一起借名购买两限房无法过户起诉要回出资及分割增值的纠纷

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

王某明向一审法院起诉，请求确认其与秦某皓、林某文、秦某杰、秦某鑫、秦某刚、秦某超于2014 年签订的《协议书》无效，并要求秦某皓、林某文、秦某刚返还购房款及赔偿损失，同时由上述人员负担案件受理费。秦某皓、林某文、秦某杰、秦某鑫、秦某刚、秦某超不服一审判决，提起上诉。

二、各方主张及理由

（一）王某明的主张及理由

1. 确认 2014 年签订的《协议书》无效。理由是秦某超当时不满 30 周岁，收入水平不符合申请条件；且根据北京市高院相关会议纪要，借名买房发生在 2008 年 4 月 11 日之前且符合一定条件才能有效，否则应属无效。

2. 要求秦某皓、林某文返还购买一号房屋的购房款 579300 元。

3. 要求秦某皓、林某文赔偿因《协议书》无效造成的损失 300000 元。

（二）秦某皓、林某文、秦某杰、秦某鑫、秦某刚、秦某超的主张及理由

撤销原判，发回重审或依法改判驳回王某明一审的全部诉讼请求。理由是各方签订的《协议书》并非借名买房协议，而是家庭内部对于房产归属的约定，是秦某皓、林某文对秦某超的赠与，秦某刚、王某明系基于秦某超的利益而替秦某超出资，该合同合法有效，即使存在借名关系，也应由秦某超主张。

三、法院查明事实

1. 人物关系梳理

- 秦某皓与林某文系夫妻关系，育有子女秦某杰、秦某鑫、秦某刚。

- 秦某刚与王某明于 1995 年登记结婚，育有一子秦某超。2020 年 11 月 12 日，秦某刚与王某明经法院调解离婚。

2. 限价房申请及购房情况

- 2014 年 10 月 15 日，住房保障管理部门向秦某皓、林某文出具《限价商品住房购买资格审核备案通知单》，告知其家庭符合北京市申请购买限价商品住房条件，准予备案。

- 2014 年 10 月 16 日，秦某皓、林某文签署《摇号登记承诺书》。

- 2014 年 12 月 13 日，秦某刚、王某明与秦某皓、林某文、秦某超及秦某杰、秦某鑫共同签署《协议书》，约定一号房屋的房款由秦某刚、王某明支付，房屋产权归秦某超所有，待符合条件后秦某皓、林某文需将房屋过户到秦某超名下等内容。秦某皓、林某文、秦某鑫、秦某杰、秦某超在协议上签字捺印，秦某刚、王某明未签字捺印。

- 2014 年 12 月 20 日，北京 F 公司与秦某皓、林某文签订《北京市商品房预售合同》，约定购买一号房屋。同日，秦某刚向 F 公司转账支付 558601 元，胡某山（秦某鑫之夫）向 F 公司转账支付 600000 元。

- 2015 年 1 月 8 日，F 公司向秦某皓、林某文开具房款发票。2018 年，一号房屋登记为秦某皓、林某文共有，各占 50%份额，权利性质为限价商品住房。

3. 房款支付及争议

- 各方对购房款支付情况存在争议。秦某皓等人主张购房款分为两部分，一部分是秦某刚转账支付的 558601 元，其中 340000 元来自出售 A 号房屋的售房款，另秦某皓、林某文出资 200000 元并借款 40000 元后转入秦某刚账户；另一部分是胡某山转账支付的 600000 元，系借款。王某明认可购房款支付由两部分构成，但对 558601 元房款来源存有异议，称其中 360000 元来自出售婚姻关系存续期间取得的 A 号房屋的售房款，200000 元系秦某皓、林某文资助，剩余 18601 元不清楚来源。各方均认可已将胡某山的 600000 元借款归还完毕，是通过出售夫妻关系存续期间登记在秦某刚名下房屋所得款项用于还款。

4. 房屋占有及主张损失情况

- 秦某超认可一号房屋自交付之后由其占有。王某明主张合同无效后，因房屋登记在秦某皓、林某文名下，二人获得了房屋的增值利益，该利益归属二人对王某明显失公平，且秦某皓、林某文占用王某明支付的房款亦给王某明造成资金占用损失，故要求赔偿损失 300000 元。

四、法院审理及判决

法院认为：

1. 一号房屋系限价商品房，属于保障性住房，供应对象有特定要求且须经过资格审核。从《协议书》内容来看，可认定各方约定秦某超借用林某文、秦某皓名义购买一号房屋，房款由秦某刚、王某明支付。该协议内容损害了社会公共利益，应为无效。

2. 合同无效后，秦某皓、林某文应当返还房款。依据转账记录并结合双方陈述，认定秦某刚、王某明共支付购房款 940000 元。因秦某刚、王某明已离婚，故秦某皓、林某文应当返还王某明购房款 470000 元。

3. 《协议书》无效后，王某明有权要求赔偿信赖利益损失。法院对王某明主张的损失中关于资金占用的内容予以支持，数额酌情确定为 130000 元。赔偿损失义务人应为秦某皓、林某文，王某明要求秦某刚承担赔偿责任无法律依据。假使《协议书》有效，一号房屋亦归属于秦某超，故王某明无权要求房屋的增值利益损失。

最终判决：

1. 确认秦某刚、王某明、秦某皓、林某文、秦某超、秦某杰、秦某鑫于 2014 年 12 月 13 日签订的《协议书》无效；

2. 秦某皓、林某文于判决生效之日起十日内返还王某明购房款 470000 元；

3. 秦某皓、林某文于判决生效之日起十日内给付王某明经济损失 130000 元；

4. 驳回王某明其他诉讼请求。

五、房产律师点评

在本案中，关键问题在于《协议书》的效力认定以及合同无效后的法律后果。

首先，关于《协议书》的效力。一号房屋为限价商品房，属于保障性住房，其购买资格有严格的限制和审核要求。各方在《协议书》中约定由秦某超借用秦某皓、林某文的名义购买该房屋，违反了保障性住房的政策规定，损害了社会公共利益，因此法院认定《协议书》无效是正确的。

其次，合同无效后的法律后果。根据法律规定，合同无效后，双方应当返还基于合同取得的财产。在本案中，秦某皓、林某文应当返还王某明支付的购房款。对于购房款的数额认定，法院结合转账记录和双方陈述进行了准确的判断。

在赔偿损失方面，王某明有权要求赔偿信赖利益损失，包括所受损害和所失利益。法院综合考虑各种因素，酌情确定了损失数额，体现了法律的公平和合理。

这一案例提醒人们，在涉及保障性住房的交易中，必须严格遵守相关政策规定，不得通过借名等方式规避资格审核。否则，不仅交易无效，还可能面临法律责任和经济损失。同时，对于家庭内部的房产约定，也应当明确法律性质，避免因约定不清而引发纠纷。

六、办案心得总结

本案凸显了在处理涉及保障性住房的纠纷时，律师需要准确把握法律政策规定，明确合同的效力和法律后果。对于借名买房等复杂情况，要仔细审查各方的真实意思表示和交易背景，为当事人提供合理的法律建议。

在处理合同无效后的返还和赔偿问题时，律师应协助当事人收集证据，准确计算应返还的财产数额和赔偿损失的范围。同时，要引导当事人理性对待纠纷，通过合法途径维护自己的权益。在家庭内部房产纠纷中，律师还应注重调解和协商，寻求双方都能接受的解决方案，以减少家庭矛盾和法律风险。