南京第四代住宅，卷疯了！

南京第四代住宅，阵营还在壮大！

今年6月，随着《关于支持我市住宅品质改善提升优化规划服务管理若干措施的通知》发布，南京正式拉开第四代住宅的序幕。

政策支持下，中海江南玖序、悦著九章等爆改规划；中天美好东山G17拿地一周火速出方案……南京豪宅新物种，正加速在河西、江宁、江北、城东等板块落地！

今天，跟着锐评君一起看看南京第四代住宅是如何卷出新天际的。

河西

豪宅+第四代住宅，今年，河西新盘进化至next level。中海江南玖序、招商金陵序等，已对产品进行了硬核剧透。

中海江南玖序：墅厅+四代宅

中海江南玖序位于河西青奥滨江，北侧是在售的伟星长江之歌。项目共计10栋23-24层住宅，打造了建面约200、270、280m²大平层；建面约275、305m²墅厅大平层以及建面约400m²墅厅复式。

在南京版第四代住宅浮出水面之前，中海江南玖序就已为人先，创新打造「墅厅大平层」，部分户型客厅为6.6米挑高设计。

吃透第四代住宅相关政策，中海江南玖序第一时间调整规划，户户增加露台花园，洄游大露台最大开间约12米；从效果图来看，不同户型、功能区的露台错位分布，且造型和材质进行了差异化使用，颜值和质感兼备。

以建面约305㎡墅厅户型为例，这款户型做了约6.6米挑高客厅，露台设置在与客厅相连的东侧，立面一下立体起来，并巧妙为室内空间和采光扩容。

样板间实景图↓

当然，首创河西墅厅+第四代住宅之外，中海江南玖序还有很多看点，比如：

住宅呈围合式布局，开辟出南北纵向约200米的超大中庭；局部约6.75米首层架空，将庭院景观与架空层无界融合；引入雕塑、绿植等格调景观，营造高阶酒店的度假感；交付标准上，项目为精装修科技住宅，真正实现内外兼修。

招商金陵序：四代宅+部分稀缺10层洋房

招商金陵序位于河西中新江东片区，紧挨着建邺万达。项目共打造7栋住宅，为4栋22-24层高层和3栋10层洋房。在高层、小高层频出的河西，10层洋房有多稀缺，不言而喻。

目前，金陵序已对外公开展厅，产品亮点，锐评君为大家汇总如下：

① 主力户型建面约150、175、220㎡，是总价段更为友好接地气的户型定位，室内搭载恒温、恒湿、恒氧等八恒科技系统。其中，洋房均为建面约220㎡4房3卫设计，在河西200+㎡户型中辨识度很高；

② 第四代住宅，实际使用率近100%。金陵序的每户都有错层露台，得益于LDKBG一体化设计，实现露台、阳台、飘窗的超高赠送，实际使用率近100%。搭配超大窗墙比的公建化立面，刷新区域改善住宅颜值；

③下沉式会所+架空层泛会所，金陵序的7栋住宅均为首层架空设计，打造全龄段共享社交会客厅，另外社区配备约1700㎡下沉会所，涵盖游泳、SPA、私宴、健身等多样化功能。

据悉，项目最快本月公开实景示范区，并很快首开。

中建合玺东方：全首层架空+四代宅

搭乘第四代住宅的政策东风，河西中的中建合玺东方也变更了规划设计。项目规划有5栋18-23层住宅，主力户型为188、235、268㎡全四房两厅三卫。

规划升级后，中建合玺东方由原先的2栋首层架空，变成5栋住宅栋栋首层架空；增加挑空+露台设计，实现户户有露台；此外，局部楼栋屋顶构架、建筑高度等也有了相应优化。

建筑效果图如下，叠加此前释放的下沉庭院、风雨连廊、会所等，河西中的东方文化豪宅，令人期待。锐评君了解到，项目预计本月底公开实景示范区，最快将于10月底首开。

奥体建设G88：四代宅+局部8层洋房

位于河西中应天大街上的奥体建设G88，距离已交付多年的保利天悦不远。地块于去年12月出让，地价34314元/㎡。

8月中旬，G88规划出炉，将打造6栋8-17层住宅，其中5号楼设置了首层架空。当然，直面景观中轴的2号楼为8层洋房，在整个河西中非常稀缺。

单栋住宅立面特写如下，错层露台、顶部塔冠设计等辨识度满满。

相较于中海、招商等，奥体建设G88的节点略晚，预计明年首开入市（具体以开发商信息为准）。

江北

第四代住宅推广，江核当然也不能落后。目前，核中核的扬子保利江韵瑧悦、南工大的北联建设&卓越G16已敲定第四代住宅。

扬子保利江韵瑧悦：

四代宅+部分洋房+部分挑高墅厅

根据规划，核中核的江韵瑧悦共打造7栋住宅，包括4栋24层高层、1栋16层小高层、2栋6+1层洋房。户型设计，以105-143㎡为主力。

其中，洋房均为建面约143㎡户型，只有20多套，为一梯一户设计。需要注意的是，洋房首层为建面约180㎡、顶层为建面约190㎡复式大平层，产品设计非常超前。

从效果图上看，江韵瑧悦的部分楼层为生活阳台+270°弧形转角大露台，露台为错层分布，体验感和尺度感更胜一筹。

重点看看建面约143㎡洋房户型图：

整个空间尽可能拉宽，享受极致采光面；客厅为约6.4米的挑空设计，目前南京楼市有类似墅厅设计的，只有中海江南玖序和金陵月华；露台分布在客厅的东侧，面积近20㎡。不夸张地说，这是目前江核最为超前的143㎡户型。

北联建设&卓越G16：高低配+四代宅

去年出让的北联建设&卓越G16，位于江核南工大板块，紧挨着已交付的长江时代1314、和光锦棠府等。

根据规划，G16打造了28栋“高低配”住宅。其中，层高为22-24层的有5栋，层高为9层的有3栋，均为首层架空设计；层高为4-6层的低密洋房，有20栋。

高层立面效果图，露台为奇偶错层布局；建筑立面不仅有横向线条修饰，也有更为立体的竖向线条来装饰↓

4层洋房设计了大面宽露台，极致窗墙比，整体呈对称状。弧形金属线条将大面玻璃镶嵌起来，高级感满满。

虽然规划设计方案已出炉，但G16离首开入市还早，户型面积段也没有敲定。有消息称，项目预计在明年4月份入市，最终节点以开发商释放信息为准。

江宁

从规划披露时间来看，悦著九章是江宁首个第四代住宅，紧接着中天美好“特种兵”式跟进，拿地即出第四代住宅规划。

悦著九章：3栋洋房爆改第四代住宅

南站的悦著九章，容积率2.1，规划有5栋18层小高层、3栋8层洋房。此前，项目已推出4栋小高层房源，主力户型约97、118㎡，全装修销许均价46099元/㎡。

8月中旬，南京市规划和自然资源局江宁分局对悦著九章2-4号楼规划许可变革进行了公示，涉及调整的，正是项目的3栋未开售洋房。

根据规划详情，三栋8层洋房分奇、偶层增设错层挑空平台；北侧所有飘窗进深由600mm调整为700mm；每栋的单层南侧卧室飘窗进深由600mm调整为750mm。此外，主卫、电梯前室等的进深也进行了相应调整优化。

变更前效果图：

变更后效果图：

值得一提的是，悦著九章建面约139㎡洋房，未更改规划前得房率高达90%以上，升级为第四代低密住宅后，得房率是否会同步提升？不过可以预见的是，悦著九章升级后的洋房，在江宁或雨花都很难找到可以同台PK的对手。

中天美好东山G17：拿地即出四代宅规划

位于江宁东山、与万科金域国际隔一条同夏路对望的中天美好G17，于8月14日出让、8月21日出规划，可谓兵贵神速。

根据规划，G17将打造6栋16-18层住宅，2、5、6号楼做了首层架空设计，其中，2号楼还设置了景观廊架。

从效果图可以看到，G17的立面南向设置了错位露台，并根据不同位置布局，设计了不同的开间，搭配金属线条和大面玻璃，非常具有视觉张力。

不过，虽然已神速敲定四代宅，但G17的户型面积段、入市时间等还没有确切消息，江宁东山的地缘买家要再等等了。

锐评君有话说：

除了以上新盘，栖霞山的G79、徐庄的金基G02等纯新盘也是超前的第四代住宅。南京改善住宅卷入四代宅的新赛道，立面造型创新、空中景观、奇偶层露台布局、业主隐私保障等，都是产品设计中需要重点考量的。

因此，锐评君认为，深耕并将四代宅做出彩，只能是资金沉淀、开发设计等综合实力都很强的开发商。操盘手们使出浑身解数狠卷产品，无疑又利好改善买家。