保利发展拟发债95亿用于房产开发及补流 半年签约1733亿领跑行业市占率升至3.68%

长江商报消息●长江商报记者 张璐

保利发展（600048.SH）近百亿发债计划有了新进展。

9月2日，“地产一哥”保利发展发布公告，宣布其向特定对象发行可转换公司债券的计划已获得中国保利集团有限公司的批准。

据悉，该公司此次发行总额不超过95亿元，募集资金扣除发行费用后，将全部用于上海保利海上瑧悦、北京保利颐璟和煦、佛山保利琅悦等项目及补充流动资金。

从业绩来看，楼市低迷之下，保利发展交出一份“喜忧参半”的成绩单。2024年上半年，保利发展实现营收1392亿元，同比增长1.6%，保持小幅增长，而净利润为74亿元，同比大幅下降39.3%。

但在销售方面，保利发展势头依旧强劲。长江商报记者注意到，截至今年6月30日，销售金额迈入千亿的房企仅有6家，分别是保利发展、中海地产、万科、绿城中国、华润置地和招商蛇口，其中，排名第一的保利发展实现签约金额1733.36亿元。

在行业人士看来，如果保利发展本次能够顺利发行95亿元公司债券，将优化公司资产负债结构，增强抗风险能力，同时在业务方面，也有助于提升竞争力和巩固行业地位。

年内发债规模近400亿

又见房企再融资。

日前，保利发展发布公告，宣布其向特定对象发行可转换公司债券的计划已获得保利集团的批准。公司拟向不特定对象发行可转债，募资总额不超过95亿元（含本数），发行数量不超过9500万张。

具体来看，本次可转债的发行对象为包括保利集团在内的不超过35名（含35名）符合中国证监会及上交所规定条件的特定对象。其中，保利集团拟以现金方式认购本次可转债金额不超过10亿元。

在募集资金用途方面，扣除发行费用后的募集资金净额将全部用于15个项目，这些项目分别位于北京、佛山、天津、上海、广州等城市。除了用于支持房地产项目外，保利发展还留了9.5亿元资金用于补充流动资金。

从公告来看，保利发展此次募投项目均已经启动建设，部分已取得预售许可证，整体计划于2026年左右开始交付。保利发展明确，公司本次发行可转债募集资金用于房地产开发项目的，仅用于资本性支出中与房地产工程建设支出相关的部分，即建设安装工程费及配套设施建设费，而不用于包括土地成本等费用。

以本次募投项目中规模靠前的北京保利天汇为例，项目总投资高达74.86亿元，预计实现销售额85.24亿元，实现净利润6.79亿元，销售净利率为7.96%。该项目建设安装工程费为9.59亿元，配套设施建设费为1.03亿元，保利发展拟对该项目投入募集资金7亿元，其余资金公司将通过自有资金、银行贷款等解决。

行业人士分析，保利发展此次资金流向的15个房地产开发项目绝大多数位于一、二线核心城市，具备良好的市场前景与经济效益，有助于提升其市场占有率；同时，在财务方面，也将优化公司的资产负债结构，增强抗风险能力。

长江商报记者注意到，今年以来保利发展加大了发债力度。据同花顺iFinD数据，仅今年上半年（截至6月25日），保利发展公开市场债券发行规模就达199亿元，远超2023年全年的109.64亿元。8月8日，保利发展获准发行100亿元公司债券，加上此次发行的95亿元可转换公司债券，保利发展年内的发债规模已达394亿元。

在积极融资推动下，该公司继2023年有息负债下降之后，今年上半年再度回升。截至今年6月底，保利发展有息负债总额为3735亿元，较年初增加5.44%。

半年签约1733亿领跑行业

据国家统计局数据显示，2024年上半年，商品房销售面积和销售金额同比均出现两位数的下滑。其中新建商品房销售面积47916万平方米，同比下降19%；新建商品房销售额47133亿元，同比下降25%。

面对市场波动，保利发展依然实现销售领先。半年报显示，今年上半年，保利发展实现签约金额1733.36亿元，同比减少26.81%，实现签约面积954.25万平方米，销售金额稳居行业第一。

同时，其市场占有率不断提升，较2023年底提升0.06个百分点至3.68%。具体到上半年的38个核心城市中，保利发展有32个城市市占率排名前五，11个城市市占率排名第一，广州、佛山、太原、石家庄、三亚、莆田等8个城市占有率突破15%。

2024年半年报还显示，在报告期内，保利发展持续加大力度“去库存”，土地储备计容建面7140万平方米，较年初下降8%。该公司在业绩会上还称，核心38城面积储备占比约七成，三四线城市占比不到三成，且基本分布在粤港澳大湾区和长三角等经济活跃、人口持续流入的区域，仍有市场机会和前景。

长江商报记者注意到，在房地产下行期，保利发展业绩虽然稳坐“地产一哥”位置，但其与大多数房企一样，利润处于下滑的状态。

今年上半年，保利发展实现营收1392亿元，同比增长1.6%，但利润总额141亿元，同比下降28.7%，其净利润更是同比下降39.3%，至74亿元。

对于上述业绩表现，保利发展回应称，受市场下行及价格承压影响，项目结转的毛利率有所下降，导致公司的营业利润同比减少了27.73%；同时，结转项目中权益比例的下降也是净利润同比下降的原因之一。

财报显示，2024年上半年，保利发展的毛利率为16.02%，仍基本保持2023年全年水平，但与2023年同期的21%相比，下滑了五个百分点。

目前，保利发展“三道红线”指标维持全线绿档。截至今年6月末，公司扣除预收款的资产负债率为65.67%、净负债率为66.18%、现金短债比为1.22。

此外，当前市场环境下，回笼现金对房企愈发重要。受二季度销售占比高、当期回笼周期短的影响，保利发展上半年累计实现回笼金额1466亿元，回笼率84.6%。截至上半年末，该公司现金余额1464亿元，占总资产10%以上。