房贷规模缩水超3100亿，不良率上升！存量房贷利率何时能降？

作 者丨边万莉 叶麦穗

编 辑丨周炎炎 包芳鸣

视 频丨柳润瑛

摄 影丨21世纪经济报道 梁远浩 摄

“我们打算观望一下，再决定要不要提前还房贷。”房贷优惠政策几经调整，赵女士都没有享受到红利，于是开始攒钱提前还房贷。她坦言，提前还贷确实很划算，如果不是房贷利率降不下来，其实也不想这么折腾，目前计划观望下存量房贷利率下调政策是否会落地。

近日，市场上关于存量房贷利率下调的传闻再起，引发广泛关注。此次传闻包含两个方面的内容：一是存量按揭客户可以与银行重新协商房贷利率；二是可以将现有按揭贷款直接转入其他银行，并重新签订按揭合同。

存量房贷利率调整，牵一发而动全身。若是不降，部分房贷人受房贷利差、收缩个人资产负债表等因素影响，通过提前还贷、消费贷、经营贷等方式置换房贷，从而对银行经营形成一定压力。若是下调，调全量还是调首套房，是原行重新定价还是换行操作？不同情形之下，对银行影响各不相同，都需谨慎决策。

工行App提前还房贷起步金额上调至5万？

近日，南方财经全媒体记者注意到，社交媒体平台上有多名网友发文称，在工商银行App上申请提前还款时，起点金额提升至了5万元起。多位网友发布的截图显示，在工行手机银行App进行预约还款申请时，系统提示：“如预约还款方式选择部分结清，您输入的金额必须大于5万元。”

9月3日，南方财经全媒体记者从工商银行广州分行方面了解到，该行对线上或线下个人住房贷款提前还款未设有起点金额，上述情况出现系该行系统升级所致，目前已恢复正常。

“今年8月底，我们对系统进行了升级，对可能影响提前还款的要素进行了调试，9月初系统调试已顺利完成，个人住房贷款提前还款要素均按监管部门要求设置，渠道畅通。”上述工行相关负责人表示，该行个人住房贷款提前还款渠道有手机银行、网点线下、邮寄资料等多种方式，未因起点金额不足而拒绝客户提前还款申请。

超23万亿存量房贷去年已完成下调

去年，下调存量房贷利率呼声高起，后终于迎来存量房贷政策调整。2023年8月，央行、国家金融监督管理总局发布的《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（以下简称《通知》）按照市场化、法治化原则推动降低存量首套房贷利率，借款人可以通过申请新贷款置换存量、变更存量利率的方式减轻存量房贷压力。

至于存量首套房利率如何调整，不仅要看所在城市的首套房贷利率下限，还要看房贷发放的时间段，最低可降至贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限。

当时，全国首套商业性个人住房贷款利率下限为：2019年10月至2022年5月为LPR，2022年5月至今为LPR-20个BP。其中，北京是全国范围内加点最高的城市，时间段在2019年10月至今的首套房贷利率下限为LPR+55个BP。大多数城市首套房贷利率为LPR或LPR-20个BP。

央行专栏《盘点央行的2023》披露的数据显示，超过23万亿元存量房贷利率完成下调，调整后加权平均利率为4.27%，平均下调0.73个百分点，惠及5000多万户家庭、1.6亿人，每年节省利息支出约1700亿元。对比来看，2023年新发放个人住房贷款利率为4.1%，同比下降 0.75 个百分点，此时房贷利率差似乎并不大。

2024年5月17日，房贷政策再出新政。为适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，央行取消全国层面个人住房贷款利率下限，绝大多数城市均已取消当地首套和二套房贷利率下限，金融机构可自主确定对客户的个人住房贷款利率。

有市场人士估计，政策落地后，大多数城市首套房贷利率可能下降0.4个百分点左右，二套房贷款利率可能下降0.6个百分点左右。截至 6 月末，除北京、上海、深圳3个一线城市外，其余城市首套和二套房贷利率下限均取消。《2024年第二季度中国货币政策执行报告》数据显示，2024年6月，新发放个人住房贷款加权平均利率为3.45%，同比下降 0.66 个百分点。

新旧房贷利率的差距进一步拉大。整体上看，3.45%与4.27%相差82BP。具体到个人，对于利率差距更为明显。以2022年北京购买首套房的宋女士为例，发放贷款时执行利率为LPR+55BP，并不在存量房贷政策调整范围内。2024年6月，北京出台房地产调整政策，首套房贷款利率下限调整为LPR-45BP。新旧房贷差达到100BP。

存量房贷利率还能下调吗？

存量房贷利率下调无望，贷款人瞄准了提前还贷。“还清首付借款后，我本来想着终于不用辛苦攒钱还债了，可以多安排些吃喝玩乐的活动补偿下自己。但是，100个基点差距太大了，心里或多或少有些不平衡。”宋女士告诉记者，当看到消费贷利率不到3%时，再度坚定了提前还贷的想法。

利差之下，也有人铤而走险，试图用经营贷置换房贷。近期，21世纪经济报道记者也接到了不少贷款中介的电话。对方开门见山地表示，“有置换房贷的打算吗？某银行的贷款利率可以做到2.55%，用来置换房贷非常划算，我们已经帮很多客户这么操作了。”

当被问到为何不能自己操作时，贷款中介坦言，“这是个人经营贷，我们会给你包装公司，还会给你提供过桥资金，提前还掉房贷。”实际上，无论是挪用消费贷还是经营贷置换房贷，都是违反政策的操作，存在风险。

存量房贷利率下调传闻再起，贷款人们似乎又看到了希望。据推算，按照100万元按揭贷款、等额本息还款计算，存量利率下调70BP估算，可降低借款人月供约400元，节约月供和总还款额约5%；存量利率下调100BP估算，可降低借款人月供约600元，节约月供和总还款额约7%。

在瑞银大中华金融行业研究主管颜湄之看来，“重新做转按揭或者降低存量按揭，是有可能发生的。我们估算存量房贷利率约为4.1%，但是有一线城市最近新发放的房贷利率不到3%，利差会引发房贷人的抱怨。同时，政府也希望能鼓励消费。因此，存量房贷利率还是有下调的可能性。”

和赵女士一样，宋女士也准备再观望下，“如果真能下调，我就不想折腾提前还贷，毕竟不仅麻烦，还会影响生活质量。”今年7月央行发布《中国区域金融运行报告（2024）》，指出存量房贷利率下调对减少提前还贷、拉动消费增长起到显著作用。中指研究院市场研究总监陈文静判断，综合来看，降低存量房贷利率符合群众热切期盼，未来存量房贷利率仍存在下调空间和预期。

转按揭备受争议

存量房贷下调不仅影响着千家万户的老百姓，还关乎银行经营的稳定性。对于存量房贷利率下调的市场传言，招商银行行长王良近日在业绩发布会上表示，“招行也只是在媒体上看到信息，还没有接到宏观按揭管理部门、人民银行或者国家金融监督管理总局的意见，也没有征求过银行意见，这方面政策推出的话，对银行业的存量按揭利率带来一定负面的影响。宏观管理部门会做好充分论证和研究，再推出这样的政策。”

个人住房贷款是银行利润来源的重要业务之一，存量房贷利率调整如何落地需综合考虑。具体操作上，是否重新放开转按揭、转按揭的范围（是否包括二套房）、银行在同业竞争的环境下是否自主下调房贷利率仍有不确定性，不同情形下又将如何影响银行的经营？中金银行团队对两种不同的情景进行了分析测算。

情形一：假设全部按揭贷款利率通过转按揭和自主调整的形式下调至新发放利率水平，估算存量按揭利率平均下调约60bp，估算减少借款人利息支出每年约2400亿元，规模超过2023年。在此假设下，估算存量按揭利率下调影响银行净息差7bp，营业收入4%，净利润 7%（年化，不考虑存款利率下调对冲）。

情形二： 假设转按揭的范围仅包括首套房房贷（假设占存量房贷比例约为90%），估算存量按揭利率平均下调约54bp，估算减少借款人利息支出每年约2000亿元。在此假设下，估算影响银行净息差6bp，营业收入3%，净利润7%（年化，不考虑存款利率下调对冲）。

评估对银行的综合影响，中金银行团队表示，“根据我们上述分析，虽然存量按揭利率的可能调整对银行息差形成影响，国有大行按揭占比高于中小银行，受存量按揭利率调整的影响更大。但假设负债成本同步调整，我们预计对于息差的总体影响是中性的。”

当前商业银行净息差压力较大，后续或需要更多配套政策引导银行下调存量房贷利率，如对应下调存款利率。颜湄之表示，“若存量房贷利率下调1%，而存款利率不降，估算会拖累内银净息差收窄0.11%，对利润造成10%以上的负面影响，预料银行亦会下调存款利率作对冲。”

另一个需要关注的点是，若允许转按揭（即，将现有按揭贷款直接转入其他银行，并重新签订按揭合同），也许会进一步加剧银行间的内卷。颜湄之估计，若允许按揭贷款人自行转换银行，就会刺激竞争，可能会把银行的按揭利率拉得更低，按揭利率可能跌至2.1%—2.3%，对银行利润影响严重。她预计目前不会完全开放转换按揭，但若最终要市场化的话，相信会朝着此方向。

对于是否会转按揭，市场观点不一。在中指研究院市场研究总监陈文静看来，当前各地存量房贷利率执行情况不一，下调存量房贷利率的方式中，借款人与原商业银行内部置换或原商业银行直接下调存量房贷利率的方式或许更为合适，而通过不同银行之间转按揭的方式，或造成更大市场竞争，对预期的稳定将形成扰动。

“实际上，即使不调整存量按揭利率，居民可能仍在通过提前还贷，或者是通过经营消费贷置换等方式对银行息差形成压力。”中金银行团队认为，息差能否企稳根本上取决于居民是否通过偿债压力降低实现信贷需求的改善、对于存量按揭利率降息对银行影响的评估需要考虑上述两方面因素，政策支持实体经济的导向对于银行基本面而言也至关重要。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉建议，“尽可能一次性降到中长期定期存款利率的水平，让居民形成按揭仍旧是低利率、普惠利率的观感和印象，进而阻止提前还贷，鼓励按揭买房。尽管此举可能降低银行利率，但可以减缓提前还贷和不愿意贷款的形势。把贷款增量做起来，即便利率低了，总利润也是不变的。再说，资金成本也下降了。对商品房销售的影响，趋势上无法扭转，但斜率上可以缓解下滑。”

上半年贷款余额减量逾3000亿元

个人住房贷款不良率抬头

8月30日，人民银行发布2024年二季度金融机构贷款投向统计报告。据统计，2024年二季度末，个人住房贷款余额37.79万亿元，同比下降2.1%。

根据上市银行披露的半年报来看，个人住房贷款依旧延续去年的收缩之势，42家上市银行披露了今年上半年的个人住房贷款余额，合计达到34.1万亿元，相比去年末减少了3191亿元，其中，六大国有银行合计减少3119亿元。

随着个人房贷余额的减少，不良率却出现上升，其中有5家银行的个人住房贷款不良率超过1%。市场普遍的观点认为，目前虽然行业不良率可控，但是仍要防范风险蔓延。

据21世纪经济报道记者观察，屋漏偏逢连夜雨，个人住房贷款规模下降的同时，不良率还出现了上升。42家上市银行中，有21家银行披露了半年度个人住房贷款的不良率，其中19家出现不同程度的提升，按照平均值来衡量，21家银行不良率提升了0.1个百分点。

国有大行方面，除了邮储银行实现了个人住房贷款不良“双降”之外，工商银行、建设银行、农业银行、中国银行和交通银行2024年上半年个人住房贷款不良率分别上升了0.16、0.12、0.03、0.07和0.11个百分点。从绝对值看，截至6月末，六大行中工商银行的个人住房贷款不良率最高，为0.60%，交通银行的个人住房贷款不良率最低，为0.48%。

整体观察，城商行、农商行的个人住房贷款不良率相比国有行和股份行要高。今年上半年，个人住房贷款不良率较高的银行是青农商行、兰州银行、郑州银行、重庆银行和渝农商行，这五家银行的个人住房贷款不良率均超过了1%，分别为1.33%、1.25%、1.12%、1.08%和1.05%。

对于不断升高的不良率，中信银行的态度是：积极控制，风险可控。该行个人住房贷款加权平均抵押率维持在40%左右水平，个人住房贷款业务整体风险基本可控。

招商银行在半年报中表示，该行坚持对存量抵押物价值进行常态化监测和重估。截至报告期末，个人住房贷款加权平均抵押率为33.05%，较上年末上升0.12个百分点，抵押物保持充足稳定，个人住房贷款业务整体风险可控。

工商银行副行长王景武在2024年中期业绩发布会上表示：“在房地产领域，我行从‘增防化治’四个方面综合施策，在落实好房地产融资协调机制的同时，把好资产选择关，着力构建分散多元均衡的房地产投融资结构，加大风险房企和项目的处置出清力度，提高拨备提取比例，房地产业资产质量总体稳定。上半年，我行房地产业不良率较年初下降了2BP。”

国家金融监督管理总局8月9日发布的数据显示，今年二季度末，我国商业银行不良贷款余额3.3万亿元，较上季度末减少272亿元；商业银行不良贷款率1.56%，较上季末下降0.03个百分点。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为个人住房贷款不良率上升并非偶然，其实早在两年前个人住房贷款的不良已经开始有上升的苗头，但是基于估值以及业绩考核，银行先将这类不良贷款归于关注类，而不是直接放在不良。但是随着时间拉长，关注类贷款必须纳入不良，这就导致今年不良贷款率上升。从目前来看，个人住房贷款的不良率仍在可控范围内。

“虽然目前个人住房贷款不良率整体来看还不是很高，但是这是一个不容忽视的潜在风险。前几年由于房价不断攀升，房贷是银行最为优质的资产，但是随着房价出现松动，甚至下跌，一些炒家或者高杠杆的购买者率先承受不住，导致不良率逐步上升。由于个人住房贷款在银行的贷款中占比不小，不良升高会对银行系统产生一定风险，反过来还会继续削弱房地产市场。因此今年下半年还需要观察相关的政策，以及银行的稳健经营情况。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示。

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本期编辑 江佩佩 陆秀

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