降标减配？天津某“改善盘”交付实探

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前段时间，无意间在“小红薯”刷到多个上实仰山减配的帖子。

这引起了我的好奇心，毕竟，这个项目在河东，价格可并不低。

近日，终于决定抽出时间前去一探究竟。

结论写在前面，上实仰山大体上交付的还可以，但是整体交付水准有点对不起当前售价，存在可以增配的空间。

从现房呈现以后的营销策略来讲，增配也是更明智的选择。

毕竟，110㎡的卖完之后，130㎡和150㎡就不好卖了，因为这部分客群对品质的要求往往会更高。

想要流速跑起来，增加费用预算提高配置，是上实仰山的唯一出路。

01

我查了一下上实仰山首开以来的成交量价。

一度卖到过4万+的单价，月均成交不足5套的业绩，让上实仰山终于认清现实。

2022年11月，狠心把价格调整为3.5万+的单价，也让月度成交套数终于历史性地卖到了两位数。

目前为止，上实仰山的价格低点出现在2023年1月，当月成交均价为34937元/㎡。

看得出来，虽然市场很难，但上实仰山一直在扛价，并没有出现骨折价、跳楼价。

近日，已挂牌的工大4号地于出让的前一日紧急停牌。

个中原因，不得而知。

工大4号地紧邻在售的上实仰山，即工大3号地。

工大3号地为2020年12月摘牌，容积率为2.9，由上实城开溢价18%竞得，成交楼面价为21768元/㎡。

相较于上实仰山，工大4号地容积率更低，地价更便宜，却没能顺利出让……

我打听了一下，原本至少有3家房企看上了这宗地，结果集团没同意拿。

经此停牌，待到再上架，地价大概率是要降一降的。

到那时，上实仰山如果还没清盘，恐怕只会难上加难。

因为，盯着工大4号地的这几家房企，无论是品牌力还是产品力，都远在上实之上。如果新地块再占了地价和容积率的优势，上实仰山的销售速度势必会受到严重影响。

当然，如果上实仰山不增配，那就只能在价格上做文章，想要加速去化，预计房价至少需要下降2000-3000元/㎡。

但，降价实在是下下策，效果难以预判，更会伤了老业主的心。

02

打车定位上实仰山，网约车在营销中心门口停下。

我下车去找归家大堂，刚好拍到了上实仰山归家路的晚霞。

这条并不狭窄的道路被人为封了一大半，只留了一个过车的出入口。

马路中间还有一个活动板房，不远处一些车辆就停在马路中间，俨然成了天然的停车场。

临街的配建目前基本还是空置状态。

不过，归家大堂非常气派，该有的归家仪式感给到了，虽然归家路崎岖了那么一点。

我没有直接进去参观，而是继续向前走，看看小区周围的环境。

很快就看到了车行及人行出入口，算是无功无过。

沿着这条路继续向前走，才发现原来“此路不通”。

斑马线外，被围了起来。

角落里还堆着一些施工材料。

这样的归家动线，客观讲，还是有些不方便，尤其对不熟悉路况的访客会特别不友好。

期望可以早日畅通，让业主的归家之路更舒适、好走。

03

建筑立面还是挺有设计亮点的，远远看去，昭示性很强。

夜幕降临，影壁墙的氛围灯亮起，灯火可亲。

路面平整，又正值天津最舒服的季节，加上园区里还设置有背景音乐系统，选曲很有品，傍晚时分，随便逛逛还是很惬意的。

如果逛累了，也可以在宅间的户外座椅上稍加休息。

园区内，树种丰富，但层次感不强，缺乏一定的设计美感。

地库出入口普普通通，没有特别明显的亮点。

地面的垃圾桶比较拉低档次，如果业主同意的话，可以酌情考虑挪到地库入口旁边，干净的地面能为社区环境加分不少。

健康跑道和运动区域都是沥青路面刷的漆，但儿童游乐区还是有做塑胶地面，保护小朋友不受磕碰。

部分成人健身器材孤零零地立在那里，如果可以种植一些绿植，再搭配上可以遮阳的户外休息空间会更好。

另一处的健身区域规划明显合理很多。

井盖的规划也不是太合理，比如这里的“阴阳井盖”，也是挺为难施工工人刷的这么整齐。

户外会客厅的设计还不错，大树下，一盏盏灯如萤火虫环绕。

还有露天吧台。

个别树木或许是因为前段时间的大雨，被压弯了腰，还没有来得及修剪或更换。

04

单元大堂没有特别的亮点。

门口设置了信件箱。

但和市面上的大多数改善盘相比，归家大堂的公共空间相对较小，缺了几分大宅应有的大气。

墙面的色系是高级灰，搭配了金属格栅。

本就不大的单元大堂，还布置了假的微景观。

地下大堂不易成活，放假的可以理解，地上大堂，其实真的应该种植活的观赏树木，否则不如什么也不放，干净敞亮。

经过首层公区，我选择搭乘电梯看看地库和标准层。

结果发现，只有一层电梯做了交付包装，地下和标准层都没有。

电梯内部的保护工作做的很到位，就连顶部也没有遗漏。

但电梯维保公示写的比较潦草，我随便抽调了几部，都赫然写着：

维保时间2024年9月12日

所以，是谁穿越到了未来？

电梯内设置刷卡键，但我试过了，目前不需要刷卡就可以去到任何楼层，或许是刚交付的缘故。

地下大堂也设置了假的微景观，明显更适配。

不过，我随机抽调了几个楼栋的地库，的确如“小红薯”上大家反馈的那样，每个楼栋地库的配置并不相同。

不知道这些楼栋的房价和车位价格是否存在价格差异，如果买到“低配”楼栋，的确是会有情绪落差，配置差距还是挺明显的。

负二层我也替大家看了，中规中矩。

来到标准层，整体呈现还不错，入户门旁边也设置了挂钩可以解放双手。

门牌号稍微有点重复，其实保留侧面金属字就很好，酒店风，更高级。

当然，门上的蓝白牌如果换个配色，或许也会更有质感。

物业管理相对一般，发广告的已经进来了。

我又去看了步行楼梯的配置，标准层墙面刷大白，可以理解。

但来到一楼，发现首层楼梯的墙面竟然也是刷的大白。

而且，个别楼栋的墙面还刷的非常斑驳。

三万大几的成交均价，竟然还这么干，就有点过分了，正常这是刚需盘的交付标准。

建议上实仰山安排首层楼梯墙面贴砖，这是最基本的“改善盘”应该有的标配，并不会增加多少成本，但可以大大提升客户体验。

05

离开上实仰山时，天色已晚。

我拍下了通往归家大堂之路的出入口，确实是非常狭窄。

沿着去往地铁站的方向，我看到，沿途烟火气十足。

银行、超市、中介都在营业中……

地是好地，交付的也还凑合，但想了想价格以及上实仰山一直标榜的“改善盘”定位，其实可以做的更好一些。

建议尽快将增配提上日程。