北京买房：理清思路，购房建议1290

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

想咨询一下：我在疫情前买了位于香河的新屯路93号大运河孔雀城和园的两居室118平，还有永清开发区维九路的艳阳城两居85.81平，还有怀来县小南辛堡镇的上谷水郡双拼别墅212平。

当时买的时候一考虑到北京限购，二，打算过几年增值卖掉供孩子留学，现在这行情。想咨询您，这三套房子目前特别不好卖，基本没人买，除非打特别低的折扣，您认为我是现在脱手还是再扛扛呢？

A：

1、考虑北京限购，那这买的也多了点儿。限购才说明相对稀缺受追捧，不限购的就说明供应量大呗。商品价格是由供需关系决定的，另外房产的价值由地段儿决定，把地段概念放大就是城市了。

2、买的还这么分散，打理起来多辛苦啊。而且投资没有买别墅的，这是最典型的自住型产品，至少是消费大于投资。

这么说吧，全北京到目前为止，绝大多数别墅类项目的价格走势都落后大盘，包括独栋顶豪，这相当于游艇豪车私人飞机，都是有钱人的消费品，近20多年来没有收益好的。没落后大盘的都是产业区周边的，但也都落后了本板块大盘。这都不光是北京，全中国除了上海的几个顶级别墅区之外，绝大多数城市的别墅都是走弱的。

另外这118平的两居，在环京来说户型偏大了，典型的自住更合适。也就是说这种户型在北京的改善类小区合适，刚需板块就有点儿错配了，郊区和环京大多数更弱，至少影响流动性。

3、没必要在这会儿出手，还是先看看救市的效果吧，不急在这一会儿。北京这俩月的成交量和价格都基本企稳了，上海更强点儿，所以再等等看政策吧，毕竟中国楼市从来都是政策市。

4、不过就算是行情转暖，别墅类的也未必能怎样，这和普宅不是同一种产品，是消费为主的。所以最好是留着自住，确定不住的话就趁着房龄新出手，否则大概率越老越走弱。

另外就是这孔雀城的，也是自住更合适，要不然留不留的也意义不大，投资这种户型的很少，大概率不占优。永清这从面积上看着还行，但具体情况我不清楚，不敢多说什么。

5、简单就这情况，再等等政策和观察北京的行情吧，我认为至少不会再差，犯不上这会儿吃亏的出手。

仅供参考。

二

Q:

我父亲有一套遗产房，74.7平，位于塔院小区。我准备过户到我的名下，我把我自己的房子卖了，位于地质大学，63.4平。其中给我弟弟185万元，剩下的，我准备在塔院小区买一套一居室，我父亲的房子给我儿子住，他的孩子想在这个小区完成上幼儿园及上学。

但是现在在多少钱卖我自己的房子上，和我儿子产生了分歧，他要坚持550万卖地质大学的房子，但是中介说，这个价卖不出去，建议我520万卖。如果这个价卖的话，给了我弟弟185万后，只剩下335万，可能只能捡漏买一个一居室，但是就没有装修费了，现在我拿不定主意，这个价钱卖，是不是有点亏了？

我的房子有电梯，位置还不错，房子30年，南北通透，很快房子会参加北京市的改造项目，我是等等再卖呢？还是听中介的。

A：

1、如果是我就等等再卖，这会儿出手大概率吃亏。因为这地段儿的小两居租金基本都在每平120左右，那63.4就是7/8000块钱。如果520万出手，租售比才不到700或左右，就算是这里的学区溢价不高，那这租售比也说明房价超跌了5-10%，也就是从租金来说550万都不算高。这让当地中介给算算吧，学院路不是热门学区，在这种时期吃亏的概率大。

2、另外是这改造的事儿，这得看改造效果，也就是未必能涨房价，但怎么都是利好，至少增加流动性。

3、捡漏儿的事儿最好不抱太大期望值，谁都想捡，但不是太容易。如果中介跟不熟的买房人说捡漏儿，那还有可能买到带硬伤的呢，没必要去冒险。

4、总之既然不是着急用钱，那没必要在这会儿低价卖，再看看政策救市的效果吧。而且入学高峰期也得明年之后才算拐点呢，现在犯不上太着急。

仅供参考。

三

Q:

请问海淀能上车的便宜盘，北分厂和凯盛家园哪个更适合？这两价格差不多，资金有限仅够浅上车，目前五十多平六十平左右的两者都差不多能到240多w。盼回复。

A：

1、哪个更适合，这没标准，看自己重视哪方面了。

2、更注重自住就买凯盛的，房龄新户型好。就是地段弱点儿，被河道给办包围在角落了，离地铁也远点儿，否则也不会规划成保障房。这种房从性质上就是自住为主，保值角度是房龄新的时候还行，如果物业维护的不太好的话就有隐形天花板了，不能超过板块的平均值。因为优势就是经济实惠，涨的多了就不实惠了。

更注重地段儿就买北分厂的，但就是老呗。这种房的优势是得房率高和性价比高，保值也相对稳定，必定是板块平均值。但劣势就是居住体验普通，流动性弱，出手的时候不好卖。常规建议是长期持有的买了合适，租金收益高，出手的时候尽量在横盘期挂牌，不着急慢慢儿卖才不吃亏呢。

3、总之这看自己的主要需求吧，各有优劣。

仅供参考。

四

Q:

我孩子的单位在北京CBD，金融行业，收入三万以上。他有了北京工作证，想买在通州一套房帮助积分落户。我们首付能有160万（装修另计），请问买在哪合适？我想买新房，因为保值好，但儿子说新房的地段都不好，所以要买二手的，在物资学院附近。

您觉得哪个方案合适？我还没去看过房子，孩子看过的是以下三套，您觉得优缺点有哪些？能优惠吗?

A：

1、那就买在通州呗。收入3万的话以一半当月供能贷款300万左右，加首付买500万之内的，在通州的选择余地大，也能买到相对宜居的。

2、新房保值好，这在北京是十多年前的逻辑了，这些年逻辑早变了，房子新旧无所谓，地段儿更重要。或者说之前的北京规模还不大，新房也都不太远，那自然就受追捧的升值好。而现在的北京太大了，新房都比较远，配套很难跟的上，保值也就不如前些年稳妥了。

3、如果注重自住那就买新房，如果是以保值为主那就先看物资学院的。这地段儿离朝阳很近，价格走势和租金收益率几乎等同于市区，保值方面至少不吃亏。

4、这三套没什么缺点，近几年开发楼盘的标准户型，就看自己的喜好吧。或者是结合其他楼层朝向什么的，但看户型挑不出什么。另外我没优惠的本事，联系不上开发商。帮不上忙。

仅供参考。

五

Q:

我是非京有工居，目前有通州小公寓80万买的现在75万，想出手卖不掉。另有100万左右资金，是直接买套郊区小房加分还是卖掉公寓后直接买能自住的？看了亦庄的了都不太满意，我的想法是好出租好出手，具有一定升值性的。请推荐几套。

A：

1、总价预算是多少啊，也就是准备贷款多少？还是先做预算吧，然后再说什么房子。

2、哦，我大概明白了，这“直接买套郊区小房”的意思是不贷款是吧？只是用100万的现有资金。那就买在房山地铁沿线呗，燕山区，不到2万一平的老房有的是，很多都不到百万。

3、买哪种房看自己的需求，不过就算是175万的首付，减去税费备用金后也不太好买在城六区，所以就以近郊为主吧，都能兼顾。

4、看样子是工作在东边是吧？那就以通州和顺义为主吧。通州的尽量先看离市区近的，价格走势和租金都不吃亏。顺义看后沙峪，相对选择余地大。

仅供参考。

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