AMC纾困房地产项目，缘何困难重重？

导语

近年来AMC不良资产业务收缩，叠加资金压力加大纾困能力不足。

近日，合肥市宝汇置业有限公司管理人发布《关于合肥市宝汇置业有限公司重整投资人招募结果的公告》，宣布信达地产和民生信托接手了合肥最大烂尾项目宝能城。这是公开市场上AMC对房企项目纾困的最新消息，AMC对房企烂尾项目的接手在房地产危机爆发之初曾一度被市场寄予厚望，但是现在看来整体推进都较为缓慢。那么AMC对于房企的纾困主要有哪些方式？又主要面临着什么问题呢？

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AMC从集团和项目层面纾困房企

不乏成功案例

自从房地产流动性危机爆发以来，大量房企和房地产项目出现了流动性问题沦为不良资产。在此背景下，AMC作为不良资产处理的专家开始快速入场纾困。整体来看，AMC对房企的纾困主要可以分为集团和项目两个方面：

对于集团层面的纾困，AMC主要是通过参与房企破产重整。对于部分严重资不抵债、净资产为负的房企，债权人或房企向地方法院申请进行破产重整，由地方法院审查裁定后进入破产重整程序并指定破产管理人，进入破产重整程序后，AMC可以作为债权人参与重整方案设计，也可以参与共益债权投资（清偿优先级高），作为战略投资者参与集团的破产重整，化解其债务风险。如2024年3月新华联受盈新资产、招商平安资产等两家AMC支持重整成功，获取55亿资金支持用于偿债，债务风险得到化解；金科也在8月17日宣布了12家意向重整投资人，包括中金资本、长城国富、招商平安资产等，企业的破产重整又推进了一步。

除此之外，AMC还会参与房企整体的债务重组。AMC可以通过收购问题房企的各项债权，对债务偿还金额、期限、利率和担保条件等进行整体重组，给予一定还款宽限期，并根据项目实际情况提供流动性资金支持。过往的纾困案例中，包括泰禾、华夏幸福、恒大等规模房企的债委会中都有AMC的身影。

在项目层面，AMC主要是对项目进行重组再开发。AMC收购问题房企的不良资产后，对不良债权进行谈判，对债务偿还金额、期限、利率和方式等进行重组，再通过参与追加投资、跟踪管理，使得问题项目的不良转为正常并且完成后续建造。项目代建方可能由原出险房企承担，也可能由AMC旗下开发平台或委托的第三方来代建代管。

在对单个项目进行纾困的同时，AMC还会联合房企设立不良资产处置基金，并通过该独立平台出资购买出险房企的项目资产，房企作为牵头方为项目提供信用背书，出资比例较少，不良资产处置基金的资金主要来源于金融机构如商业银行和AMC，出资方或其安排的代建方完成后续的续建和交付。

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近年来AMC不良资产业务收缩

叠加资金压力加大纾困能力不足

虽然四大AMC会按照监管要求积极参与房地产风险化解，如中国信达在2023年就参与房地产风险化解项目47个，带动1300亿元项目复工复产，预计可保障近4万套商品房交付。但由于自身资产质量、资本压力以及盈利承压等各因素，以及考虑到房地产项目中的隐藏风险，AMC的纾困能力及意愿均较为有限。

从近年来四大AMC的不良资产业务规模来看，呈现逐年同比下降的趋势。2023年四大AMC的不良资产业务规模达12224亿元。从历年趋势来看，2021年及2022年四大AMC的不良资产业务规模均下降了6%，而2023年这一下滑趋势扩大到了9%。同时其在金融投资中的占比也下降至44%，相较于2022年呈现出较大下降幅度，反应出四大AMC在本轮经济下行期所起到的救助作用相对有限。

在不良资产业务收缩的同时，四大AMC的资金情况也不容乐观。即使央行提供800亿、资金成本低廉的纾困专项再贷款，但AMC使用率较低，缘于当前四大AMC业务的发展模式均已转向债务推动型，自身财务杠杆及偿债压力相对较高。2023年末中国信达、东方资产的资产负债率均高于85%，中信金融、长城资产该指标甚至超过95%；而中信金融、长城资产2022年EBITDA对利息覆盖倍数不足1，甚至为负值，资产结构恶化，偿债能力薄弱。

整体看来，虽然AMC在房地产流动性危机的初期被市场寄予厚望，至今也确实完成了部分企业和项目的纾困，但是当前AMC的经营和财务状况都说明其后续纾困房地产的力度很难有新的突破，未来仍会倾向于选择区域优质、风险相对较低的部分项目或资产进行纾困，较难充分发挥其金融救助职能，房地产金融风险化解的关键还是在于行业信心的回归、市场的复苏。（来源： 克而瑞研究中心）