房屋养老金来了，房价还得跌？

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这两天，很多人在热议新推出的「房屋养老金」。

起因是上周五（8月23日），在国新办例行举行的新闻发布会上，住建部的领导提到了 「房屋养老金」：

正所谓「一石激起千层浪」，大家对此也是议论纷纷：自己的养老还没搞定，怎么现在又要给房子养老了？

根据今天的最新消息，上海发布了住宅维修资金管理新规（《关于规范本市住宅维修资金管理的若干规定》），明确了不同类型住宅维修资金的归集标准。

这两天有不少朋友在问，国家此举是不是想鼓励老百姓买房？房屋养老金到底是谁来掏钱？未来对房租和房价会有什么影响？

今天就来和你聊一聊这个话题。

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首先，很多人会把「房屋养老金」和「个人养老金」混淆起来，其实房子并没有「退休养老」的概念。

房屋养老金，涉及到房屋的维护和修缮，更有点像一个人在「医疗保健」上花的钱。

我国的普通住宅设计使用年限为50年，但在实际使用中，城市住宅的平均实际寿命在30年左右。

根据此前住建部和统计局公布的数据：

截止2022年底，我国城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，楼龄二十年以上住房占比近30%，全国城市居民中有1亿人住在2000年之前建成的小区里。

预计到2040年前后，30年以上房龄的城镇住房占比将上升至近80%。

将来大量老旧房屋的更新维护，少不了大笔资金的支持，「房屋养老金」制度由此应运而生。

从2022年起，「房屋养老金」就在官方会议、讲话中频繁地出现。

今年6月份，住建部部长在和来访的中国银行高层交谈时，也提到过，要建立房屋养老金制度。

当时也没闹出啥大动静，可是这次舆论的反响却很大，甚至有人解读说，这是变种的「房地产税」。

到底是不是这样呢？

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从坊间的种种猜测中可以感觉到，大家对房屋养老金还是有点陌生，这里就好好介绍一下。

房屋养老金，主要是指用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后，房屋公共体检、日常维修以外的大、中修，及更新改造的资金。

这里可以圈出两个重点：

第一，它针对的是房屋的公共区域（区别于私人区域）；

第二，侧重点不是日常「小修小补」（更换楼道灯泡、清理下水管道等），而是大中型维修改造（更换屋顶、更新电气系统、安装新电梯等），通常都不会是一笔小数目。

在海外，许多国家都存在类似的制度，如美国的业主在缴纳物业费时，包括物业保养费（小区设施日常维护）和维修准备金（设施设备大规模维修）；

日本业主支付的房屋管理费中，「共益费」用于维护和管理公寓大厦内的公共区域（包括公共空间的水电费、清洁费、电梯维护、景观美化以及法定检验等费用），「修缮积立金」，用于公寓大楼的整体大规模修缮和维护工程。

估计有人会好奇，「房屋养老金」概念是这两年才提出的，那我们之前维修房屋的钱，又是哪里来的？

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我查了一下，从1998年开始，我国就有征收房屋维修金的制度；

2004年起政策明确要求，购房者必须缴纳一笔「住宅专项维修资金」，不缴纳不能办理房屋产权证。

我们买房时，会按照建筑安装成本价的5-8%缴纳费用（如某地区的住宅建筑成本每平方米为1000元，那么住宅专项维修资金的缴纳标准，可能是每平方米50元左右）。

根据媒体的报道，目前全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，不同城市的累计使用比例都比较低——

如山东的累计使用比例仅3.3%（截止2019年底），北京的使用比例约为9%，上海、深圳、广州等城市的使用比例在8%至13%之间（截止2023年底）。

资金结余多，说明这笔钱没完全用起来，主要原因有两个：

一个是交钱的商品房最老也就26年，还没到大规模维修、更新的阶段，平时小修小补的，可能花不了多少钱。

另一个是申请动用资金的流程繁琐，导致提取率较低。

很多人不知道，这笔钱平时到底存在哪里了？

一般来说，每个小区的维修基金都存在银行专户里（每户人家设一个分账户），由当地住房主管部门代管；

当业主大会或业委会成立之后，可以在银行开设维修基金专户，通知所在地区的住房主管部门把钱转到专户（如果成立业委会的小区不主动申请，维修基金仍由当地住房主管部门管理）。

动用维修基金，有两个必要程序：

一是征得三分之二以上业主或业委会的表决同意，二是住房主管部门的审核同意，这一过程可能耗时较长。

综上所述，我们现在推出「房屋养老金」制度，有三点考虑：

第一，是因为现有的「住宅专项维修资金」提取困难，利用效率低；

第二，随着时间推移，98年后交钱的房子未来会面临更新改造的问题，届时可能出现资金不足；

第三，98年之前建的房子，这两年也陆续迈入要大修、更新的阶段，这维修的钱不可能让98年后缴费的业主分担，只能另外想办法筹钱。

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具体来看，房屋养老金分为两个部分，一个是个人账户，另一个是公共账户。

个人账户，对应「住宅专项维修资金」，由业主缴纳，这个仍按现行规定执行；

公共账户，就是这次上海等22个城市正在试点建立的制度。

大家关注的焦点是，公共账户的钱，到底由谁来出？

根据官方部门的说法，这钱不是居民缴纳，而是由政府负责出，资金来源主要有3个：

第一是国有土地出让收入，指的是地方政府的卖地收入； 第二是中央财政城镇保障性安居工程补助资金，指的是中央给地方拨款，其中一部分资金可用于老旧小区更新改造； 第三是地方财政补助资金，通常是地方财政拨款用于某些特定项目，其中包括老旧小区改造等。此外还有

综合来看，公共账户以财政出资为主，其他房地产相关税收为辅，并不会额外增加居民的负担。

这么看来，这回闹得沸沸扬扬的「房屋养老金在多个城市的试点」，并不是对业主或住户加征费用，与「房地产税」更是毫无瓜葛。

对我们普通人来说，以后在购买二手房时，可以先看一下房子的建成时间，如果是1998年前的，没有缴纳过专项维修资金，未来可能会面临房屋老化没钱修的问题，相对来说，房龄较短的小区，居住体验会更好；

但也不是说，房龄较长的房子就没有购买价值，比如对于大城市核心地段的「老破小」，不论是租金和房价都是比较高的（除了位置优势，还包含维修成本）；

未来房屋养老金制度如能完善，出钱维修的成本不用房东或租客完全承担，那么租金和房价倒是有可能降到一个合理价位。

当然以上仅仅是个人猜测，毕竟房屋养老金制度仍在探索阶段，具体的实施细节和效果还有待观察。

眼下，我国逐渐从「增量房」进入「存量房」时代，有关部门重视房屋养老问题，防患于未然，出发点自然是好的；

不过相比建立公共账户，怎么在现有机制下盘活存量的维修资金，让「沉睡的小金库」能动起来，也是值得探索的方向吧。

晚安