对“零首付”购房的风险提示——以8月份各地零首付现象为例

8月中下旬，部分城市“零首付”购房现象有所增加。“零首付”购房对住房消费带来了经济损失和法律风险，并干扰了正常的房贷秩序。本文对“零首付”的暗箱操作方式、操作风险提示、政策管控导向等进行分析，以更好提示此类购房行为的风险和危害。

暗箱操作方式

统计显示，购房领域至少有四种“零首付”的暗箱操作形式，即包括首付垫资、首付分期、首付融资和高评高贷等。我们同时对参与“零首付”的购房者心态进行了总结。

操作风险提示

“零首付”操作具有较多风险，主要包括：违反房贷规范的风险、还贷负担增加和违约风险、合同不受法律保护的风险、市场波动和交易风险、信用风险和涉嫌骗贷等。相关分析如下。

1、违反房贷规范的风险

房贷业务有一套严谨规范的作业标准，对于首付比例等都设定了最低值。今年5月份，央行等部门发布通知，首套和二套房贷最低首付款比例分别降至不低于15%和不低于25%。该标准即为红线。“零首付”操作明显越线。

2、还贷负担增加和违约风险

“羊毛出在羊身上”。首付款的减少，是以月供明显增加为代价的。下表测算显示，认购100万总价的住房，若按“零首付”方式进行（等额本息、30年期还款方式），其贷款总额会增加。同时月供额将比合规模式增加18%。另外若银行发现骗贷行为，要求购房者提前还贷，那么还贷压力将更大。

3、合同不受法律保护的风险

“零首付”交易往往会签订阴阳合同，同时一些约定条款也无法在合同中写入。一旦购房交易出现纠纷，合同的保障效应将减弱。房企或中介承诺的条款将变为一纸空文，购房者也很难依法追责索赔。

4、市场波动和交易风险

“零首付”购房，暗含了一个前提，即房价总体趋稳或会上涨。但在当前市场下，尤其是各地限价取消的情况下，房产价格难免波动。若房价下跌，那么退房的难度将增大（因为存在房企垫资或首付融资情况）、月供的压力也更大（因为房屋已贬值）。

5、信用风险和涉嫌骗贷

若被银行发现骗贷行为，则会面临征信处罚和要求提前还款。同时，若涉及金额较大，则会涉嫌骗贷罪，并被追究刑事责任。“骗贷罪”相关法律条文见附录。

政策管控导向

过去几年房价过热时期，对“零首付”的高压政策较多。今年房地产市场下行压力大，各地对于“零首付”冒头的敏感度有所减弱。从严防购房政策走偏走极端、有序促进既有政策效应积极释放、持续防范化解金融风险等角度出发，各地应对“零首付”操作予以坚决打击。这里对全国各地各部门管控“零首付”的代表性政策进行梳理。

附录：《中华人民共和国刑法》贷款诈骗罪规定

第一百九十三条【贷款诈骗罪】有下列情形之一，以非法占有为目的，诈骗银行或者其他金融机构的贷款，数额较大的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处二万元以上二十万元以下罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金或者没收财产：

(一)编造引进资金、项目等虚假理由的；

(二)使用虚假的经济合同的；

(三)使用虚假的证明文件的；

(四)使用虚假的产权证明作担保或者超出抵押物价值重复担保的；

(五)以其他方法诈骗贷款的。

来源：易居研究院

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