北京
东莞证券近日发布房地产行业2024年半年度业绩综述：行业整体录得亏损，去库存降杠杆积极进行中。
以下为研究报告摘要：
2024H1行业整体录得亏损。2024H1共实现营业利润67.56亿，净利润-86.5亿，归属净利润-146.5亿，同比分别降90.2%，下降459.5亿和下降371.5亿。营业利润大幅下降九成，净利润、归属净利润录得亏损，是继2022年及2023年全年录得亏损后，首次全行业整体中报录得亏损。
利润率跌至历史底部，盈利排名各行业倒数。2024年中报房地产行业平均净资产收益率为-3.6%，去年同期为-3.5%，2023年全年为-1.8%，在申万31个一级行业板块中排名倒数第二位，为全行业整体亏损的唯二板块之一。2024年上半年行业整体销售毛利率及销售净利率分别为14.8%和-1%，较2023年全年结算毛利率及净利润率分别下降2.1个百分点和下降0.4个百分点，毛利率及净利润率水平继续下行，行业整体盈利状况处于历史底部。
负债率水平继续走低，现金流下滑。2024年上半年行业整体负债率水平跌至近十年底部，总负责、带息负债及净负债占归属股东权益均较2023年同期有一定幅度的下降，行业持续收缩投资减少负债，去杠杆进行中。
投资建议：2024年上半年上市房企整体录得亏损，这是继2022年及2023年全年录得亏损后，首次在年中全行业业绩出现整体亏损。而从亏损程度来看，2024H1亏损约为2023年全年的一半，小于2022年全年亏损的50%。在房地产优化政策持续发力之下，行业6/7月整体销售跌幅收窄，行业基本面探底信号逐步增强。前期高价拿地项目逐步消化后，未来结算业绩或将逐步好转，同时计提减值环比也将可能缩减。预计2024年全年行业业绩亏损程度相比2023年或能减少，2025年业绩将可能修复得以回正。另一方面，行业整体利润率水平跌至历史底部，毛利率创新低；在房企积极“去库存”、降低负债去杠杆之下，新开工持续走低，开发资金来源持续下滑，现金流净额也明显下降。
整体来看，行业正在经历大规模的洗牌及出清，后续逐步走出本轮周期底部，进入新的发展周期及新的发展模式值得期待。这将有利于行业整体估值的提升。同时剩下之优秀房企更能抓住机遇提升市占率及提升业绩，享受估值重估机会。建议关注经营稳健的头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头企业。包括保利发展（600048）、华发股份（600325）、滨江集团（002244）、万科A（000002）、招商蛇口（001979）等。
风险提示：房地产优化政策出台低于预期，“房住不炒”持续提及，地方政府救市政策落实及成效不足。楼市销售持续低迷，销售数据不理想，开发商对后市较悲观，开发投资持续走低。房企资金链改善缓慢，融资仍然受阻，暴雷现象持续出现。失业率及降薪情况攀升，带来购房需求及信心不足。（ 东莞证券 何敏仪 ）
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