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本文介绍的，是全北京最顶级的别墅之一鲁能格拉斯小镇五期一套社区最小户型的独栋。虽然说是社区最小户型，但是房本面积也是822平，使用面积也到了1000平，花园600平，妥妥的很多高端别墅的楼王了。

▲社区实景照片

本房最大的特点，就是开发商的新房。由于五期产品稀缺，都是大独栋，而北京已经不批独栋用地了，所以这是最新建好的独栋社区，当时就卖的很快。

本来已经卖完了，这套是清退出来的，且价格比之前还要低。

但凡了解过帝都顶级独栋别墅的客户的都知道，格拉斯小镇五期一定是排在最前列的！

▲本房同户型样板间照片

全北京唯一拥有天然河流穿园而过的社区，3公里老河湾蜿蜒流淌，水域面积24万平，最宽处100米以上，可在自家园区里坐游艇。

园区更是自带1100亩欧洲园林，数十万平运动主题森林公园，慢跑道，跑马场，开心农场，儿童乐园，足球场，网球场，篮球场等等一应俱全，足不出小区每天都像在最美的景区度假。

一、此房基础信息

①产权面积：822㎡，使用1000平

②产品类型：大花园独栋

③居室设计：4-6居自由设计

④本房朝向：东西南北

⑤本房结构：前二后三结构，全地上

⑥本房报价：6600万，预计6400万

⑦花园面积:约600㎡

⑧本房税费:首套约90万，二套约180万

⑨本房位置：社区里面位置

⑩房屋现状：开发商现房，毛坯，随时交房

二、此房户型图和社区位置图

• ①▼户型图：
• 本房前二后三：全地上采光的独栋别墅

• ②社区位置图：社区里面位置

▲本独栋位置图

三、此房照片、视频和VR

①本房同户型样板间照片和视频

• ▼同户型样板间照片：

▲样板间照片

• ▼本房照片：

四、此房优点分析

• ①房源稀缺：
• 北京为数不多的新房独栋，且到市区方便，还是五期最小面积的独栋，清退出来的新房，仅此一套。
• ②户型优势：
  
• 【1】居室优势:5居室4套房3朝南
• 【2】空间优势:全地上格局，地上3层无地下，单层面宽达到300+平，面宽19.6米，7.2米大挑空
• 【3】位置优势：独栋里的边户位置，中间位置只有一个入户，此边户可以双入户，南入户走人有前庭院更有仪式感，东走车侧花园可以停车
• ③价格优势：
  
• 报价6600万，预计6400万可以卖。想要更低价格，还可以聊
• 【2】竞品&商圈房源历史成交对比：
• 竞品润泽御府:7500万起；
• 竞品恒大丽宫:使用面积即花园相似房源基本都是上亿
• ④社区价值：
• 社区优势：
• ①唯一拥有天然河流的别墅社区
• ②全北京占地面积最大社区整体占地3000亩，绿化率70%，容积率0.3
• ③不出社区3万平米成熟商业配套
• ④不出社区上德闳学校:幼儿园-高中一站式
• 
  
• 交通优势
• 到国贸，三元桥，望京，朝阳公园基本都在35分钟车程，5条高速都是非常方便的，它完全可以作为第一居所
• 增值保值优势三台发动机在运转
• ①需求量足:
• 自身的公园环境➕1800名学生的德闳学校资源，格拉斯总共才1100多户；
• 目前有30-40%的客户是孩子在德闳上学以及想上的在这里购置房产，所以未来出租出售都是非常有市场的；
• 格拉斯在2022年是全北京网签量排名第一的别墅项目，且今年上半年网签量达到60余套(不含草签未网签数据），同时社区二手房每月均有成交，说明这个盘非常活跃，换手率高就有升值空间，二手独栋同竞品7500万起;
• ②黄金金三角位置:
• 与朝阳一河之隔，第四使馆区，金盏金融服务区，自贸区要打造第二个三里屯，开车十几分钟，但是价格差的很多，格拉斯的环境产品学校都是优势，未来绝对是最佳居所；
• 往北15分钟就是中央别墅区及T3航站楼，去顺义学校、机场都非常便捷；
• 往南8公里运河核心商务区
• ③城市副中心的发展带动：
• 市政府19年搬过来以后，教育医疗企业等都在陆续进驻，国央企也在迁入未来要迁入约40万高精尖人才，像三峡集团，易宝，华夏，北投，安贞医院等等，也会有越来越多人会有通州社保和纳税；
• 跟环球影城有合作的企业，以及在通州安贞医院上班，还有在运河CBD开公司的业主，都会在这里置业，这些都是区域发展带动的人和企业的进驻产生了需求;

此房缺陷提示

全景落地窗虽然是让室内采光好，但是也增加了对视的问题。

五、此社区基础参数、照片、视频、社区介绍链接

①社区基础参数信息

项目名称：格拉斯小镇五期

项目位置：东五环京平高速壁富路出口向南

项目面积：822-1500㎡

一手总价：6600万-2.5亿

交房标准：毛坯现房

物 业 费：13.96元/㎡/月

总 户数：五期47栋

項目类型：独栋

容 积 率：0.3

②社区照片

▲社区实景

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