绿城中国“跑赢大市”

“2024年上半年，绿城中国多措并举，在行业持续调整的背景下，努力实现经营结果最优，做到了经营品质稳健、行业地位稳进。”在8月26日召开的2024年中期业绩发布会上，绿城中国董事会主席张亚东表示。

中期业绩报告显示，绿城中国上半年多项财务数据持续优化。2024年上半年，取得收入人民币695.62亿元（单位下同），同比增长22.1%；公司股东应占利润20.45亿元，同比减少19.65%；股东应占核心净利润约49.49亿元，同比增长27.5%；每股盈利0.81元。

稳健的财务状况，让绿城中国（港股03900）获得境内外评级机构高度认可，摩根士丹利评级为“增持”，高盛维持“买入”评级，中金公司维持 “跑赢行业”评级。

对于未来发展，张亚东表示，面对新的挑战与机遇，绿城中国将会进一步发挥固有优势，强化变革意识，主动应对挑战，积极抓住机遇，以更精准的认知、更精益的管理、更精细的动作，推进公司全品质、高质量、可持续发展。

多项财务数据持续优化

绿城中国的管理层坦言，今年上半年，行业仍在深度调整之中，投资低迷，土地缩量，库存攀升，上市房企规模和利润承压，存在业务放缓、以价换量的情况。

在此背景下，绿城中国多措并举，努力实现经营结果最优，多项财务数据优化。

营销端加力去化。2024年上半年，绿城中国实现总合同销售面积约591万平方米，总合同销售金额约1265亿元。同时，住宅、商业办公空间及车位的库存去化额约为215亿元。首开去化率达到78%，销售回款率超过103%，持续保持在较高水平，有效保障了现金流和再投资的能力。

投资端精准谨慎。绿城中国上半年新增15个项目，总建筑面积约131万平方米，预计新增货值333亿元，其中94%位于核心二线城市。新增项目平均净利润率保持良好，平均权益比提升至约84%，以确保项目开发效能和长期归母利润兑现。

产品端坚守品质。2024年上半年，绿城中国交付户数约6.5万户，位列全国第五。绿城中国积极响应国家提倡，在2024年上半年发布了首个行业内的“好房子”标准，包含226项条款，其中189项严于国家和行业标准。

运营端效率提升。2024年新项目从拿地到开工、经营性回正周期显著缩短，平均分别提速0.4个月和2.1个月，至1.7个月和9.5个月，总体运营效率提速14%。

绿城中国稳健的财务状况，获得了境内外评级机构高度认可。

中金公司在最新研究报告指出，绿城中期表现优于同业并符合市场预期，上调绿城2025年盈测7%至64.6亿元，维持集团“跑赢行业”评级，目标价上调9%至8.3港元。

摩根士丹利也于近期发布研究报告称，相信绿城凭借优质土地储备，应可维持高于同业的销售增长，虽然低利润项目入账及较高的减值会对公司今年盈利复苏造成阻碍，但正面的股息政策改变应可增加每股派息增长的能见度，目标价由7.56港元降至7.05港元，评级“增持”。

高盛也发布研究报告称，维持绿城中国“买入”评级，考虑到绿城中国上半年核心盈利增长稳健，上调全年核心利润升12%至61亿元人民币。

绿城中国副总裁李骏表示：“无论行业形势如何变化，我们始终相信房企过硬的产品力是确保企业竞争力，穿越周期的重要一环，未来绿城也将持续打磨和提升产品力水平，共创‘好房子’标准、回归‘好企业’的初心。”

打造“好房子”是核心竞争力

对于今年上半年的投资工作，绿城中国行政总裁郭佳峰在业绩说明会上坦言，比去年困难很多，TOP10的投资额总量只有去年60%左右。

基于此，郭佳峰明确，今年投资还是以一线及核心二线城市为主，但也会扩大关注范围，更加重视研判项目自身质地，也关注非热点城市优质板块的结构性机会。

“市场进入到以改善为主的时代，且低密政策正在逐步放松，已有不少城市推出了容积率1.0的低密地块，如何打造高品质的好房子是房企的核心竞争力，而这也是绿城最擅长的。”郭佳峰表示。

李峻认为，绿城中国的产品之所以能保持较强竞争力，除了靠品质外，还有“战略指引”“创新方法”“创新组织”体系化作用的结果，具体体现在以下几方面：

在“最懂客户，最懂产品”战略指引和客研方法的创新下，绿城中国在2023年-2024年还对全国20个以上的城市深入采集了1800万位潜在客户数以亿计的数据。经过AI大数据分析训练，深入了解客户、理解客户，进而代表客户在项目前端辅助产品设计。

通过前置创新和双轮驱动，公司先后完成超百个研发创新课题，形成了良好的创新技术储备，满足客户多元化的产品需求。创新组织上，推行集团和区域“双轮驱动”新模式。催生了一批既有市场引领性、又贴合属地客户需求的产品和项目，广受市场好评。

实施创新、精益的工程管理，绿城中国所有项目推行全过程“作战地图”，打造品效领先的实景示范区，形成了多个行业内令人惊艳的全维实景示范区。

向“全品质、高质量、可持续”目标前进

回顾上半年房地产行业的发展，李峻称是政策发力的半年，给各界形成“市场不稳，政策不止”的预期，下阶段预计政策将持续发力，房地产市场仍需一定周期完成从“持续探底”向“开始筑底”的切换。

张亚东表示，上半年至下半年的经营策略是底线思维，谨慎稳健。采取确定性为先的原则，对客户、员工、社会负责，追求确定性，不能冒险。当前业绩存在压力，压力筑底了，是行业需要共同面对的。

绿城中国管理层透露，2024年下半年，绿城中国可售货源充足，项目优势显著。

截至2024年7月31日，公司自投项目可售货值约1690亿元，可售面积688万平方米，一二线城市占比79%，预计2024年全年竣工项目/分期总建面约1202万平方米。截至2024年6月30日，绿城中国累计已售未结转的金额约为2302亿元（权益：1695亿元）。

面对新的挑战与机遇，绿城中国表示将会进一步发挥固有优势，强化变革意识，主动应对挑战，积极抓住机遇，以更精准的认知、更精益的管理、更精细的动作，推进公司全品质、高质量、可持续发展。 （CIS）

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