京沪5年类新房涨价者多，津苏汉等10年次新房价跌约30%

次新房的受欢迎程度显著好于老旧住宅，而整体房价抗跌性也明显优于老旧住宅。

2024年以来整体楼市延续弱复苏行情，二手韧性略好于新房，而从房价层面来看，新房和二手房也存在一定程度的“背离”：新房房价稳中微跌，而二手房价格下行，下跌城市数量增多、降幅更大。

为了更好的了解各城市二手房价真实涨跌变动情况，本文我们从房龄出发，选取了5个典型城市2024年上半年成交小区可比房价与小区二手房历年成交可比房价高点进行涨跌幅对比，得出不同房龄小区涨跌幅分化特征。

总体来看，降价中枢由低到高大体分为以下三类：（1）上海、北京、苏州房价降幅10%-20%区间的小区占比最高，尤其以苏州过半小区最集中；（2）武汉、天津多数小区降幅集中在20%-30%，尤其天津可比房价跌幅超过30%的小区占38%；（3）北京、上海都有约15%的小区房价创新高，同比涨幅在10%以内，表现出良好的韧性。

01

北京：5年内次新小区近半房价新高增10%以内

超20年房龄普遍较高点回调30%

从北京2024年成交二手小区房价和房龄交叉数据来看，房龄越新的房源涨价可能性越大，房龄小于15年以涨价10%以内作为主力分布区间，其中房龄5年内约43%的房源房价持增。而随着房龄增长，降幅梯度递增，超20年老旧住宅约半数成降幅达到20%-30%。

细化到项目层面，5年内次新房小区诸如朝阳区首开住总熙悦安郡、门头沟区电建金地华宸、通州区东惠家园等项目2024年上半年可比房价不降反增，增幅均在10%以内。

相较而言，西城区月坛北街25号院、白广路6号院，朝阳区垂杨柳南里、光华里社区等50年以上老旧社区普遍较历史高点回调2-3成不等，事实上对于这类市中心老旧住宅而言，老破小因功能缺失居住属性较差、老破大，总价较高，同类新房平替产品较多，故而略失性价比，因而半年成交量基本都在20套以内，也面临有价无市的情况。

02

上海：房龄6-10年约6成项目房价跌幅小于20%，2成仍涨价10%以内

从上海2024年成交二手小区房价和房龄交叉数据来看，房龄10年以内房源主力跌幅在10%以内，而超20年老旧住宅约3成降幅达到20%-30%。值得关注的是，5年以内次新房约3成房价增幅10%以内，房价保值增值性良好。

细化到项目层面，和北京类似，50年以上老旧社区普遍较历史高点回调2-3成不等，典型代表为黄浦区蒙西小区、瞿溪新村，静安区金家巷西弄、北市场小区等。

相较而言，10年内次新房小区降幅较小，部分房价甚至不降反增，诸如核心区黄埔中海建国里、露香园，浦东仁恒公园世纪等项目房价较历史高点涨幅均在10%以内。

03

武汉：房龄5年内约4成降幅10%-20%

10年内次新过半跌幅超20%

武汉属于降价中枢递增型城市，房价降幅随房龄递增而扩大，另一个不同于京沪城市特征在于10年以内次新房跌幅同样显著。武汉不同房龄降价中枢集中在2-4成，5年内次新房超3成小区降幅在10%-20%；10年以内次新房34%的小区房价跌幅在20%-30%，整体54%小区房价跌幅超过20%。

细化到项目层面，5年以内次新房跌幅最小，洪山区的泛悦城、华侨城原岸、中建大公馆、保利大都会、龙湖光谷城等项目较历史高点降幅都在10%-20%之间。

相较而言，20年以上房龄的小区3成以上跌幅都在30%-40%，譬如硚口的荣华苑、荣东社区、中心嘉园等项目还有武昌的中南新村、秦园居小区等项目房价较历史高点跌幅均在3成以上。

04

苏州房龄6-10年近6成项目价跌10%-20%

天津房龄5年内半数降20%-30%

普降型城市，即房价涨跌幅与房龄并无显著相关关系，不符合随房龄递增而房价降幅扩大趋势，更多的是不同房龄房源集中在一个降价中枢。典型代表为苏州、天津，苏州不同房龄降价中枢集中2成以内，天津不同房龄降价中枢集中在2-4成。

对于苏州而言，房龄6-10年近6成项目价跌10%-20%，吴江区的阳光悦湖豪苑、海亮长桥府、南悦豪庭；吴中区的尼盛滨江城、保利居上；相城区的万科魅力花园、嘉境天成等降幅均在这一区间。而房龄在30-50年以内的小区降幅则在20%以内，主要源于这类房源本身占比较少，且主要集中在姑苏区等核心区域，诸如三元三村、永林新村、彩虹新村等，客户主要看中项目所属区域和配套资源，对于房龄关注度相对较低。

而对于天津而言，多数项目降价区间集中在2-4成，其中跌幅较为显著的主要为核心区30-50年老旧住宅，譬如南开区卧龙北里、卫安南里、泊江东里、三潭西里、复康里，河西区的海建里、气象里、宾水北里、修业里等房价较高点跌幅均在3成以上。而5年内次新房虽然成交项目量较少仅23个，不过近半数降幅在20%-30%，低于平均水平。

总体来看，将5城样本小区进行房龄和房价涨跌交叉分析，总体呈现出房龄越老，跌幅越大，次新房（房龄10年以内）房价跌幅明显小于老旧小区（房龄30年以上），房龄5年内约64%的小区2024年上半年房价较高点跌幅在2成以内，而对于房龄30年以上老旧小区而言，约3成跌幅集中在20%-30%。

当投资需求退潮，购房行为趋于理性，强调自住属性，因而次新房的受欢迎程度显著好于老旧住宅，因而整体房价抗跌性也明显优于老旧住宅。（来源：克而瑞研究中心）

文章来源:克而瑞