澳洲建房三大致命伤，房市风向转变！中国开发商继续退出澳洲

01

澳洲房市转向买家市场

澳大利亚房地产市场在经历了几年强劲的冬季活动后，专家们预示着春天的回归。

随着澳洲进入房产买卖的旺季，澳洲挂牌房源数量出现增加。

房地产专家约翰·麦格拉思(John McGrath)表示，在圣诞节之前，待售房源的激增将为买家创造更多选择。他还表示，随着买家等待澳大利亚央行首次降息，房价可能会暂时走软。

他表示：“我认为，在没有任何利率减免的情况下，我们可能会看到买家在未来六个月内变得更加谨慎。”

自去年以来，整个东部沿海地区的买家需求已经下降，参加公开售房的人数从平均15-25人降至6 – 12人，拍卖清空率徘徊在60% – 70%之间，低于去年的75%。

Ray White销售主管 Bianca Denham 表示，买家需求的下降已经抑制了墨尔本、悉尼、霍巴特和达尔文的房价增长，而布里斯班、珀斯和阿德莱德的增长开始放缓。

她说：“我们从各个细分市场的中介那里听到的情况是，每一套房子的问询买家都减少了。”

与 Ray White 和 McGrath 指出的买家数量下降相反，房地产研究员兼 Hotspotting 创始人 Terry Ryder 表示，主要市场的需求依然强劲，最新的贷款数据显示，购房者贷款的季度和年度均有所增加和投资者。

他表示，珀斯和阿德莱德等新兴市场的销售活动尤其强劲。

Ryder说，在繁荣的市场中鲁莽购买是买家应该意识到的最大危险之一。

他说：“这种现象在珀斯非常普遍，那里的人们只要能找到什么就买什么，支付高于要价的价格，无条件签订合同，没有虫害和建筑检查——简直是疯狂的事情。”

他说，对卖家来说，没有一个现实的销售价格是最大的危险。

02

墨尔本这些地区房子遭抢购

随着买家争相购买可以负担得起的房产，墨尔本外东区一系列价格更便宜地区房屋被迅速抢购一空。

Domain 数据显示，Maroondah 的房屋销售速度最快，该地区包括墨尔本外东区 Ringwood 等城区，非拍卖出售的房产在截至 8 月的六个月内平均上市时间为 39 天。

Knox 和 Kingston 的待售房产也卖得很快，在同一时间段内平均上市时间为 40 天和 48 天。

Domain 研究和经济主管 Nicola Powell 博士表示，价格更便宜的地区的房屋销售速度更快，而优质地段的上市时间更长，因为预算紧张的买家希望在年底前锁定房产。

“房源在市场上停留的时间更长，这表明买家和卖家的定价预期不一致……会有买家真正渴望购买，某些买家的紧迫感会增强。”

鲍威尔指出，由于买家数量较少，高档住宅可能需要更长的时间才能售出，在一些卖家不愿降低价格预期的热门郊区，上市时间会大幅延长。

过去六个月，Stonnington（东部）的房屋平均上市时间为 82 天，而Essendon的房屋平均上市时间为 73 天。

随着房地产市场的疲软，墨尔本整体上市时间在过去一年大幅延长，8 月份达到 66 天，比一年前多了 6 天。

这些数据发布之际，潜在的购房者正面临利率上升的压力，利率上升减少了他们可以借到的钱。澳洲储备银行行长米歇尔·布洛克本周警告称，5% 的购房者处于“特别困难的境地”，有些人可能需要出售房屋。

联邦银行经济主管加雷斯·艾尔德表示，当卖家和买家都不愿意改变价格预期时，房屋就会在市场上滞留。

他补充说，房屋出售时间延长表明市场正在降温。

Aird 补充说，高利率导致借贷能力下降，导致一些买家缩减预算，寻找价格更便宜的郊区。

“由于利率比几年前高得多，借贷能力下降，因此对于许多试图进入市场的人来说，如果他们能以较低的价格进入，他们就会这么做。”

Vermont South位于Whitehorse (东部) 地区，截至 8 月的六个月内，房屋在市场上的平均上市时间为 59 天。

虽然买家渴望进入佛蒙特南部市场，但过去一年，随着卖家重新评估价格点以满足更紧缩的预算，上市时间有所延长。

03

澳洲建房三大致命伤 住房面临长期短缺

工党政府在五年内建造 120 万套新房的愿望正在逐渐破灭。

建筑行业警告称，过去六个月，为解决澳大利亚长期住房短缺问题而制定的目标已越来越遥不可及。

澳大利亚建筑师协会 (MBA) 已将新建房屋数量预测削减了 53,000 套，并警告称，长期存在的诸如规划和审批流程缓慢、材料成本上升和劳动力短缺等问题因持续的高利率而加剧，阻碍了人们买房。

MBA 现在预测，澳大利亚将在 2029 年之前的五年内建造 1,033,962 套房屋，低于 4 月份预测的 1,087,325 套。

在前景恶化的情况下，澳洲住房部长克莱尔·奥尼尔 (Clare O’Neill) 于周一表示，联邦政府将发挥更积极的作用，协调和投资住房开发，解决 90,000 名工人的短缺问题并提高生产力。

“我们需要积极努力，支持那些将建造房屋以摆脱住房危机的人，这项工作必须与政府继续建造更多社会住房和经济适用房、加强租房者的权利和支持以及为想要购买自己住房的人提供更多支持相结合。”

MBA 首席执行官 Denita Wawn 表示，在高利率抑制需求比六个月前更严重的时候，行业和消费者必须继续向政府施压，以增加住房供应。

Wawn 女士称：“我们知道我们需要 120 万套住房来安置澳大利亚人，我们需要保持对各级政府的压力。”

澳洲住房供应和可负担性委员会主席劳埃德-赫尔维茨女士警告不要采取会增加需求的措施，例如允许人们动用他们的养老金余额购买住房，这是联盟党的一项政策。工党政府有自己的“帮助买房”共享产权计划。

“你可以快速完成这些工作，但它们只有一个结果，那就是推高价格，这与我们试图做的完全相反，”劳埃德-赫尔维茨女士说。

“供应侧措施要困难得多。我们需要继续努力，不要陷入这样的诱惑：比如，允许人们动用退休金买房是解决首次购房者问题的灵丹妙药。这绝对不是。这只会推高房价。”

奥尼尔女士表示，政府的重点是消除障碍，建造更多房屋。

“最终，我们的目标是提高该行业的产能，这样当利率转向时，我们就可以建造比我们国家以前建造的更多的房屋，并保持这一数字的高位，”她的演讲稿写道。

建筑商表示，澳洲内阁每年建造 24 万套新房的目标是无法实现的。

04

中国开发商继续退出澳洲 大族集团五亿卖悉尼地盘

中国地产开发商退出澳洲大型房地产开发项目的正在加快，总部设在深圳的大族控股有限公司（ Han’s Holdings Group）出售了它计划建造俯瞰悉尼海德公园（Hyde Park）双子塔楼地块，这一庞大开发项目总共需投资高达30 亿澳元。

这家私营集团已经悄悄地放弃了在悉尼市中心商业区的心脏地带建造引人注目的两楼80层双子塔的计划，并以场外交易的方式将该地块出售给澳洲本地开发商Billbergia 。

大族集团以超过5亿澳元的价格出售彼德街（8 Pitt St） 33号的开发地盘，结束了该集团这项长达十年的海外扩张计划，即将一座风格可与纽约世贸中心相媲美的双子摩天大楼，将豪华住宅楼与商业楼宇结合在一起。

大族集团在悉尼市中心的这块地皮横跨整个城市街区的大部份地段。

此次出售是在大族集团于在2021 年通过测试市场来表明它将退出这一庞大开放项目之后进行的。利率上升打击了商业地产交易，使交易在当时变得困难，但现在办公楼和商业楼宇市场正在逐渐走出低谷。

低调的Billbergia 是悉尼最大的开发公司之一。它将把该地块添加到悉尼现有的数十亿澳元的开发项目管道中，拿下这一悉尼市中心商业区优质地段地块后，它跻身这个国家顶级开发商的行列。

这笔交易突显了中国开发商投入澳洲房地产开发项目热潮的结束，而中国开发商进军澳洲市场的热潮，是过去十年住宅楼建设急剧增长的基础。中国大型开发商涌入澳洲市场，但随着它们的发展梦想破灭，中国国内房地产市场陷入倒退，许多中资房地产开发商已经退出了澳洲。

与此同时，当地上市的集团在购买方面受到相对限制，导致私营公司不得不抢购悉尼和墨尔本郊区的许多最大的开发项。

然而，一些本地上市公司已经利用了中国开发商的退出接盘，获得一些大型开项目。Lendlease 与日本三菱亚洲地产（Mitsubishi Estate Asia）合作，于2022 年以8.5亿澳元的价格从玉湖集团手中购买了其目前正在建设中的One Circular Quay 豪华住宅楼和酒店开发项目，该项目最初是由中国地产开商王健林的万达集团启动.

其他大幅减少在澳洲开发项目的中资集团包括绿地集团（Greenland），它出售一家城市酒店开发项目和一个大的住宅开发项目用地。另一个中资集团保利地产（ Poly ）希望出售悉尼和墨尔本的商业地产开发项目，尽管它一直在当地开展业务。

备受瞩目的中国开发商碧桂园（Country Garden）在当地以Risland以公司的名义运营，在墨尔本郊区出售了一个巨大的住宅区项目，然后在悉尼出售了一个价值20 亿澳元的住宅区开发项目的股份。

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