保利建工嘉华天郡售楼处 保利建工大牛坊地块【嘉华天郡】售楼处

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保利联手建工以89.01亿元竞得海淀永丰新地块。该项目将采用保利TOP级产品系“天字系”进行打造，依据地域文化、人文气息和生活方式，精心设计立面、园林、选材和交标，成就人居经典。

项目的主力户型为100平米和130平米的改善产品，并将推出约170平方米的超改大平层。项目计划在近期公布案名并释放具体产品信息。

根据出让信息，该地块总建筑规模为16.29万平方米，其中0120、0132地块为二类城镇住宅用地，容积率分别为2.0和1.7，总建筑面积达14.92万平方米；0162地块为零售商业用地，建筑规模约1.36万平方米。值得注意的是，该地块为“回炉”地块。

早在2016年11月16日，北京市推出海淀区永丰产业基地的018号和019号地块，要求竞买报价达到土地上限价格时，转为竞报企业自持商品住房面积，自持的商品住房只能作为租赁住房，不得销售。其中，018号地块吸引了16家开发商经过38轮竞价，019号地块吸引了12家开发商52轮竞价。最终，这两宗地块被万科以总价109亿竞得，竞报的自持面积为100%，包括住宅和商业。018号地块成交价为50亿，019号地块成交价为59亿，土地单价超过3.6万/平米。

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这两宗地块也是万科响应政府推动“租售并举”政策的全新尝试。之后，018号地块被万科开发为万科翡翠书院，作为全国首个企业自持租赁房项目，项目容积率为1.78。按照当时的“70/90政策”要求，180平方米的四居室产品占比不到30%，被设计为复式（两层+阁楼），其余户型主要为90平方米的三居室。

2018年4月，北京万科对外发布了翡翠书院项目的预租信息，租赁房源包括月租金约为1.5万至1.8万元的90平方米三居室和月租金约为3万至4万元的180平方米四居室。所有房源主打长租，最长租期不超过10年，一次性签订10年租期合同，租金不变，但要求一次性付清全部租金。即便不考虑建安、财务、管理和融资成本，企业109亿元的土地款至少需要30年才能回本。面对成本压力，万科曾考虑寻找合作方共同开发上述地块，但未能成功。直至去年9月，万科子公司通过与华泰资产管理有限公司签署协议，设立不动产债权投资计划获得不超过40亿元的融资，期限最长为10年，这才使得万科翡翠书院的第一个10年租期得以“解套”。

随着房地产行业融资收紧、销售下滑，万科自身流动性承压。根据海淀区人民政府2021年公布的消息，019号地块总投资估算为69.15亿元，但由于建设资金量大、收益低、资金回笼慢，开发难以进行。最终，万科不得不折价退地。今年6月，019号地块再次挂牌，即为本次出让地块。时隔8年，地块出让条件有所改变：不再需要企业自持，而是地价达到上限后转为现场摇号方式确定竞得人。挂牌价格和地块合理上限价格分别调整为86亿元和103.2亿元，几乎翻倍。

值得注意的是，该地块按照溢价率情况分段设置住宅指导价：当溢价率低于15%时，指导价为9万元/平方米；溢价率高于15%低于20%时，指导价为9.3万元/平方米，浮动范围为±8%。据了解，今年土拍市场低迷，在多宗地块出让中根据市场变化调整了限价政策。例如，4月底海淀永丰南地块出让时，最高溢价率提至20%，突破了此前15%的惯例；5月底东城区金鱼池地块出让时，采用溢价率分段指导价的方式拍卖，并将溢价率上限调高到25%。此外，7月23日大兴区一组团地块的出让规则中，允许同一集团的不同成员企业在竞价阶段参与竞拍。但从近半年 的地块竞拍热度来看，由于目前多数企业流动性承压，对于拿地积极性不高。

保利这宗“回炉”地块亦是如此，由于今年上半年该板块已有3宗地块入市，且周边在售项目仍有库存，同时地块总价较高，因此没有出现激烈争抢的局面。仅有保利+北京建工、中海、海开3家企业参与竞拍，最终经过少数几轮举牌，由保利+北京建工以总价89.01亿元竞得，溢价率3.5%，住宅部分成交楼面均价约5.96万元/平方米，销售指导价为9万元/平方米（溢价率15%以下），上下浮动8%。

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该地块周边配套来看，永丰北周边住宅众多，生活氛围相对成熟。

地块位于海淀区北部永丰板块，属于中关村生态科创小镇范围内，占地面积约8.56公顷，地上总建筑面积约16.28万平米，其中住宅面积为14.92万平米，商业面积为1.36万平米。

该地块周边产业资源丰富，距离永丰产业园仅1公里，距离中关村生命科学园约3公里，距离航天城约3.5公里。地块周边交通便利，紧邻北清路，地块相较于永丰南来说，距离地铁较远，到16号线永丰站直线距离超过1.5公里。

此外，地块周边教育、医疗、商业资源丰富，拥有中国科学院幼儿园、南北紧邻新建的中关村三小科技园分校、清华大学附属中学永丰学校、人大附中航天城学校等优质教育资源；附近还有北京大学国际医院、解放军总医院京北医疗区、海淀北部医疗中心等医疗资源；以及海淀大悦城（步行仅180米，预计年底开业）、中关村壹号商业广场、超级合生汇等商业配套。

地块西北方向是规划建设的西玉河湿地公园。这个区域真的可算是一个职住一体的理想区域，各项配套规划落实得很快。也有个小问题，哪就是保利地块周围一圈的路有点窄，中关村三小接送孩子和未来大悦城客流可能会带来出行和噪音等问题。

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