五大道唯一中式传统风貌建筑成热门打卡地

大理道上，一座设计简约的朱红色拱门格外打眼。穿过拱门，更是别有洞天——在小洋楼聚集的五大道，竟藏着这样一处古风古韵的中式院落。正对面的主屋灰瓦青砖、雕梁画栋，庭院外围是一圈严整的厢房，院子中间布置了小池石桥、花卉绿植、阳伞座椅，平添几分雅致和闲适。前来参观游览的人络绎不绝。

这里是今年新晋的津城热门打卡地樘院。它位于大理道5号，始建于1935年，原是蔡氏家祠，新中国成立后用作救护车站、医疗急救指挥中心办公点等。后来，随着产权单位变更，大理道5号大门紧闭。这处和平区文物保护单位、五大道唯一中式传统风貌建筑，进入近20年的闲置状态。

长年的自然侵蚀，让院落破败不堪。主屋屋顶常年漏雨，木质承重结构糟朽严重，一棵大树挤压着西南侧承重墙，整个建筑面临倒塌危险。

“2023年2月天津城投集团接收大理道5号，随即对房产情况进行了深入考察，研究盘活方案。”天津城投集团资产管理有限公司经管事业部负责人马涛介绍，“当时面临两项比较紧迫的任务，一是对文物本体进行抢救性修缮保护，二是最大化释放这处闲置资产独特的文化价值、经济和社会效益。公司决定广泛吸引市场力量参与，一体完成文物修缮和产业导入。”

招商过程中，亿城（天津）文化旅游发展有限公司表达了参与意向。公司总经理徐尔康从小在五大道生活，对这里的老建筑有很深的感情。通过考察，徐尔康发现商业开发困难不少：“比如文物修缮工程大，要求高，资金投入大。此外，周边区域已经有了各种文旅业态，后期项目如何定位、如何错位发展，也是难点。”

文物修缮和收益预期，成为资产盘活绕不开的两大难题。

了解到项目情况，和平区主要领导多次到现场调研，专门召开会议协调推进。2023年6月8日，区里广邀全市规划、建筑、旅游方面专家和有类似项目运作经验的负责人，集体为盘活工作建言献策。亿城（天津）文化旅游发展有限公司对文物修缮有了信心，厘清了将整个院落打造为小型商业综合体的经营思路，当月通过招标比选，与天津城投集团资产管理有限公司签订合作协议。

区文保部门靠前服务，于2023年6月30日出具专家论证意见。一个月后，专家组讨论通过修缮工程勘察设计方案。审批部门加快审批进度，助力工程尽快开工。

“我们严格按照古建筑文物标准进行抢救式修复。施工团队对照方案要求，排除万难，不计成本。”徐尔康举例说，重铺青瓦是一件大工程，总共用了17万片徽派老瓦，为了保证建筑原汁原味还原，他亲自带着团队到福建、安徽、江西等地搜集。为了清理补全房檐上的彩绘雀替，更是请来了故宫修缮专家……最终，文物整体修缮面积超过70%，其中缺失部分仿旧修补将近30%。

“如何在保护中发展，是文物盘活利用面临的最大课题。”和平区文旅局局长彭芃表示，“既要做到文物‘修旧如故’，原汁原味展现历史文化底蕴，又要实现传统文化的现代表达，融入时尚的味道，吸引不同年龄层次、不同文化背景的人走进它、亲近它，感受它的独特魅力。”

据介绍，从项目谋划之初，区文旅局就立足五大道整体业态布局，结合原蔡氏家祠资源禀赋，积极提出合理化建议，比如对庭院文物建筑和非文物建筑进行整体修缮，统一风格，打造有鲜明主题的文旅消费新场景。

经过近10个月的设计施工，今年五大道海棠花节前夕，大理道5号这处新定名为樘院的国风院落，“争春”绽放，成为集高端餐饮、创意文化、活动承办等业态于一体的主题特色商业聚落。

试营业5个月，樘院累计进院25万人次。目前日均营业额已超5万元。雅致的院落环境，还吸引了各类企业举办发布活动、沙龙晚宴等。

“很多企业希望入驻，我们可以精挑细选。前段时间把自己一部分办公用房腾出来，给了新入驻企业。”徐尔康高兴地说。

“通过盘活存量，文物得到修缮保护，还进一步丰富了五大道的消费业态，连带着提升了周边商户人气。”彭芃表示。

“在短短一年多的时间里，大理道5号的资产价值实现倍增，形成长期稳定的收入回报。我们在资产盘活的过程中，也进一步拓展了思路，为今后推进类似项目积累了经验。”马涛说。

资产盘活，就是擦亮宝贝

寸土寸金的五大道旅游区，小洋楼群里唯一中式历史风貌建筑，闹中取静的2400平方米庭院——大理道5号是块宝。只是这宝一度“闲置”。

高标准修缮文物建筑，对院落环境进行风格化打造，吸引游客纷至打卡。文物“活”起来，这宝贝被擦拭得更加光彩夺目。

盘活存量，首先要看到“存量”的宝贵价值。闲置资产不是没有价值，而是价值有待发现、有待实现、有待变现。只是因为种种原因，效益发挥受阻。盘活，正是要破除梗阻、接通经脉，让宝贝重新发光添彩。

价值实现，要切合实际，精准定位。如果经受不住市场检验，盘活后的资产必然行而不远，再次“闲置”。这就需要拓宽视野，积极引入社会力量，用好市场机制。

破除梗阻，需要统筹协调，形成合力。闲置资产往往是有盘活难度的“硬骨头”。就像樘院这样，涉及文物修缮保护、大额投资回本等。正是和平区高位推动，撮合资源、高效审批、热情指导，才帮助企业顺利完成文物修缮，尽快进入经营阶段。

专家评析

天津城建大学马克思主义学院院长、经济与管理学院教授何继新：

应以全周期服务推动存量资产盘活

历史风貌建筑是中华优秀传统文化的重要载体和城市高质量发展的重要文化资源，需要高度重视历史风貌建筑类的存量资产盘活，在盘活过程中明确标准规范，建立健全全周期服务管理体制机制，加快盘活进度。

原蔡氏家祠的活化利用，涉及文物建筑修缮保护，专业性非常强。这就需要降低社会企业参与门槛，由政府部门针对企业诉求全力做好指导和服务。正是相关部门在樘院项目投资、建设、运营各阶段提供综合性、全周期服务，明确修缮的方法和标准，畅通绿色审批通道，为项目实施注入了推动力。

盘活存量历史风貌建筑，还要注重在保护老建筑的基础上植入新功能，推动文化创造与产业价值空间延伸。其中，保护老建筑是核心，植入新功能是关键，通过合理加建、改建和添加设施等方式推进其活化利用，适应现代生产生活需要。最终要把历史风貌建筑转化为文化产品，融入新业态和现代艺术空间设计，引领文化和旅游消费，实现文化和旅游产业有机融合。