东京进入“超亿公寓”时代，到底是谁在买买买？

东京都心公寓价格暴涨势不可挡。根据日本不动产经济研究所的调查数据，2023年东京23区新建公寓的平均售价比前一年增加了4成，达到1亿1483万日元。

虽然都心新建公寓价格居高不下，但是据说销售还是很好。这么贵的房子是谁在买呢?

东京都内双职工家庭越来越普遍，家庭年收入超过1000万日元的家庭也在增加。这样的双职工家庭大多选择在便利性高的东京都心购买公寓，以方便上下班。

建筑材料价格暴涨、新建公寓供应数量有限以及购房需求增加的情况下，东京都内的公寓价格持续上涨。

现如今，“超亿日元公寓”已经变得十分常见了，但是这样一来，普通上班族家庭就很难负担得起了。更不用说最高价格高达200亿日元的麻布台hills了、55亿日元的檜町公园公寓和45亿日元的三田花园hills等。

那么，到底是谁在购买这种超高价的房产呢？

国内外的资产家和投资家都在疯狂购买超高价格的房产。虽然也有期待资本收益(升值收益)的一面，但主要是资产家从资产保全的角度出发，将目光投向东京都心的公寓。除了现金、保险、股票、债券和黄金之外，他们还在投资组合中加入了被认为可以抵御通胀的房地产。

在计算继承税的课税额时，与按票面金额核定的现金等不同，房地产的评估额要比实际金额低很多。着眼于这一点，利用节税对策购买高价公寓的资产家似乎不在少数。

根据野村综合研究所定期实施估算日本资产家户数和资产规模的调查。从2021年的最新情况来看，按照“纯金融资产持有额（储蓄、股票、债券、投资信托和储蓄型保险的总和，减去购房借款等负债）的规模分为五个层级，每个层级的家庭数量和持有的资产数额如下：

数据显示，纯金融资产持有额在1亿日元以上，但未满5亿日元的“富裕阶层”为139.5万户，而拥有5亿日元以上的“超级富裕阶层”达9万户。两者的合计约为148.5万户，这一数据刷新了2005年开始这项调查以来的最高纪录。与此前最多的2019年的132.7万户相比增加了15.8万户。

根据厚生劳动省的国民生活基础调查，2021年6月3日日本全国的家庭总数为5191.4万户。约占全体2.86%的家庭购买了超高额公寓。

此外，日元贬值带来的房价廉价感增加，吸引了海外资金的大量流入。

需要注意的是，价值数十亿或数百亿日元的房产只有 “超级富豪”才能获得，这种房产一般不会通过样板间或预展向公众出售。只有少数富人通过与他们有固定关系的银行和其他机构的介绍，才能了解到房产的信息。销售价一旦达到这个水平，无论信用度有多高的人都不可能获得贷款。

而在这方面，“超级富豪”或投资者可以很容易地用现金出资购买。

有分析人士指出，即使公寓价格飙升到50亿日元、100亿日元，资产家和投资家也会毫不犹豫地出手，他们的购买欲望依然旺盛。

只要他们继续认为值得投资，东京都心公寓的价格可能永远不会停止上涨。 如果出现这种情况，日本全国97%的非富裕家庭将越来越难以在东京都心买到合适的房子居住。

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