1.89个百分点。约半数房企上半年资产负债率结构同比优化，包括华发股份、金地集团等公司。

有息负债方面，2024年上半年头部上市房企有息负债总额约为5.16万亿元，同比减少3.32%。七成房企有息负债总额同比降低，金地集团、金辉控股等5家房企有息负债同比降幅超二成。

此外，上半年多家房企化债加速。2024年3月，中梁控股、中国奥园均发布公告称境外债务重组所有条件已获满足。此前，富力地产、融创中国等房企已完成境外债重组。

值得关注的是，据不完全统计，截至9月10日，仍有多家房企未按时刊发2024年中期业绩，多为港股上市房企，延迟刊发业绩主要受更换核数师、债务重组、2023年年报未刊发等因素影响。

8月30日，碧桂园发布公告称，在刊发2023年度业绩及寄发2023年度报告前，公司将无法于2024年8月31日前刊发2024年中期业绩及于2024年9月30日前寄发2024年中期报告。此外，因行业持续波动及正在进行的债务重组工作，碧桂园预计将进一步延迟刊发2023年年报。

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