88亿+，广州“新地王”登场

　　他，来了！‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　来自@广州日报的消息，今天，广州将正式挂出天河临江大道北侧AT080722地块（南方面粉厂）。

　　地块起拍总价881509万元，体量17.56万方，折合楼面价50211元/平。

　　周一才开完推介会，周三就挂牌，速度确实没得说。

　　很明显，就是要赶在国庆之前把地卖了。

　　拉信心，拉预期，救土拍，救楼市，就看这一波了。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　广州对这块地有多重视？

　　说一件很有意思的事情。‍‍‍‍‍

　　以前的土拍中，政府以及开发商，是不愿意媒体输出“地王”两个字的，包括去年琶洲西331地块，怕市场炒作，楼市过热，也是为了房住不炒。

　　但在面粉厂这快地上，广州是直接下场的，官方钦点，就怕你没信心。

　　上海也是类似的，徐汇滨江原小米总部地块以13.1万/平的单价拍出后，很多主流媒体，都把“地王”直接打上了标题。‍‍‍

　　口径变化，也代表了态度的大转弯。

　　市场太需要高价地王来撑场，来提振信心了。

　　面粉厂这块地，想对标上海很困难，但打破广州记录，还是有希望的。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　挂牌前，就已经有房企看到了新地王，超高7.56万/平的琶洲西，将来卖15万/平左右，也是有得赚的。

　　天河临江大道北侧AT080722地块，江湖人称南方面粉厂，曾经是员村粮库，2019年就被收归国储，现在正式上架。

　　地块所在，是金融西区，临江大道旁，与珠城直线距离约600m，对岸就是琶洲，广交会展馆，外商们的掘金之地。

　　其核心优势在于「珠城东+南向一线江景」，隔着净水厂，就是广州豪宅标杆汇悦台，二手成交单价一度超过30万/平。‍

　　值得一提的是，周一我去参加推介会，在地块资料上见到的规划效果图，那个调调，和汇悦台不说一模一样，简直是复制粘贴。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　不同之处在于，汇悦台是纯粹的住宅，面粉厂还配了一点商业，大概5000方。

　　这部分建筑位于住宅前排，相对低矮，不遮挡住宅景观，又有高低错落的形态，也能作为板块配套补充，算是加分项，体量有限，对房企也不算负担。

　　当然，想对标汇悦台，光靠长得像还不够，江景之外，地块还是有几把刷子的，广州亲自开的外挂。

　　地块规划意见，明确了三点：

　　1、公建化外立面，玻璃幕墙怼上；

　　2、阳台占比可以扩大到30%，其他项目是20%‘

　　3、不计容的公共开放空间面积可以扩大到10%，其他项目是5%。

　　关键是2、3，在所有地块中，面粉厂是独一份的。

　　什么好处？

　　简单来说，就是可以做更高使用率的产品，如果设计师足够牛逼，能干到130%，并且，还有条件做空中连廊、空中花园，或者配套会所等。

　　不久前，地块详细控规也正式获得了审议通过，对地块站位，给出了极高的定义：

　　“为加快推进金融城西区开发建设提供动力源，不断完善广州国际金融城等重点功能片区规划，形成更多支撑高质量发展的空间载体。”

　　广州对这块地，显然是寄予厚望的，一是希望能出地王，拉预期；二是希望开发商能做出新一代的豪宅产品，做封面，做标杆。

　　珠江新城东，还是南向一线望江，下楼就是商业，地段景观都难以复制，确实是有做改善豪宅的条件。

　　虽然村景不可避免，会一定影响氛围，但后续周边建筑起来了，会好很多；

　　且地块3.7的容积率，放在珠城+珠城东来看，是有明显优势的，居住舒适度会更高，像汇悦台，尚东，都是高容积率豪宅的代表。

　　而由于地块体量足够大，住宅有17万方，所以其户型面积段排布，能比同在员村的都荟天珺（157㎡-257㎡四房）更灵活，大胆。

　　如果做得好，我觉得可以是汇悦台mix广粤尊府。

　　南向江景+3.7容积率+大盘+新规后产品+自带商业，必须做成广州豪宅新标杆，谁糟蹋谁犯罪，拉出去永不许再拿地的那种。

　　对在售的豪宅，会不会造成冲击？

　　答案是肯定的，珠金琶，白鹅潭，都在射程范围内，尤其是大户型产品，二手就更不用说了。

　　当然，不同房企，打法可能不同。

　　这块，可以做得很纯粹，大面积为主，200平起步，主力可以是300平以上；

　　但出于安全性考虑，面城中村的，可以适当做小户型，比如138㎡，142㎡，143㎡，也适当拉开价差，通吃。

　　就看，到时候是谁来拿了。

　　地块起拍总价，是88亿，比起早起路透的82亿，还要贵出不少，说明核心板块的项目，一众开发商还是有信心。

　　但价格摆在这里，能掏得出这个钱的，也就是那几家，比如B、Z等，其他的，问就是没钱，没研究。

　　如果地价要超过琶洲西，那么总价至少得到132亿+了，超过中海上涌果树公园地块，也就是现在的大境。

　　大家觉得，地块有成为地王的潜质吗？