万科：房地产市场需求复苏的能量正在积蓄

面对行业发展模式的转变，房企应如何重建自身的市场竞争力？万科给出了自己的解题思路。8月30日，万科发布2024年半年报，实现营业收入1427.8亿元，公开债务均如期兑付，年内已无境外公开债，二季度经营性现金流净额实现42亿正向现金流。同时，万科实现多赛道REITs突破，商业REIT完成上市，物流、租赁住宅REITs也已进入申报过程；三大主业能力持续提升，综合住区业务销售保持行业第一梯队，高质量交付7.4万套房子，租赁住宅及物业服务继续巩固头部优势。

同日，万科举行了中期业绩会，万科于会上再次表达了对行业前景的充分信心。万科认为，中长期来看，潜在住房需求虽然已经过了历史峰值，但绝对量的规模仍然巨大；而从短期看，经过了三年的调整，新房的性价比在提升，政策对多样化住房需求的支持也在持续增加，这些都在为市场需求的复苏积蓄能量，为新发展阶段的到来提供土壤。

市场人士分析，从短期看，守住安全是第一位，但目光也不能仅停留眼下，还是要看长远发展。从半年报看，万科在综合住区产品创新、物业服务探索增量市场机会、租赁业务发展模式突破等方面均取得了积极进展，可见万科已在面向行业新阶段持续提升业务竞争力，为长远健康发展做好了能力准备。

综合住区业务销售跑赢大市，高质量交付7.4万套房子，逐步建立新发展模式下的能力“护城河”。上半年万科销售1273.3亿元，销售金额在14个城市位列第一，销售表现优于百强整体水平。同时，万科持续优化客户交付入住的全过程体验，交付前邀请超过2万户业主走进工地实地感受建造质量；交付现场优化流程，78个项目实现“交付即办证”；做好当期销售和交付的同时，万科也在积极研发适配城市发展趋势的前沿产品，所研发的“未来城市理想单元”产品已于上海率先落地，成为了2023年上海市住宅销售套数和面积双料冠军，今年已开始在全国更多城市实践推广。与此同时，万科已逐步建立适配新发展阶段的精准投资能力，2022年以来，行业高增长时代成为过去时，楼市销量及价格均已今非昔比，但万科主动投资项目整体兑现度却能达到87%，销售毛利率平均达18%，体现了万科的投资、管理水平持续提升，为未来的健康可持续发展做好了能力准备。

租购并举，长租公寓业务规模和运营效率保持行业第一，客户满意度及出租率双双达到95%。上半年，万科租赁住宅业务实现营业收入17.3亿元，同比增长5.3%。截止6月底，累计开业数量增加至18.3万间，泊寓客户满意度95%，出租率保持95.2%，GOP利润率接近90%，保持行业领先水平，单房运营成本同比下降13.3%。同时，万科长租业务的存量资产盘活的模式不断成熟，传统商办资产“由售改租”的新模式取得巨大突破，上半年开业的深圳和颂轩项目，1088套公寓由售改租，开业即实现满租，同类模式今年已盘活房源数超5500间。此外，泊寓还积极响应国家纳保政策，全国共计纳保11.2万间。

物业服务积极于存量中发现增量，用新能力抓住新机会，实现营收176.3亿元，同比增长9.5%。住宅物业积极挖掘市场机会，行业增长挑战下实现营收双位数增长。在新增楼盘显著减少的情况下，精准把握存量住宅小区日益增长的房屋维护和更新需求，重点提升设施翻新能力，以低于市场价格30%的高性价比完成对公区环境的系统性改善，客户满意度、缴费率双双提升。商企服务综合能力受到知名企业客户认可，万物云的区域资源整合能力、综合设施管理能力和超大型园区运营能力持续提升，连续中标腾讯企鹅岛、华为青浦练秋湖两个中国企业最大的设施管理外包服务项目，金额超过5亿元。

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