少赚还是没得赚？38万亿的存量房贷，或将迎来史诗级利率下调

最近几天，美国的彭博社格外关心中国的房贷市场。

先是上周五引消息人士，说中国正考虑进一步下调存量房贷利率，允许存量房贷寻求转按揭（可以换别的银行，按照现行利率重新签贷款合同。）。

消息一出，当天房地产掀起涨停潮，地产ETF一度飙涨7%，收盘上涨5%。

但是紧接着在9月2日，招行的行长马上就出来辟谣了，说是没有接到相关通知，而且如果推出会对存量按揭利率带来负面影响。

后半句虽说是废话，但是也侧面说明从银行角度来看，他们并没有下调存量房贷利率的意愿。

不过就在9月4日，彭博社又更新了国内存量房贷利率下降的消息，曝光了更多一些细节：

• 方案提议下调80个基点，也就是0.8%利率的方案，分两步进行，第一步可能就是未来几周的事，第二步将于明年初生效。这个下调的方案对首套和第二套都有效。

其实，这些年来呼吁“存量房降息”的呼声一直很高。

如果外媒的这个消息属实，那的确是今年听到的为数不多的利好。

不再是空口白牙的唱多，也不是强行放水空转的“死钱”可比的，而是真金白银来促进经济回暖。

不要小看降低80个基点，贷款100万，30年期限，利息可以减少10余万了，每个月可以少还好几百。

对居民来说，固定支出降低，可支配收入就升高了，利好消费和内循环。

而在我看来，这个消息的虽然有业界的权威人士出来辟谣了，但我觉得可信度很高。

根据过往经验，相比于某些专家辟谣，我反而更愿意相信外媒援引的知情人士。

现在就是要等正式文件出来，而且我猜这个政策估计会很快出来。

原因无他，因为目前形势已经箭在弦上，不得不发。

为什么呢？

首先要明白，金融本身不创造财富，它只是财富的搬运工，而银行主要是靠息差来挣钱的。

但是一家银行要赚钱，不仅要靠息差，也还得有人愿意借钱背着贷款，还这笔利息，这个玩法才能运作下去。

但是目前的情况，你有钱，如果拿去投资，还真找不到什么好的去处，这方面就不好展开分析了。

总而言之，就是因为对未来预期不够，普通居民又普遍缺乏低风险的理财途径，于是就拼命地把钱存银行。

根据央行数据的显示:

前7个月人民币存款增加10.66万亿元，其中住户存款增加8.94万亿元，是存款增加的绝对主力。但是同期的住户贷款仅增加1.25万亿元。

等于说老百姓存了7块钱，只贷了1块钱，和银行的债务关系逆转了，轮到银行欠老百姓债了。

银行不但不能从住户新增存贷款业务中赚到利差，还要以将近1:7的比例倒贴利息。

而且不但存钱的人多了，还钱的人也多了。

对于银行来说，房贷客户绝对是银行最优质的客户，没有之一。

越是还款能力强的业主，越是银行的优质客户。

他们提前把房贷还了，就等于银行流失了一大批优质客户。

8月30日，中国人民银行发布《2024年二季度金融机构贷款投向统计报告》数据显示，2024年二季度末，个人住房贷款余额37.79万亿元，较上季度少了4000亿。

全国的个人住房贷款余额，从2022年中期开始，就一直在降。

虽然绝对值来说，下降的幅度还不是很大，但是下降的趋势是在加速。

而现在新房利率一降再降，广东已经出现2字头的首套房利率了，都可以跟公积金掰掰手腕了。

但存量房贷降得可没这么快，不光降得磨磨唧唧，甚至还卡着2月份的时间点降，就为多收一年的高月供，也是挺会恶心人。

现在银行最好的理财产品也就2.5%的收益，你让老百姓怎么忍受4-5%的房贷利率？

这也就是欺负无力提前偿还房贷的人，但凡手里有俩钱，能提前还当然还了。

相对来说，提前还贷就是当前最好的投资，有钱不还纯傻蛋。

于是2023年，中国人提前还掉了5万亿的房贷。

但这还不是最糟的，对于银行来说，更坏的情况是还不起房贷的，“还”房子。

据统计，今年一季度，全国法拍房市场挂拍房源数达21.9万套，仅1月份就挂拍10.04万套，同比增长了48.2%。

对银行而言，比欠房贷不还，更可怕的是断供。

一旦断供，这笔贷款就会被划入“不良资产”。

当一个银行“不良率”越拉越高时，它的风险就越来越大，就有可能引发系统性风险。

前一段时间，网上还有流传说，银行他们现在连断供房都不收了，延期、减免、缓缓……只要你还承认债权关系，什么都好说。

而它们之所以愿意妥协，让出部分利益，绝非出于突然的良知觉醒，而是因为以上这一系列负面因素的共同作用，使得它们不得不做出必要的让步。

毕竟但凡智力正常的人都知道，少赚点和没得赚到底该选哪个。

把存量高利率的房贷，转成低利率房贷，银行是少赚了点（它也可以通过降低存款利率以维持利差），但这块资产（房贷）还在它手里，居民的存款也在它手里。

但如果不肯跟老百姓“共度时艰”让利于民，那么但凡老百姓手里有钱，就会考虑提前还贷。

我们的负债对应他们的资产，相对于资产的贬值，他们更害怕资产的彻底毁灭。

所以哪怕银行再强势再不情愿，也不得不接受降存量房贷的现实。

这既不是什么天恩浩荡，也不是银行良心发现，更不是刺激政策。

这是市场经济的客观规律。

黄四郎们如果不愿意体面，那武智冲就有九种办法帮他体面。

但还是有嘴硬的专家出来想试着帮银行体面。

比如，当初房价涨的时候，银行也没让业主多缴利息。如今，房价跌了，凭什么让银行降低存量房利率呢？

这个说法有一定的迷惑性，专家的意思其实就是把购房行为定位为一种投资行为，由此产生的投资风险应该由买家自己来承担。

但是众所周知啊，房子是用来住的，不是用来炒的，商品房的本质就是一种商品。

所以从根本来看，购房是一种消费行为，消费行为就不该承担大部分风险；而发放贷款是一种投资，投资者银行本该承担投资风险。

所以专家的话属实是倒反天罡了。

而这种想法本质上就是因为银行“懒政”，习惯了趴在房地产市场上吸血。

毕竟房贷是购房者承担几乎全部风险的优质贷款，而要是放贷给中小企业，就需要自己做好资质评估，并由银行承担坏账风险。

银行现在牢牢地把握这种违背经济规律的优质贷款，而购房人只能是通过提前房贷来减少自己可能承担的风险。

这种情况下，提前还贷，只会愈演愈烈，而这必然导致着消费支出减少，加剧目前的内需不振。

有人说就算是降存量房贷省出来的大概率不是消费而是提前还房贷。

但是给有房贷的人续一口气，老百姓手头宽裕一点，人的承压能力就强一点，对未来也就有盼头一点。

提前还了，最终也是为了更有底气的消费。

写在最后

从历史经验看，改革总是发生在危机之后，没有危机倒逼，路径依赖都会继续，时代惯性也停不下来。

所以才有“苦一苦百姓”和“相信后人的智慧”。

如果继续抱有“苦一苦百姓”的心理，不愿意拿出真金白银出来帮助加快居民修复自身负债，修复信心，

那错过了关键窗口期，那到时候花再多可能都不管用了。

信心可是比黄金都贵。

同样地，总想着先度过眼前的，把长远问题交给“后人的智慧”来解决，

最终结果就是让后人没有后人了。